Kamulaştırma Davaları: Süreç, Bedel ve İçtihat Rehberi

Yazar: Av. Ahmet Karaca · Yayın ve hukuki kaynak kontrolü: 2 Kasım 2026

Kamulaştırma nedeniyle gelen her yazı aynı davayı açmayı gerektirmez. İdare henüz satın alma görüşmesine çağırıyor olabilir; asliye hukuk mahkemesi bedel tespiti ve tescil davasını tebliğ etmiş olabilir; taşınmaza bir yol yapılmış fakat kamulaştırma tamamlanmamış olabilir. İmar planında yıllardır okul veya park alanında kalan, üzerine hiç girilmemiş bir parselin durumu ise ayrıca değerlendirilir. Doğru yol; yapılan işlemi, müdahalenin tarihini, taşınmazın tapu ve imar durumunu ve istenen sonucu birlikte belirlemekle bulunur.

Bu rehber, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çerçevesinde malikin karşılaşabileceği temel uyuşmazlıkları birbirinden ayırır. Bedelin artırılması, kamulaştırmanın iptali, fiilî el atmanın giderilmesi, uzun süreli imar kısıtlılığı ve kullanılmayan taşınmazın geri alınması farklı şartlara bağlıdır. Bir dava açılması diğer davanın süresini kendiliğinden korumaz.

Karşılaştığınız duruma göre hangi yol incelenir?

Bu ayrımların ayrıntıları aşağıdaki bölümlerde ve bağlantılı rehberlerde açıklanmıştır. Önce elinizdeki belgenin başlığını, gönderen idare veya mahkemeyi, tebliğ tarihini ve ada–parsel bilgilerini belirlemek yararlıdır.

Kamulaştırma konusundaki ayrıntılı rehberler

• Bedel tespiti ve tescil davası: İdarenin açtığı davada malikin savunması, ödeme, tapu ve kanun yolları.
• Bedel hesabı ve bilirkişi raporuna itiraz: Arsa–arazi ayrımı, emsal, tarımsal net gelir, yapı ve objektif değer unsurları.
• Kamulaştırma işleminin iptali: Kamu yararı, hukuka uygunluk, özel süre ve yürütmenin durdurulması.
• Acele kamulaştırma: Acelelik kararı ile mahkemenin el koyma işleminin farkı ve nihai bedel.
• Fiilî kamulaştırmasız el atma: Yol, tesis ve benzeri müdahalelerde bedel, sorumlu idare ve tarih rejimleri.
• Hukukî el atma ve imar planı kısıtlılığı: Kamu alanında kalan parsel, uzun bekleme ve görevli yargı.
• Faiz, enflasyon ve ödeme: Güncel faiz içtihadı, para yatırılması, geç ödeme ve tahsil.
• Kısmi kamulaştırma ve irtifak: Kalan parsel, enerji hattı, direk ve boru hattı nedeniyle değer kaybı.
• Kamulaştırılan taşınmazın geri alınması: İdarenin vazgeçmesi, iade, kullanılmayan yer ve mirasçıların hakkı.

Kamulaştırma nedir, idare her taşınmazı alabilir mi?

Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği hâllerde özel mülkiyetteki taşınmazın tamamının, bir bölümünün veya taşınmaz üzerinde bir irtifak hakkının kanundaki usulle edinilmesidir. Anayasa’nın 35. maddesi mülkiyet hakkını; 46. maddesi kamulaştırmanın gerçek karşılık, ödeme ve kanuni usul güvencelerini düzenler. 2942 sayılı Kanun’un 3. maddesi, idarenin yürütmekle yükümlü olduğu kamu hizmeti veya teşebbüsü için gereklilik ve yeterli ödenek koşullarını içerir. Anayasa m.35 ve 46 ile 2942 sayılı Kanun birlikte okunmalıdır.

Malikin rızasının bulunmaması tek başına kamulaştırmayı engellemez; buna karşılık kamu yararı kararı, yetki, plan ve proje, usul, gereklilik ve mülkiyet hakkına yüklenen külfet yargısal denetime tabidir. Özel bir şirketin projeden yararlanması da tek başına kamulaştırmanın geçerli veya geçersiz olduğunu göstermez. Özel kanuni yetki, kararın amacı ve somut kamu yararı araştırılır.

Her ihtiyacı mülkiyetin tamamını alarak karşılamak gerekmez. Amaç için yeterliyse m.4 uyarınca irtifak kurulması mümkündür. Bu nedenle “enerji hattı geçti, parselin tamamının bedeli ödenir” veya “mülkiyet tapuda bende kaldı, hiçbir bedel isteyemem” sonuçları otomatik değildir.

Olağan kamulaştırma süreci nasıl ilerler?

1. Kamu yararı, taşınmazın belirlenmesi ve tapu şerhi

İdare kamulaştırılacak alanı ve hak sahiplerini belirler; gerekli karar ve onayları alır. Onaylı imar planı veya ilgili bakanlıkça onaylı özel plan ve projeye göre yapılacak hizmetlerde m.6’da ayrıca kamu yararı kararı aranmayan durumlar vardır. Bu istisna, bütün işlemlerin ve gerekliliğin denetim dışında kaldığı anlamına gelmez.

Tapuya konulan m.7 şerhi tek başına mülkiyet devri değildir. İdare şerh tarihinden itibaren altı ay içinde m.10 davası açıldığını gösteren mahkeme belgesini tapuya sunmazsa şerhin resen silinmesi öngörülür. Şerhin silinmesi ile kamulaştırmanın bütün sonuçlarıyla iptal olması aynı şey değildir.

2. Satın alma görüşmesi ve anlaşma

Tapuda kayıtlı taşınmazlarda satın alma usulünün öncelikle uygulanması esastır. İdare tahminî değer tespiti ile uzlaşma komisyonlarını oluşturur ve maliki resmî yazıyla davet eder. Malikin veya yetkili temsilcisinin tebliğden itibaren 15 gün içinde başvurması üzerine görüşme yapılır. Anlaşma sağlanırsa tutanak; bedeli, taşınmazı ve tescil kabulünü içerir. Kanuna göre bu tutanak ferağ beyanı ve tescilin hukuki sebebi sayılır.

M.8 kapsamında anlaşarak satış, yalnız pazarlık sırasında söylenmiş bir fiyat değildir. Bu yolla edinilen taşınmaza veya bedeline karşı itiraz davası açılamayacağı kanunda düzenlenmiştir. İmza öncesinde parsel ve alanın, hisse oranının, yapı/ağaçların, takyidatın, ödeme koşulunun ve işlemin kapsamının kontrolü gerekir. Bir görüşmeye katılmak ile anlaşma tutanağı imzalamak farklıdır.

3. Bedel tespiti ve tescil davası

Anlaşma olmazsa idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde m.10 davasını açar. Malik bu davada genellikle davalıdır. Mahkeme bedeli bilirkişi incelemesiyle belirler; yasal koşullarda bankaya yatırılmasını ve tescil veya terkin işlemini karara bağlar. Davaya katılmamak işlemlerin durmasını sağlamaz. Düşük teklifin kabul edilmemiş olması da tek başına gerçek değerin dosyaya girmesine yetmez.

Mahkemenin tebligatında savunma ve delillerin bildirilmesine ilişkin açıklamalar vardır. Aynı tebligat, kamulaştırmanın kendisine karşı idari yargıda açılacak davanın özel süresi bakımından da önem taşır. Bedel ve tescil rehberi, bu iki hazırlığın nasıl ayrıldığını açıklar.

Bedelin düşük olması ile kamulaştırmanın hukuka aykırı olması nasıl ayrılır?

“Arsamın değeri daha yüksek” itirazı bedel hesabına yöneliktir. “Bu proje için benim parselimin alınması gerekli değil”, “karar yetkisiz makamca verildi” veya “acelelik gerekçesi somut değil” iddiaları ise idari işlemin denetimini gerektirebilir. Bir olayda her iki sorun birlikte bulunabilir.

Asliye hukuk mahkemesinde değere itiraz edilmesi, idari yargıda iptal davası açıldığı anlamına gelmez. Aynı şekilde yalnız iptal davasına odaklanıp bedel dosyasındaki keşif, delil ve bilirkişi işlemlerini ihmal etmek de bedel yönünden sakınca yaratır. İptal davasının açılması işlemi kendiliğinden durdurmaz; yürütmenin durdurulması ve bunun bedel dosyasına etkisi ayrıca değerlendirilir.

2942 m.14, m.10 uyarınca mahkemece yapılan tebligat veya tebligat yerine geçen ilan bakımından 30 günlük özel süre öngörür. Acele kamulaştırma kararının ve diğer idari işlemlerin doğrudan denetiminde öğrenme, tebliğ ve ivedi yargılama kuralları ayrıca önemlidir. Bütün idari davalara genel “60 gün” cevabı verilmesi bu alanda yanlıştır. Süre ve görev ayrıntısı iptal davası rehberinde ele alınmıştır.

Kamulaştırma bedeli hangi verilere göre belirlenir?

Kanun tek bir ülke geneli metrekare fiyatı öngörmez. Bedel; taşınmazın niteliğine ve değerleme tarihine göre m.11, m.12 ve m.15 çerçevesinde belirlenir. Tapuda “tarla” yazması veya bir emlak ilanında “arsa” denilmesi, hukuki değerleme niteliğini tek başına çözmez. İmar durumu, yerleşim ve belediye hizmetleri gibi somut veriler gerekir.

Kamulaştırmayı gerektiren projenin bizzat yarattığı değer artışı ile gelecekte düşünülen kullanıma bağlı kâr, m.11 uyarınca bedel hesabına aynı şekilde eklenemez. Buna karşılık taşınmazın zaten mevcut gerçek nitelikleri göz ardı edilemez. Değerleme tarihi ile müdahale tarihindeki fiziksel nitelikler de dava türüne göre ayrılabilir.

Rapor itirazının işe yarayan biçimi, yalnız “bedel az” demek değildir. Örneğin yanlış emsal satışı, yanlış ürün yılı, sulama olanağının dikkate alınmaması, gerçekte bulunmayan kira gideri veya kalan bölümün yola erişiminin kaybolması somutlaştırılır. Değerleme ve bilirkişi rehberi, bu denetimi belge bazında açıklar.

İçtihatlar kamulaştırma dosyasını nasıl değiştirir?

Fındık bahçesi ve enerji hattında objektif değer: HGK, 9 Ekim 2024

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 9.10.2024, E.2023/15, K.2024/515 kararında Borçka’daki taşınmazlar üzerinde enerji iletim hattı için irtifak kurulmasını inceledi. Yerel mahkeme, konum ve ulaşım gibi özelliklerin kapitalizasyon oranında zaten dikkate alındığı gerekçesiyle ayrıca objektif değer artışını reddetmişti. Kurul, arazinin özel tarımsal nitelikleri ile konum, yol ve yerleşime yakınlık gibi objektif ölçülerin ayrı olduğunu açıkladı; olayda %50 objektif artış yapılmasını gerekli bularak direnme kararını bozdu.

“her bir ölçünün etkisini açıklamak kaydı ile”

Kararın bu ifadesi, bir yüzdeyi her dosyaya taşımaktan önce gerekçeyi aramayı gerektirir. %50 oranı bütün arazilere tanınmış sabit bir hak değildir; ilgili parsellerin özelliklerine dayanan sonuçtur. Kararda geçen eski faiz açıklamaları da sonraki iptal ve 2026 içtihadından ayrı okunmalıdır. Resmî kararın tam metni.

Tarım verisi ile faiz aynı kararda farklı sonuç doğurabilir: HGK, 8 Nisan 2026

HGK, 8.4.2026, E.2025/115, K.2026/227 kararında Ankara–Niğde Otoyolu için açılmış bedel tespiti ve terkin davasını inceledi. Ankara BAM 14. Hukuk Dairesi, başka dosyalarda kullanılan tarımsal verileri esas almıştı. Kurul; ürün, fiyat, verim ve masraf kayıtları arasındaki çelişki giderilmeden denetlenebilir bir değerleme oluşmadığı için bu konudaki direnmeyi bozdu.

Aynı kararda faiz yönünden farklı sonuca ulaşıldı. Kurul, AYM’nin m.10/9 iptalinin henüz kesinleşmemiş uyuşmazlıkta dikkate alınmasını ve dava tarihinden karar tarihine kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanmasına ilişkin direnmeyi çoğunlukla onadı. Bu, kararın bütünüyle onandığı anlamına gelmez: değerleme yönü bozulmuş, faiz yönü onanmıştır. Bir içtihadın yalnız sonucu veya tarafına bakmak yerine hangi uyuşmazlık hakkında ne söylendiği okunmalıdır. HGK kararının resmî tam metni.

Dört ay sonra kanuni faiz anlatımının değişmesi: AYM, 5 Nisan 2023

AYM, 5.4.2023, E.2022/83, K.2023/69 ile 2942 m.10’a eklenmiş dokuzuncu fıkra iptal edildi. Eski kural, dört ay içinde bitmeyen davada bu süre sonrasından kanuni faiz öngörüyordu. İptalden sonra eski cümleyi güncel genel kural olarak tekrar etmek doğru değildir. Bunun kesinleşmemiş eski davalara etkisi de yukarıdaki HGK kararında tartışılmıştır. Yine de her ödeme için aynı başlangıç ve aynı tutar kullanılamaz; önceki yatırmalar, avans, ilk karar ve artırılan bedel ayrılır. AYM kararının tam metni.

Hukukî el atmada görev kuralının iptali: AYM, 16 Ocak 2025

AYM, 16.1.2025, E.2024/135, K.2025/20, imar planıyla kamu hizmetine ayrılmış ve tasarrufu kısıtlanmış taşınmazlarda bedele ilişkin davaları adli yargıya veren ek m.1 cümlesini iptal etti. Karar 30.4.2025’te yayımlandı; dokuz aylık erteleme nedeniyle iptal 30.1.2026’da yürürlüğe girdi. İptal, imar planından doğan bedel talebinin açık kanuni dayanağını değiştirmiştir; fiilî el atma ve imar kısıtlılığı aynı hüküm üzerinden genellenmemelidir.

Buna karşılık daha önce açılmış davanın görev durumu, yeni açılacak davadan farklı değerlendirmeler içerebilir. Güncel Uyuşmazlık Mahkemesi kararları ve başvurunun konusu birlikte incelenmelidir. “2026’da bütün el atma davaları mutlaka aynı mahkemede açılır” şeklinde bir cümle güvenli değildir. AYM kararının resmî tam metni.

Acele kamulaştırma ile kamulaştırmasız el atma aynı şey mi?

Hayır. Acele kamulaştırma, kanundaki olağanüstü koşullarla bazı işlemler sonradan tamamlanmak üzere mahkemece belirlenen değerin yatırılması ve taşınmaza el konulması yoludur. Kamulaştırmasız el atmada ise mülkiyete müdahalenin usulüne uygun kamulaştırmayla karşılanıp karşılanmadığı sorgulanır. Acele kararının bulunması, bütün sonraki işlemlerin süresiz ertelenebileceği anlamına gelmez.

M.27 el koyma işlemi, aceleliğe ilişkin idari karar ve nihai m.10 bedel davası farklı incelemelere konu olabilir. Bankaya ilk para yatırıldıktan sonra tapu, nihai dava ve ödeme kayıtları takip edilmelidir. Ayrıntılı ayrım acele kamulaştırma rehberinde açıklanır.

Fiilî kamulaştırmasız el atmada ise yolun veya tesisin ne zaman yapıldığı özellikle önemlidir. 1956 öncesi, 9.10.1956–4.11.1983 dönemi ve sonraki müdahaleler aynı geçiş hükümlerine tabi değildir. 2026’da eklenen geçici m.20 nedeniyle eski tarihli müdahaleler hakkında yalnız “bedel davasında süre yok” cevabı verilmesi de eksiktir. Fiilî el atma rehberi tarih ve delil ayrımlarını açıklar.

İmar planında park, okul veya yol görünen taşınmaz için ne yapılır?

Plan üzerinde kamu hizmetine ayrılma, taşınmazın fiilen idare tarafından kullanılmasıyla aynı değildir. Önce onaylı uygulama imar planı, planın yürürlük tarihi, değişiklikleri, imar programı, kamulaştırmadan sorumlu idare ve fiilî kullanım araştırılır. Ek m.1’deki beş yıllık düzenleme, her türlü plan itirazı veya dava için genel bir bekleme talimatı değildir.

Malikin taşınmazdan yararlanması uzun süre ve ağır biçimde kısıtlanıyorsa; kısıtlılığın kaldırılması, kamulaştırma yükümlülüğü ve zarar giderimi değerlendirilir. Kamu hizmetiyle ilgisi farklı olan her idareyi aynı anda dava etmek yerine görev ve sorumluluk kayıtlarla belirlenmelidir. Özellikle yeni dava bakımından hukukî el atma rehberindeki 2026 görev ayrımı dikkate alınmalıdır.

Miras kalan, hisseli, ipotekli veya tapusuz taşınmazlarda ne değişir?

Miras ve paylı mülkiyet

Malik ölmüşse mirasçılık belgesi ve nüfus kayıtlarıyla gerçek hak sahipleri belirlenir. Miras intikalinin yapılmamış olması hakkın tamamen ortadan kalktığı anlamına gelmez. M.14, tapu malikinin önceden öldüğü anlaşıldığında mirasçıların davaya dahil edilmesini öngörür. Ödeme için paylar, temsil, küçük veya kısıtlı hak sahibi bulunması ve gerekli izinler ayrıca tamamlanabilir.

Paydaşların m.14 kapsamında tek başlarına dava hakkı vardır; bu, tek bir paydaşın her işlemde bütün taşınmazın bedelini kendi hesabına alabileceği anlamına gelmez. Kısmen kamulaştırılan ve önceden fiilen bölünmüş paylı taşınmazlarda m.12’nin özel düzenlemesi ayrıca incelenir. Kamulaştırma, ortaklığın giderilmesi davasıyla aynı tasfiye yolu değildir.

İpotek, haciz ve mülkiyet uyuşmazlığı

Tapudaki ipotek ve diğer ayni hakların, alacaklıların ve haciz kayıtlarının bedel üzerindeki etkisi araştırılır. Kamulaştırma olacağı için bütün takyidatın malike karşılıksız ödeme yapılarak yok sayılacağı düşünülmemelidir. M.10’da ipotek alacaklılarına bildirim ve ayni hakların bedele dönüşmesine ilişkin hükümler vardır.

Mülkiyet davası varsa m.18, bedelin ileride belirlenecek hak sahibi için vadeli hesaba yatırılmasını ve kamulaştırma sürecinin yürütülmesini düzenler. “Tapu davası bitene kadar hiçbir işlem yapılamaz” sonucu her olay için doğru değildir.

Tapusuz yer, yapı ve ağaç aidiyeti

Tapusuz taşınmazlarda m.19’un kamu malı, zilyetlik ve hak sahipliği incelemesi vardır. Uzun süre kullanım tek başına kamulaştırma bedelinin tamamına hak kazanmayı göstermez. Başkasına ait veya kazanılmamış yerdeki bina ve ağaçların durumu da kanundaki özel kurallara göre ayrılır. Yapı veya ağacın kime ait olduğu ve bedel içinde nasıl hesaplandığı ayrıca belgelendirilmelidir.

Para ne zaman ödenir; bankadan çekmek itirazı bitirir mi?

Ödeme yöntemi, işlemin türüne göre değişir. M.8 anlaşmasının sonuçları ile mahkemenin belirlediği paranın bankadan alınması aynı hukuki işlem değildir. Bedel tespiti davasında hak sahibine ödenen tutar ile bedele ilişkin kanun yolu hakkı birlikte bulunabilir. Buna karşılık ayrıca imzalanan ibra, feragat, sulh veya idari satış tutanağı farklı sonuç doğurabilir.

M.10 uyarınca kanun yolu sonunda kesinleşen bedelin ilk ödenenden daha düşük çıkması hâlinde fark geri istenebilir. Ödemenin çekilmesi “artık hiçbir risk yok” şeklinde yorumlanmamalıdır. Banka dekontunda tutar, yatırma/çekilebilirlik tarihi ve varsa kısıt mutlaka korunmalıdır.

Faiz hesabında tek bir yüzdeyi bütün geçmişe uygulamak doğru değildir. Davanın açılması, ilk bedelin yatırılması, fiilen kullanılabilir hâle gelmesi, ilk karar, fark bedel, kesinleşme ve ödeme tarihleri ayrı tutulur. 2026 HGK kararının dava dönemi faizine etkisi, geç ödeme ve enflasyon nedeniyle ileri sürülebilecek talepler faiz ve ödeme rehberinde işlenmiştir.

Konut veya işyeri ne zaman boşaltılır; kiracının durumu nedir?

M.20’de, lehine kamulaştırma yapılan idare adına tescil edilen taşınmazın boşaltılmasının icra memurundan istenmesi düzenlenir. İcra memurunun bildiriminde taşınmazın 15 gün içinde boşaltılması istenir; boşaltılmazsa icra yoluyla tahliye edilir. Bu süre, satın alma davetindeki 15 günlük başvuruyla aynı işlem değildir. Acele el koymadan sonra boşaltma bakımından m.27’nin m.20’ye yaptığı atıf da dikkate alınır.

Kiracı taşınmazın maliki olmadığı için zemin ve yapının kamulaştırma bedelini sırf kiracı sıfatıyla alamaz. Kira ilişkisi, kendisine ait hak veya eşyalar, özel kanunlardan doğabilecek destekler ve başka bir hukuki sebebe dayanan zarar talepleri ayrıca incelenir. Kanun, boşaltma nedeniyle mal sahibi ve idarenin tazminatla sorumlu tutulamayacağı hükmünü içerir; bundan her tür bağımsız zararın ve bütün sözleşme taleplerinin aynı sonuca tabi olduğu çıkarılmamalıdır. Otomatik taşınma yardımı veya belirli tutarda kiracı tazminatı varsayılmamalıdır.

Ekili arazi bakımından boşaltma kural olarak hasat sonuna bırakılır. Hasat beklenemiyorsa mahkemece belirlenecek ekin bedelinin tazminiyle boşaltma istenebilir; bu değer kamulaştırma bedelinde zaten hesaba katılmışsa aynı ürün için ikinci kez ödeme yapılmaz. Dayanak: 2942 sayılı Kanun m.20 ve 27.

Ruhsatsız yapı veya sonradan dikilen ağaç için her zaman bedel ödenir mi?

Yapının hukuki durumu, arazi ve yapı aidiyeti, yapım tarihi ve uygulanacak özel hükümler birlikte incelenir. M.19’da başkasına ait veya zilyetçe kazanılmamış yerlerdeki bina ve ağaçlar için özel kurallar vardır. M.25 ise tescil sonrasında yapılan yeni inşaat ve ekim ile belirli büyük projelerde ilan sonrası tesis ve ağaçlar hakkında sınırlamalar getirir. “Ruhsatsız her yapı bedelsizdir” veya “sonradan yapılan her şeyin piyasa bedeli ödenir” şeklindeki iki genelleme de dosyanın koşullarını dışarıda bırakır.

Kamulaştırma bedelinde vergi ve tapu harcı aynı şey mi?

Hayır. Tapu harcının idareye yüklenmesi, elde edilen kazancın her koşulda gelir vergisinden istisna olduğu anlamına gelmez. GVK mükerrer m.80, kamulaştırmayı elden çıkarma kapsamında sayar. Ticari faaliyet dışında, bedelle edinilen taşınmazın beş yıl içinde elden çıkarılmasında değer artışı kazancı gündeme gelebilir; karşılıksız edinim, maliyet ve endeksleme, giderler, kazanç ve ilgili yılın istisnası ayrıca incelenir. Miras yoluyla edinim ile satın alma aynı değildir. Vergi, bedelin tamamıyla kazancın birbirine eşit olduğu varsayılarak hesaplanamaz. Şirket veya ticari işletme aktifindeki taşınmazlar kendi rejimine tabidir. GİB’in GVK mükerrer m.80 metni; 2026 Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasında Vergisel Yükümlülükler Rehberi.

Kamulaştırmada önemli süreler

Aşağıdaki süreler farklı işlemlere aittir; tek bir “kamulaştırma davası açma süresi” olarak birleştirilmemelidir. Tebligatın geçerliliği, süre başlangıcı, tatil ve ilgili usul hükümleri somut evraktan belirlenir.

İstinaf ve temyiz bakımından 2026’da ne değişti?

Bedel tespiti ve tescil davasında tescil hükmü ile bedele ilişkin kanun yolu birbirinden ayrılır. AYM’nin 12.2.2026, E.2025/190, K.2026/38 kararıyla m.10’daki “Tescil hükmü kesin olup” ibaresi iptal edilmiş, iptalin yürürlüğü 21.2.2027’ye ertelenmiştir. Bu nedenle 2 Kasım 2026 itibarıyla ibarenin zaten yürürlükten kalktığı söylenemez. Kararın tam metni.

Bedel tespiti davalarındaki parasal kanun yolu sınırlarına ilişkin AYM kararları da önemlidir. Bu kararların hangi dava türü ve hangi hüküm için verildiği incelenmeli; aynı istisna bütün tazminat davalarına otomatik yayılmamalıdır. Gerekçeli kararın tebliği, hükmün kapsamı ve geçiş kuralları görülmeden yalnız dava değerine bakılarak “kesin karar” denilmesi sakıncalıdır. Ayrıntılar bedel davası rehberinde açıklanır.

İnceleme için hangi belgeler hazırlanmalı?

1. Tapu ve hak sahipliği: Güncel kayıt, geçmiş tedavüller, takyidat, mirasçılık belgesi ve payları gösteren kayıtlar.
2. Tebligat: Zarfı ve tebliğ mazbatasıyla birlikte gelen bütün idari ve adli evrak; elektronik tebligatta ilgili kayıt.
3. Kamulaştırma dosyası: Kamu yararı/başlama kararı, onay, harita, alan listesi, satın alma daveti ve görüşme tutanakları.
4. İmar ve proje: İmar çapı, uygulama planı ve değişiklikleri, proje güzergâhı, irtifak veya kısmi alım krokisi.
5. Değer: Gerçek emsal satış bilgileri, yapı ve ağaç envanteri, tarımsal verim–ürün–gider kayıtları, sulama ve ulaşım belgeleri.
6. Müdahale ve tarih: Fotoğraf, hava/uydu görüntüsü, yol veya tesisin yapım kayıtları, kamulaştırma ve önceki dava dosyaları.
7. Para: Banka dekontları, bloke ve ödeme bilgileri, çekilebilirlik tarihi, önceki bedel ve faiz hesapları.

Belge toplarken yalnız bugünkü görüntüye bakılmamalıdır. Kamulaştırmasız el atmanın tarihi veya değerleme yılındaki ürün verileri gibi geçmiş olgular sonucu değiştirebilir. Mahkeme ve idare kayıtlarının birbiriyle karşılaştırılması, aynı alan için iki kez ödeme ya da önceki bir işlemin hiç yokmuş gibi değerlendirilmesi riskini azaltır.

Sık sorulan sorular

İdarenin teklifini kabul etmek zorunda mıyım?

Satın alma görüşmesinde anlaşmak zorunda değilsiniz. Anlaşma olmazsa şartları varsa idare bedel tespiti ve tescil davası açar. Teklifi reddetmek kamulaştırmayı kendiliğinden ortadan kaldırmaz; m.8 anlaşması imzalamanın da ayrı bağlayıcı sonuçları vardır.

Devletin verdiği metrekare fiyatına nereden itiraz edilir?

Önce bunun pazarlık teklifi mi, m.27 acele el koyma değeri mi, yoksa m.10 bilirkişi raporu veya mahkeme kararı mı olduğu belirlenir. İtirazın yeri, yöntemi ve zamanı bu aşamaya göre değişir. Bütün durumlar için ayrı bir “bedel artırma davası” açılması gerektiği söylenemez.

Tarlamdan yol geçti, tapu hâlâ üzerimde. Bedel isteyebilir miyim?

Usulüne uygun kamulaştırma ve ödeme bulunmuyorsa fiilî el atma yolu incelenebilir. Tapunun sizde kalması tek başına yeterli değildir; müdahalenin tarihi, kapsamı, sorumlu idare, önceki işlem ve ödeme araştırılır.

Kamulaştırma bedeli belediyenin emlak vergi değeri kadar mı olur?

Hayır. Vergi beyanı/değeri kanundaki unsurlardan biridir; bütün bedelin yalnız vergi değerine eşitlenmesi gerekmez. Arsa, arazi, yapı ve irtifak için farklı değerleme verileri vardır.

Üzerinden elektrik hattı geçen tarlanın tamamı alınmış mı sayılır?

Her zaman değil. Direk alanının mülkiyetiyle hat için kurulan irtifak ayrı olabilir. İrtifakın taşınmazın bütün değerinde oluşturduğu düşüş, güzergâh ve kullanım kısıtlarıyla hesaplanır.

Kamulaştırma için bütün mirasçıların anlaşması gerekir mi?

Satın alma anlaşmasındaki temsil ve tescil koşulları ile mahkemenin kamulaştırmayı yürütmesi farklıdır. Mirasçıların tamamının anlaşmaması, idarenin hiçbir dava açamayacağı anlamına gelmez. Hak sahipleri ve paylara göre usul ve ödeme işlemleri tamamlanır.

Bedel davası dört ayda biter mi?

Kanundaki işlem takvimleri her dosyanın fiilen aynı sürede biteceği garantisi değildir. Taraf sayısı, tebligat, keşif, rapor ve kanun yolu süreci etkiler. Eski dört ay sonrası kanuni faiz düzenlemesi de AYM tarafından iptal edilmiştir.

Kamulaştırma davası için arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Her kamulaştırma uyuşmazlığı için genel bir zorunlu arabuluculuk kuralı yoktur. M.8 satın alma görüşmesi ve geçici m.6’daki uzlaşma, arabuluculukla aynı kurum değildir. Taşınmaz uyuşmazlığının başka bir hukuki sebepten doğması hâlinde o sebebin dava şartı ayrıca değerlendirilir.

İdare para yatırmadan taşınmaza girebilir mi?

Olağan kamulaştırma ve m.27 acele el koyma bakımından bedel ve usul güvenceleri vardır. Bunun dışında fiilî müdahale yapılmış olması hukuka uygunluğu kendiliğinden sağlamaz. Önce kararın türü, yatırma kaydı ve müdahale tarihi incelenir.

Kamulaştırılan yer yıllardır boşsa geri alabilir miyim?

M.22 iade ve m.23 geri alma farklıdır. Bedelin kesinleşmesi, beş yıllık dönemde amaca uygun işlem veya kamu yararına tahsis bulunmaması, proje bütünlüğü, kanuni istisnalar ve hakkın doğumundan itibaren bir yıllık süre değerlendirilir. Sadece bugün boş görünmesi yeterli değildir.

Kamulaştırmada ecrimisil de istenebilir mi?

Usulsüz fiilî kullanım varsa koşullarına göre kullanım karşılığı ayrıca gündeme gelebilir; kamulaştırma bedeli ile aynı zarar ve aynı dönem iki kez istenemez. Mülkiyetin bedele çevrildiği aşama, dönem ve talep niteliği incelenir. Genel koşullar ecrimisil rehberinde açıklanmıştır.

Avukatlık ücreti ve mahkeme masrafları her dosyada maktu mu?

Hayır. Olağan bedel tespiti ile farklı tarihlerdeki fiilî el atma davalarının harç ve ücret uygulaması aynı değildir. İdarenin harç muafiyeti, davanın türü, geçiş hükümleri ve karar tarihinde geçerli tarife birlikte değerlendirilir. M.29’daki idarenin giderleri taşımasına ilişkin kural da her talebin bütün giderlerinin her koşulda karşı tarafta kalacağı anlamına gelmez.

Mevzuat ve karar kaynakları

Rehberin hukuki çerçevesi, 2 Kasım 2026 itibarıyla yürürlük ve karar tarihleri dikkate alınarak kurulmuştur. Eski olaya uygulanacak kural ve geçiş hükmü ayrıca belirlenir.

• Türkiye Cumhuriyeti Anayasası, m.35, 46, 125 ve 153.
• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, özellikle m.3–15, 18–29, ek m.1, ek m.4 ve geçici hükümler.
• Yargıtay HGK, 9.10.2024, E.2023/15, K.2024/515: Tarımsal arazi, objektif değer ve irtifak.
• Yargıtay HGK, 8.4.2026, E.2025/115, K.2026/227: Tarımsal verilerin denetimi ve faiz iptalinin kesinleşmemiş davaya etkisi.
• AYM, 5.4.2023, E.2022/83, K.2023/69: M.10/9 faiz düzenlemesinin iptali.
• AYM, 16.1.2025, E.2024/135, K.2025/20: Hukukî el atmada adli yargıya görev veren cümlenin iptali.
• AYM, 12.2.2026, E.2025/190, K.2026/38: Tescil kesinliği; 21.2.2027’de yürürlüğe girecek iptal.

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme içindir. Tebligat, taşınmazın geçmişi ve dosya kayıtları görülmeden bir kişi için kesin dava yolu, süre sonu veya bedel belirlenemez.