Hukuki El Atma ve İmar Planı Kısıtlılığı: 2026 Dava Rehberi

Yazar: Av. Ahmet Karaca · Yayın ve hukuki kaynak kontrolü: 2 Kasım 2026

Hukuki el atma, taşınmaza fiilen girilmeden, özellikle uygulama imar planında yol, park, okul veya başka bir kamu hizmeti alanı ayrılması nedeniyle malikin tasarruf yetkilerinin uzun süre ve ağır biçimde kısıtlanmasıdır. Tapunun malikte kalması, mülkiyet hakkının etkilenmediği anlamına gelmez. Yapı yapılamaması, taşınmazın ekonomik değerinin ve kullanım imkânının azalması gerçek bir müdahale oluşturabilir. Bununla birlikte her imar sınırlaması otomatik olarak taşınmazın tam bedelinin ödenmesini gerektirmez.

2026 bakımından en önemli ayrım: Hukuki el atma bedel davalarını açıkça adli yargıya yönlendiren cümle, AYM’nin E.2024/135, K.2025/20 sayılı kararıyla iptal edilmiş ve iptal 30 Ocak 2026’da yürürlüğe girmiştir. Ancak bundan “bütün bu davalar artık idare mahkemesinde görülür” sonucu çıkmaz. Yargıtay ve Uyuşmazlık Mahkemesinin 2026 kararları, önceki tarihlerde açılan dosyalarda adli yargı yaklaşımını sürdürmektedir. Yeni bir dosyada kısıtlamanın kaynağı, talep ve dava tarihi birlikte değerlendirilmelidir.

Taşınmaz fiilen yol, okul veya tesis olarak kullanılıyorsa fiilî kamulaştırmasız el atma rehberi; olağan kamulaştırma ve bedel davası bakımından kamulaştırma davaları ana rehberi ayrı yol gösterir.

Hukuki ve fiilî el atma nasıl ayrılır?

Aynı parselin bir bölümünde fiilî, kalan bölümünde hukuki müdahale bulunabilir. Bu durumda alan, tarih, sorumlu idare ve talep kalemleri ayrı gösterilir. Bir dosyaya “kamulaştırmasız el atma” adı verilmesi bütün taleplerin aynı yargı kolunda ve aynı gider rejiminde görüleceğini garanti etmez.

Beş yıllık süre neyi ifade eder?

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ek m.1’in ayakta kalan ilk cümlesi, uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılması nedeniyle mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde kısıtlanan taşınmazları düzenler. İdare, planın yürürlüğünden itibaren beş yıl içinde imar programı veya uygulamalarını yapıp taşınmazı kamulaştırmalı ya da mülkiyetin kullanılmasına engel kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliğini gerçekleştirmelidir. 2942 sayılı Kanun, ek m.1.

3194 sayılı İmar Kanunu m.13 de kendi kapsamındaki alanlarda, beş yıllık imar programı süresi içinde kanundaki yöntemlerle parselin kamu mülkiyetine geçirilmesini ve bu sürenin en fazla bir yıl uzatılabilmesini düzenler. Bu program hükmü ile 2942 sayılı Kanun ek m.1’de planın yürürlüğüne bağlanan süre aynı başlangıç varsayılarak hesaplanmamalıdır. Hangi düzenlemenin hangi taşınmaza uygulandığı ve varsa uzatma işleminin dayanağı dosyadan belirlenir. Bu hüküm, bütün eski plan kısıtlılıklarına kendiliğinden yeni bir bekleme yılı eklediği şeklinde yorumlanmamalıdır. 3194 sayılı Kanun, m.13.

Bu süre, malikin her türlü hakkını beş yıl beklemeden ileri süremeyeceği veya beşinci yılın sonunda tapunun kendiliğinden idareye geçeceği anlamına gelmez. Planın iptali, ruhsat veya plan değişikliği talebinin reddi gibi işlemlere karşı süreler ayrıca işler. Aynı şekilde beş yılın geçmesi, kamulaştırma bedelinin otomatik olarak hesaba yatmasını sağlamaz.

Süre hesabında yalnızca güncel planın üstündeki tarih yeterli olmayabilir. İlk kamu hizmeti kararı, sonraki planlardaki devamlılık, fonksiyon değişiklikleri, plan iptalleri, parselasyonlar ve eski-yeni parsel ilişkisi birlikte incelenir. Taşınmazın satılması veya miras yoluyla geçmesi, kısıtlamanın başlangıcını kendiliğinden yenilemez.

AYM 2018/34: Eski kısıtlılıklara yeniden beş yıl bekletme getirilemez

AYM, 28.03.2018, E.2016/196, K.2018/34 kararına konu düzenleme, daha önce kısıtlanmış taşınmazlarda beş yıllık süreyi 2016’daki kanunun yürürlüğünden yeniden başlatıyordu. Ankara ve Adana idare mahkemeleri, yıllardır süren kısıtlılığa ek bekleme getirilmesini Anayasa’ya taşıdı. AYM, önceki kısıtlılık yıllarını yok sayan ve bu sıradaki zarar için telafi mekanizması kurmayan düzenlemenin kamu yararı ile malik arasındaki dengeyi bozduğuna karar verdi ve geçici m.11’i iptal etti.

Bu kararın pratik anlamı, idarenin her yeni düzenlemeyi bütün geçmiş süreyi sıfırlayan bir başlangıç gibi kullanamamasıdır. Buna karşılık farklı plan işlemlerinin somut etkisi yine incelenir; karar, her plan değişikliğinin her durumda yok sayılmasını gerektirmez. Resmî tam metin, özellikle §§ 22–25.

30 Ocak 2026’da yürürlüğe giren AYM iptali neyi değiştirdi?

2022’de eklenen cümle, beş yılda gerekli işlemler yapılmazsa malik tarafından açılacak mülkiyet hakkından kaynaklı bedel davalarının adli yargıda görülmesini açıkça düzenliyordu. AYM’nin 16.01.2025 tarihli E.2024/135, K.2025/20 sayılı kararı bu cümleyi iptal etti. 30 Nisan 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan kararın iptal hükmü dokuz ay sonra, 30 Ocak 2026’da yürürlüğe girdi.

İptalin gerekçesi yalnızca mahkemenin adı değildi

İtiraz eden İstanbul 3. Asliye Hukuk Mahkemesi, imar planından doğan uyuşmazlıkta idari yargının görevli olması gerektiğini ileri sürmüştü. AYM ise incelemeyi Anayasa’nın 13., 35. ve 46. maddeleri üzerinden yaptı. Kuralın yalnız usul değil maddi hukuk yönü de bulunduğunu belirtti: Malik dava açıyor, bedel hüküm altına alınıyor, fakat gerçek karşılık peşin ödenmeden tapunun idareye geçirilmesini önleyecek güvence kurulmamış oluyordu. Böylece olağan kamulaştırma süreci tersine çevrilerek dava açma yükü malike bırakılıyordu.

“dava açma külfeti taşınmazına kamulaştırmasız el atılan malike yüklenmektedir.”

AYM, idarenin kamulaştırma güvenceleri dışında taşınmaz edinmesini olağanlaştıran bu yapıyı Anayasa’ya aykırı buldu. Karar, malikin korunmasına yöneliktir; idarenin kısıtlılığı süresiz sürdürme hakkı bulunduğunu söylemez. Ancak ortadan kalkan cümleyi yürürlükteymiş gibi kopyalamak da mümkün değildir. AYM kararının tam metni, özellikle §§ 7 ve 25–33.

2018 tarihli önceki iptal neden hâlâ önemlidir?

AYM’nin 20.12.2018 tarihli E.2016/181, K.2018/111 sayılı kararı da ek m.1’in o tarihteki dava ve tasfiye hükümlerini iptal etmişti. 2025 kararında bu önceki gerekçe yeniden ele alındı: Kamu hizmetine ayrılan taşınmazın kamu mülkiyetine geçirilmesi, gerçek karşılık ve peşin ödeme gibi anayasal güvencelerle yapılmalıdır. Buna karşılık ek m.1’in ilk cümlesindeki kamulaştırma veya kısıtlılığı kaldırma yükümlülüğü devam eder. Eski bir kararın uygulanması değerlendirilirken hangi cümlenin, hangi tarihte yürürlükte bulunduğu açık tutulmalıdır. 2018/111 sayılı kararın resmî tam metni.

Hukuki el atmada 2026’da hangi yargı görevlidir?

Güvenilir cevap, talep ve dava tarihi belirtilmeden tek mahkeme adı söylemek değildir. Planın veya plan değişikliği talebinin reddinin iptali, taşınmazın tam bedelinin istenmesi ve belirli döneme ait zararların tazmini ayrı hukuki korumalardır. 2026 tarihli kararların kendisi de farklı tarihlerde açılmış dosyalara ilişkindir.

Uyuşmazlık Mahkemesi 2026/141: Önceki tarihte açılan bedel davasında adli yargı

09.03.2026 tarihli E.2026/22, K.2026/141 sayılı kararda Ödemiş’teki taşınmazın yol, park ve yeşil alan olarak planlanması nedeniyle açılmış tazminat davası incelendi. Dava 26.06.2025’te, ek m.1’deki açık görev cümlesi yürürlükteyken açılmıştı. İzmir 2. İdare Mahkemesi kendisini görevli görmüştü. Uyuşmazlık Mahkemesi, dava tarihindeki kanunu ve AYM’nin adli yargıyı anayasal olarak yasaklayan bir belirleme yapmadığını gözeterek adli yargıyı görevli kabul etti ve idare mahkemesinin görevlilik kararını kaldırdı. Resmî tam metin, özellikle §§ 19–22.

Uyuşmazlık Mahkemesi 2026/161: Dönem zararı ve ecrimisil adı da tek başına belirleyici değil

13.04.2026 tarihli E.2026/153, K.2026/161 sayılı karar, Gebze’de semt pazarı alanına ayrılmış taşınmazlar nedeniyle kazanç kaybı ve geçmiş dönem ecrimisili istenmesine ilişkindir. Dosyada yıllara yayılan idari yargı süreci ve 2024’te açılmış adli dava bulunuyordu. Mahkeme, dava tarihinde yürürlükte olan düzenlemeyi ve AYM iptalinin gerekçesini değerlendirerek adli yargıyı görevli saydı; Kocaeli 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin görevsizlik kararını kaldırdı.

Bu karar bir tazminat hesabı veya bütün ecrimisil taleplerinin kabulü kararı değildir. Çözdüğü mesele görevdir. Aynı zamanda “kullanım kaybı deniyorsa mutlaka idari yargı” biçimindeki genellemenin bu geçiş dönemi dosyalarını açıklamadığını gösterir. Resmî tam metin, özellikle §§ 19–24.

Yargıtay 2026/3211: İptal sonrası adli yargı yaklaşımı ve davanın esasındaki sınır

Yargıtay 5. HD, 24.02.2026, E.2025/7595, K.2026/3211 kararında üniversite alanı olarak ayrılmış taşınmaz hakkında 2023’te açılan davayı inceledi. İdare, AYM iptalinden sonra adli yargıda davanın dayanağının kalmadığını savundu. Daire, 2942 sayılı Kanun m.37, 1956 tarihli içtihadı birleştirme kararı ve HGK’nin 2010 tarihli yaklaşımını gözeterek adli yargının görevli olduğunu kabul etti.

Fakat davayı esastan haklı bulmadı: İmar ve parselasyon planları iptal edilmiş, taşınmaz plansız alanda kalmıştı. Yalnızca kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanında bulunmak, somut dosyada kamuya uzun süreli özgüleme nedeniyle bedel verilmesi için yeterli görülmedi. Kabul hükmü bu nedenle bozuldu. Karar, görevli mahkemeye başvurmak ile bedel hakkının doğması arasındaki farkı açıkça gösterir. Önceki bir plana dayanmak yerine güncel plan durumunun kanıtlanması gerekir. Resmî tam metin.

Bu kararların dava tarihleri 30 Ocak 2026’dan öncedir. Dolayısıyla bunları yeni açılacak her dosya için tartışmasız görev ve kabul garantisi olarak sunmak doğru olmaz. Yeni dosyada Yargıtayın adli yargı yönündeki gerekçesi, iptal edilen maddi düzenleme, idari işlem veya eylem niteliği ve Uyuşmazlık Mahkemesinin somut olaya uygun kararları birlikte değerlendirilir. Plan işlemlerinin doğrudan iptali ise idari yargının alanındadır.

Sit alanı, koruma kararı ve genel imar kısıtlaması aynı mı?

Hayır. Ek m.1’in uygulama imar planında kamu hizmetine ayrılmış taşınmazlara ilişkin yapısını, bütün koruma ve çevre sınırlamalarına taşımamak gerekir. Arkeolojik sit, doğal sit, kıyı, orman veya başka özel rejimlerin kendine özgü dayanakları ve giderim yolları vardır.

Uyuşmazlık Mahkemesi, 04.05.2026, E.2026/199, K.2026/230 kararında arkeolojik sit ilanı nedeniyle bedel talep edilen uyuşmazlığı inceledi. İznik 2. Asliye Hukuk Mahkemesinden sonra Bursa 2. İdare Mahkemesi önüne gelen dosyada, müdahalenin 2863 sayılı Kanun kapsamındaki idari kısıtlamadan doğduğu ve tazminat isteminin idari yargıda görülmesi gerektiği sonucuna ulaştı. Bu, yol veya okul için fiilen işgal edilmiş parsel hakkında verilmiş bir karar değildir. Resmî tam metin, özellikle §§ 18–21.

Malik hangi hukuki korumaları değerlendirebilir?

1. Kısıtlılığın kaldırılması veya kanuni işlemlerin yapılması için başvuru

Başvuru, yalnızca “arsamın parasını ödeyin” cümlesiyle sınırlı kalmamalıdır. Onaylı plan, kamu hizmetinin niteliği, geçen süre ve somut kullanım kaybı gösterilerek sorumlu idarenin kamulaştırma veya kısıtlılığı kaldırma yükümlülüğü ortaya konur. İdarenin hangi işlemi yapmasının istendiği açık olmalıdır. Planlama yetkili idaresi ile kamu hizmetini verecek idarenin her zaman aynı kurum olmadığı dikkate alınır.

2. Planın veya ret işleminin iptali

Kamu hizmeti kararının şehircilik ilkeleri, planlama esasları veya kamu yararı bakımından hukuka aykırı olduğu ileri sürülebilir. Plan değişikliği talebinin reddi de kendi koşullarında dava konusu olabilir. Mahkemenin idarenin yerine geçerek doğrudan istenen yapılaşma hakkını vermesi ile hukuka aykırı işlemi iptal etmesi farklıdır. Talep, mahkemenin hukuki denetim yetkisine uygun kurulmalıdır.

3. Mülkiyetten kaynaklanan bedel veya tazminat talebi

Uzun süreli kamuya tahsis ve mülkiyetin özüne dokunan kısıtlama kanıtlanmalıdır. Tam taşınmaz bedeli ile belirli dönem gelir veya kullanım kaybı ayrı hesaplanır. Tapunun malikte kaldığı bir durumda hangi giderimin istendiği ve bedel karşılığında mülkiyetin nasıl sonuçlandırılacağı açık olmalıdır. AYM’nin 2025 iptali ve 2026 yüksek yargı kararları nedeniyle görev ve hukuki dayanak ilk aşamada değerlendirilmelidir.

4. Kamulaştırma dışında kanuni kamuya geçiş yöntemleri

3194 sayılı İmar Kanunu m.13, uygun koşullarda arazi ve arsa düzenlemesi, kamu taşınmazlarıyla karşılama, imar hakkı aktarımı ve trampa veya satın alma yollarını düzenler. Bir yöntemin mevzuatta bulunması, her parsel bakımından fiilen uygulanabildiğini veya idarenin herhangi bir karşılık göstermeden bekleyebileceğini kanıtlamaz. Önerilen çözümün malikin hakkını ne zaman, hangi değerden ve hangi işlemle karşılayacağı incelenmelidir. 3194 sayılı İmar Kanunu, m.13.

İmar hakkı aktarımı nakit bedelle aynı şey midir?

İmar hakkı aktarımında kullanılamayan imar hakkının başka bir alıcı parselde değerlendirilmesi gündeme gelir. 2024 sonunda yapılan kanun değişikliğiyle m.13’e eklenen hükümler, aktarımı alıcı ve verici parsellerin değer tespitleri üzerinden kurar. Alıcı parselin emsale esas inşaat alanı kanundaki koşullarla ve üst sınırla artırılabilir; düzenleme yalnızca bir metrekareyi başka yerde aynı sayıda metrekareyle değiştirmek değildir.

Kanunda, alıcı parselin emsale esas inşaat alanındaki artış için %30 üst sınırı, en az iki lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşunun belirlediği değerlerin ortalamasından az olmamak üzere kıymet takdir komisyonunca değerleme ve ilgili parseller arasında değer karşılaştırması gibi güvenceler bulunur. Verici parselin kamuya devri ve aktarımın yetkili alan içinde yapılması da düzenlenmiştir. Bu oran, malike her olayda %30 ilave hak verileceği anlamına gelmez. 3194 sayılı Kanun m.13’ün güncel metni.

Bir aktarım veya trampa teklifi değerlendirilirken şu soruların karşılığı belgelerde bulunmalıdır:

• Verilen karşılık gerçekten kullanılabilir ve hukuken uygulanabilir mi?
• Alıcı parselin imar hakkı, altyapısı, ortaklık yapısı ve ekonomik değeri nedir?
• Değerleme hangi tarih ve varsayımlara dayanıyor; giderler ve mahsup nasıl hesaplanıyor?
• İşlem tamamlanana kadar mevcut mülkiyet ve dava hakları nasıl etkileniyor?
• Kamuya devir ile karşılığın edinilmesi arasında maliki güvencesiz bırakan bir zaman farkı var mı?

Bu inceleme yapılmadan yalnızca nominal metrekareyi veya teklif başlığını karşılaştırmak, ekonomik olarak denk olmayan bir sonuca yol açabilir. Aktarımın uygulanabilirliği plan ve ilgili yönetmelik hükümleriyle birlikte somut işlem üzerinden değerlendirilmelidir.

Başvuru ve dava süreleri nasıl korunur?

Hukuki el atmanın devam etmesi, bütün idari işlemlere karşı süresiz dava açılabileceği anlamına gelmez. Planın ilanı, bireysel işlem veya ret cevabının tebliği, zımni ret, önceki dava ve kesinleşme kayıtları ayrı tarihlerdir. İYUK m.10, 11, 12 veya 13’ten hangisinin uygulanacağı, istenen korumaya ve uyuşmazlığın kuruluşuna göre belirlenir.

İşlem yapılması istemiyle İYUK m.10 başvurusu ile mevcut bir işlemin kaldırılması veya değiştirilmesi için m.11 başvurusu aynı süre mekanizmasına sahip değildir. İdareye yazı gönderilmesi her durumda dolmuş dava süresini yeniden başlatmaz. Aynı şekilde 2942 ek m.1’deki beş yıllık süre ile idari davadaki altmış günlük genel dava açma süresi aynı işlevi taşımaz. Somut dosya için tebligat ve plan tarihleri üzerinden ayrı takvim çıkarılmalıdır. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu.

Derdest bir davadan vazgeçip yeni dava açmak da yalnızca biçimsel bir tercih değildir. 2026 tarihli görev kararlarında önceki dava tarihine önem verildiğinden, mevcut dosyanın usul konumu ve hak kaybı ihtimali incelenmeden geri alma, feragat veya yeniden başvuru adımı atılmamalıdır.

Bedel ve zarar nasıl ispatlanır?

Önce kısıtlılık ispatlanır; sonra istenen giderimin hesabı yapılır. Taşınmazın konumu ve yüksek piyasa beklentisi tek başına hukuki el atmayı kanıtlamaz. İmar çapı, onaylı plan paftası, plan notları, ruhsat veya tasarruf kısıtlamasını gösteren resmî yazılar ve sürekliliği belgeleyen eski planlar birlikte sunulur.

Bedel hesabında uygun emsalin satış akit tablosu, taşınmazların değerleme ve satış tarihlerindeki imar-kadastro statüleri, vergi değerleri, yüzölçümleri ve merkezi yerlere uzaklıkları karşılaştırılır. Yakındaki başka bir davada belirlenen bedel, o kararın kesinliği ve denetim durumu bilinmeden otomatik emsal olamaz. Dönem zararı isteniyorsa hangi gelirin hangi somut hukuki ve ekonomik koşullarla elde edilebileceği gösterilir; hiç kurulmamış bir işletmenin varsayımsal cirosu doğrudan zarar kabul edilmez.

Emsalin seçimi ve rapordaki hesabın denetlenmesi değerleme ve bilirkişi raporuna itiraz rehberinde açıklanmıştır. Ödemenin zaman içinde korunması için faiz ve ödeme ayrımları ayrıca incelenir; olağan kamulaştırmaya ait bir kural, hukukî el atma talebine koşulları araştırılmadan aynen uygulanmamalıdır.

HGK 2026/360: Eğitim alanı dosyasında gider rejimi ve somut emsal incelemesi

Hukuk Genel Kurulu, 10.06.2026, E.2025/749, K.2026/360 kararındaki taşınmaz Ankara Etimesgut’ta ilköğretim alanı olarak ayrılmış, fakat üzerinde yapı veya tesis bulunmamıştı. İlk derece mahkemesi 2022’de bedel ve nispi vekâlet ücretine hükmetmiş; Ankara BAM 14. Hukuk Dairesi, maktu harca rağmen nispi vekâlet ücretinde direnmişti.

HGK, hukuki el atma niteliğindeki bu dosyada ek m.4/3 uyarınca maktu karar ve ilam harcı uygulandığına göre vekâlet ücretinin de ilgili tarife uyarınca maktu belirlenmesi gerektiğini kabul ederek direnme kararını bozdu. Özel Dairenin emsal satış belgeleri, vergi değerleri, imar-kadastro durumu ve mevcut irtifakların değer etkisine ilişkin diğer bozma nedenlerine uyularak kurulan hükmün incelemesini ise Özel Daireye bıraktı.

Karar, iki önemli ayrımı ortaya koyar: Hukuki el atma ile 1983 sonrası fiilî el atmanın gider rejimi aynı kabul edilmez; ayrıca bedelin belirlenmesi için komşu parsel kararına işaret etmek yeterli değildir. Bu kararın 2022 tarihli dava hakkında verilmiş olması, 2026’da açılacak her yeni dosyanın görev tartışmasını çözdüğü anlamına da gelmez. Resmî tam metin.

Başvuru öncesi hangi belgeler toplanmalı?

1. Tapu ve parsel geçmişi: Güncel kayıt, önceki parseller, parselasyon ve kesinti bilgileri, pay ve miras ilişkileri.
2. Plan dosyası: İlk ve güncel onaylı 1/1000 uygulama imar planı, ilgili nazım plan, plan notları, askı ve kesinleşme bilgileri.
3. Kısıtlılığın etkisi: İmar durumu, yapılaşma veya ruhsat cevabı, kullanılamayan alan ve fiilî durum fotoğrafları.
4. İdari geçmiş: Kamulaştırma programı, bütçe veya uygulama yazıları, başvurular, ret ve tebligat belgeleri.
5. Yargısal geçmiş: Plan veya parselasyon iptal dosyaları, önceki bedel ve zarar davaları, kararların kesinleşme durumu.
6. Hesap ve çözüm seçenekleri: Uygun emsal satışlar, gelir belgeleri, varsa trampa veya imar hakkı aktarımı teklifleri ve değerleme raporları.

Bu dosya tamamlandığında cevaplanması gereken soru yalnızca “arsa kaç para eder” değildir: Kısıtlılık bugün hangi işlemden doğuyor, ne zamandır sürüyor, hangi idare giderebilir ve malikin istediği sonuç hangi dava yoluyla elde edilebilir?

Sık sorulan sorular

Arsam yirmi yıldır okul alanında; okul yapılmadıysa hak isteyebilir miyim?

Uzun süren kamu hizmeti tahsisi ve kamulaştırılmama önemli verilerdir. Planın hâlen yürürlükte olması, kısıtlılığın ağırlığı, sorumlu kurum ve önceki işlemler belirlenerek kamulaştırma, kısıtlılığın kaldırılması ve uygun giderim yolları değerlendirilir.

Tapum bende olduğu hâlde mülkiyet hakkım ihlal edilebilir mi?

Evet. Mülkiyet yalnızca tapuda isim sahibi olmaktan oluşmaz. Kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkilerinin aşırı ve uzun süreli kısıtlanması da müdahaledir. Ancak ihlalin tespiti ile her talep edilen tutarın ödenmesi ayrı meselelerdir.

Beş yıl geçince belediye mutlaka nakit ödeme yapmak zorunda mı?

Kanun, kamulaştırma veya kısıtlılığı kaldıracak işlem yapılmasını öngörür; uygun diğer imar uygulamaları ve kamuya geçiş yolları da değerlendirilebilir. Beşinci yılın dolması kendiliğinden nakit ödeme ve tescil işlemi oluşturmaz.

2025 AYM kararından sonra bütün davalar idare mahkemesine mi geçti?

Hayır. Açık adli yargı cümlesi 30 Ocak 2026’da yürürlükten kalkmış olsa da 2026 Yargıtay ve Uyuşmazlık Mahkemesi kararlarında önceki tarihli dosyalarda adli yargı kabul edilmiştir. Planın doğrudan iptali ile bedel veya dönem zararı talepleri ayrı değerlendirilir.

Plan iptal edilirse taşınmazın tam bedeli yine alınabilir mi?

Plan iptali, kısıtlılığın hukuki dayanağını ve güncel durumu değiştirir. Yargıtay 2026/3211 kararında plansız kalan ve yalnızca kentsel dönüşüm alanında bulunan taşınmaz bakımından bedel kabulünü bozmuştur. Geçmiş dönem zararının bulunup bulunmadığı ise ayrıca incelenir.

Sit alanı ile park veya okul alanı aynı davaya mı tabidir?

Aynı kabul edilmez. Kısıtlamanın dayandığı özel kanun ve idari işlem belirleyicidir. Uyuşmazlık Mahkemesi 2026/230 kararında arkeolojik sitten doğan tazminat uyuşmazlığını idari yargıya bırakmıştır.

İmar hakkı aktarımında aynı metrekarede başka yer verilmesi yeterli mi?

Hayır. Değer tespiti, kullanılabilir imar hakkı, alıcı parselin özellikleri, devrin koşulları ve ekonomik karşılık birlikte değerlendirilir. Kanundaki %30 sınırı da herkese otomatik %30 ek hak verilmesi anlamına gelmez.

Belediyeye tekrar başvurursam kaçırdığım dava süresi yeniden başlar mı?

Her durumda başlamaz. Önceki işlemin kesinliği, başvurunun yeni işlem yapılması mı yoksa mevcut işlemin değiştirilmesi mi olduğu ve İYUK’un hangi maddesinin uygulanacağı incelenir. Devam eden kısıtlılıkla belirli işleme karşı dava süresi birbirinden ayrılmalıdır.

Başlıca resmî kaynaklar

• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, ek m.1 ve ek m.4
• 3194 sayılı İmar Kanunu, m.10 ve 13
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu
• AYM, E.2016/196, K.2018/34
• AYM, E.2016/181, K.2018/111
• AYM, E.2024/135, K.2025/20
• Uyuşmazlık Mahkemesi, E.2026/22, K.2026/141
• Uyuşmazlık Mahkemesi, E.2026/153, K.2026/161
• Uyuşmazlık Mahkemesi, E.2026/199, K.2026/230
• Yargıtay 5. HD, E.2025/7595, K.2026/3211
• Yargıtay HGK, E.2025/749, K.2026/360

Bu yazı Kamulaştırma Davaları Rehberi içindeki ayrı bir uyuşmazlığı açıklar. Başka bir işlemle karşılaştıysanız ana rehberde dava yollarını karşılaştırabilirsiniz.