Kamulaştırma bedelinde faiz değerlendirmesi, eski “dört ay sonra yasal faiz” cümlesiyle yapılamaz. AYM’nin m.10/9’u iptalinden sonra Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 8 Nisan 2026 tarihli kararında, henüz kesinleşmemiş bedel davasında dava tarihinden karar tarihine kadar kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizin uygulanması gerektiğini kabul etmiştir. Bedelin ne zaman belirlendiği, hangi tutarın hangi tarihte ödendiği ve kararın kesinleşip kesinleşmediği ayrıca incelenir.
Bu yazı, bedelin zaman içinde korunması ve ödeme sorunlarına odaklanır. Değerlemenin kendisi için bedel hesabı ve bilirkişi raporu rehberine, davanın işleyişi için bedel tespiti ve tescil davasına, bütün dava yolları için ana kamulaştırma rehberine bakabilirsiniz.
Bu rehberde
Bedel, faiz, banka neması ve enflasyon kaybı aynı şey midir?
Hayır. Bedel, taşınmazın doğru tarihteki gerçek karşılığıdır. Faiz, ilgili borç ve dönem için uygulanan hukuki karşılıktır. Nema, bankada tutulan paranın hesap koşullarına göre getirisidir. Enflasyon kaybı ise paranın satın alma gücündeki aşınmadır. Bir kalemin varlığı, diğerinin hukuken doğru hesaplandığını göstermez.
| Sorun | Denetlenecek husus | Karıştırılmaması gereken konu |
|---|---|---|
| Taşınmaza düşük bedel verilmesi | Arsa/arazi niteliği, emsal, gelir ve diğer değer unsurları. | Faiz, başlangıçtaki yanlış değerlemeyi kendiliğinden düzeltmez. |
| Yargılama sırasında bedelin aşınması | Bedel ve fark bedellerinin faiz başlangıcı, oranı ve karar tarihleri. | Dava tarihindeki değer, bugünkü rayiç değerle aynı hesap değildir. |
| Para bankada fakat hak sahibi kullanamıyor | Blokenin dayanağı, ödeme emri, hak sahipliği ve serbest erişim. | Hesaba depo ile fiilî ödeme aynı olay olmayabilir. |
| Hükümden sonra geç ödeme | Hüküm, kesinleşme, takip ve tahsil döneminin kendi kuralları. | Karar öncesi faiz dönemini aynen sürdürmek her dosyada yeterli değildir. |
AYM, dört ay sonra kanuni faiz kuralını neden iptal etti?
AYM E.2022/83, K.2023/69: Gerçek karşılık yalnız nominal tutar değildir
AYM, 5.4.2023, E.2022/83, K.2023/69, kamulaştırma bedelinin tespiti davası dört ayda bitmezse, dört ay sonrasından yalnız kanuni faiz yürütülmesini öngören m.10/9’u iptal etmiştir. Karar 1.8.2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Gerekçede hem ilk dört aylık faizsiz dönem hem de yüksek enflasyonda kanuni faizin gerçek değer kaybını karşılamama riski ele alınmıştır.
AYM’nin vurgusu: paranın değerinde oluşacak aşınmayı telafi edecek mekanizmaları geliştirmesi gerekmektedir
. Sonuç, taşınmaz bedelinin gerçek karşılığını koruyacak hukuki güvencenin aranmasıdır. Bu norm iptali, bütün eski ve kesinleşmiş dosyalardaki hükümlerin kendiliğinden değiştiği anlamına gelmez. Resmî tam metin, §§17–26.
2026 HGK kararı neyi değiştirdi?
HGK: Kesinleşmemiş eski davada da iptal kararı uygulanır; ayrıca yüksek faiz talebi aranmaz
Yargıtay HGK, 8.4.2026, E.2025/115, K.2026/227. Ankara–Niğde Otoyolu kamulaştırmasında dava, AYM iptalinden önce açılmıştı. Bölge adliye mahkemesi, iptal sonrasında dava tarihinden itibaren kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faize hükmetmiş; 5. Hukuk Dairesi ise eski davada dört ay sonrasından kanuni faiz uygulanması gerektiği düşüncesiyle bozmuştu. BAM bu konuda direnmişti.
Hukuk Genel Kurulu, henüz kesinleşmeyen davada AYM iptal kararının uygulanmasını gerekli gördü. İptal edilen hükmün yerine Anayasa m.46’nın son fıkrasını esas alarak dava tarihinden karar tarihine kadar kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizin uygulanmasını kabul etti. Çoğunluk ayrıca davalı tarafın talebi aranmaksızın
bu sonuca ulaşılması gerektiğini belirtti. Faiz yönünden direnme kararı onandı.
Kararın aynı dosyadaki değerleme verileri yönünden bozma içermesi, faiz sonucunu değiştirmez; iki ayrı uyuşmazlık farklı sonuçlanmıştır. Karar; kesin hükmü, fiilen yapılmış ödemeleri veya farklı talep türlerinin tümünü tek kalemde ortadan kaldıran bir düzenleme değildir. Resmî tam metin, ikinci uyuşmazlık, §§11–26 ve hüküm.
Bu nedenle “Dava 1 Ağustos 2023’ten önce açıldıysa mutlaka dört ay sonrasından kanuni faiz uygulanır” şeklindeki kesin anlatım, 2026 HGK kararı karşısında güncel bir açıklama değildir. Buna karşılık her alacakta aynı faiz başlangıcını kullanmak da doğru olmaz: m.10 davası, kamulaştırmasız el atma tazminatı, eski kamulaştırma farkı ve hükümden sonraki tahsil ayrı ayrı sınıflandırılmalıdır.
2026’da hangi faiz oranı kullanılır?
Önce faizin türü belirlenmelidir. Kamulaştırmanın anayasal faiz rejimi, sırf “yasal faiz” sözcüğü benziyor diye genel kanuni faizle aynılaştırılamaz. HGK’nin yukarıdaki kararında kamu alacakları için öngörülen en yüksek oran esas alınmıştır. İlgili dönemde yürürlükteki oranlar, yürürlük tarihleri ve varsa dönem değişiklikleri hesapta ayrı gösterilmelidir.
Genel kanuni faiz düzenlemesi de 2026’da değişmiştir. 3095 sayılı Kanun m.1, 7589 sayılı Kanun’la değiştirilmiş ve değişiklik 31.7.2026’da yürürlüğe girmiştir. Güncel hüküm, kanuni faizi önceki yılın 31 Aralık günündeki TCMB kısa vadeli kredi reeskont oranının %80’ine bağlar; 30 Haziran kontrolü için ayrıca koşul öngörür. Bu değişiklik, kamulaştırmada Anayasa m.46 ve HGK kararının uygulanmasını gerektiren faizi otomatik olarak genel kanuni faize dönüştürmez.
Uzun geçmiş dönemin tamamına bugünkü oranı uygulamak, aylık oranı yıllık oran sanmak veya banka mevduat faizini anayasal faizle değiştirmek önemli hatalar yaratır. Faiz dökümünde hangi oran kaynağının hangi tarih aralığına uygulandığı görülebilmelidir. Kesin hükümde yazan faiz türünün icra aşamasındaki etkisi de ayrıca değerlendirilir.
Faiz hangi tarihte başlar; fark bedelde ne olur?
HGK 2026/227, incelenen m.10 davasında dava tarihinden karar tarihine kadar olan dönemi ele alır. İlk kararda hükmedilen kısım ile sonradan artan fark için ilgili karar ve ödeme tarihleri farklılaşabilir. Bu yüzden tek satırlık “toplam bedel × bütün dava süresi” hesabı her zaman doğru değildir.
Önceden acele el koyma bedeli yatırılmışsa tutar ve ödeme olayı saptanır; nihai bedelle bağlantısı kurulur. Önceden tahsil edilmiş para üzerinden, hiç ödenmemiş gibi yeniden bütün dönem faizi yürütülmemelidir. Aynı şekilde henüz kullanılamayan veya yanlış kişiye yatırılan tutar da hiçbir araştırma yapılmadan ödenmiş kabul edilmemelidir.
Pratik denetimde; ilk bedel, ek bedel, ödeme, mahsup ve faiz dönemi ayrı satırlar hâlinde yazılır. Toplamın yüksek veya düşük görünmesinden önce bu satırların doğru olaylara dayanması gerekir.
İdare bedeli taksitlendirebilir mi?
Anayasa m.46’da ve 2942 m.3’te belirli kamulaştırmalar için istisnai taksit düzenlemeleri vardır. Anayasa, taksit süresinin beş yılı aşmamasını ve taksitlerin eşit olmasını öngörür; doğrudan işleten küçük çiftçinin toprağına ilişkin peşin ödeme güvencesi ayrıca korunur. İdarenin ödeme güçlüğü yaşaması, her kamulaştırmayı serbestçe taksitlendirme yetkisi vermez.
AYM: Geçici 19 kapsamındaki taksitlere yalnız kanuni faiz uygulanması iptal edildi
AYM, 27.6.2024, E.2024/4, K.2024/129, geçici m.19’un ilk fıkrasındaki “Taksitli ödeme süresince, 3095 sayılı Kanuna göre ayrıca kanuni faiz ödenir” cümlesini iptal etti. İcra şikâyeti üzerinden incelenen uyuşmazlıkta AYM, tamamlanmamış kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma alacaklarında da anayasal güvencelerin önemini belirtti. Anayasa’nın taksitlendirmelerde ve ödenmemiş bedellerde kamu alacakları için öngördüğü en yüksek faiz karşısında, yalnız kanuni faiz öngörülmesi uygun bulunmadı.
İptalin konusu faiz cümlesidir. Bu karardan tek başına geçici m.19’daki bütün bütçe ve ödeme hükümlerinin kaldırıldığı sonucu çıkarılamaz; diğer hükümlerin güncel durumu ayrıca kontrol edilir. Resmî tam metin, §§24–26 ve hüküm.
Mahkeme bedeli bankaya yatırıldıysa kararın kesinleşmesi beklenir mi?
m.10’un geçmiş sürümlerindeki, idarenin teklifini aşan kısmın kesinleşmeye kadar bloke edilmesi sisteminin güncel metinle aynı olduğu varsayılmamalıdır. Hak sahibinin belirli olması, aynın ihtilaflı olması, miras ve haciz gibi durumlar ayrı değerlendirilir; her bloke aynı nedene dayanmaz.
Yargıtay: Fark bedelin kesinleşmeye kadar bekletilmesi düzeltilerek onandı
Yargıtay 5. HD, 16.5.2024, E.2024/284, K.2024/5995. Dosyada, acele bedeli mahsup edildikten sonraki farkın karar kesinleşince ödenmesine hükmedilmişti. Bölge adliye mahkemesi, AYM’nin E.2018/104, K.2020/39 sayılı iptal kararını gözeterek farkın derhal ödenmesi yönünde yeniden karar verdi. Yargıtay, hükmün kesinleşmesi beklenmeden ödeme yapılmasını yerinde bularak kararı onadı.
Bu kararın eski dört aylık faiz bölümünü bugünkü genel kural diye almak doğru değildir; faiz yönünden sonraki HGK 2026/227 kararı ayrıca dikkate alınmalıdır. Kararın burada açıklanan değeri, ödemeyi kesinleşmeye bağlayan eski blokaj anlayışı bakımındandır. Resmî tam metin.
İdare mahkemenin belirlediği bedeli yatırmazsa ne olur?
Bedelin mahkemece henüz depo ettirilmesi ile malik lehine verilmiş tazminat hükmünün idareden tahsili farklı aşamalardır. Malikin davacı olduğu kamulaştırmasız el atma gibi uyuşmazlıklarda 2942 sayılı Kanun ek m.4, banka hesabının idareye yazılı bildirilmesini izleyen 30 gün içinde ödeme ve yapılmazsa genel hükümlere göre icra düzenini içerir. Özel tarih rejimleri ve icranın geri bırakılması koşulları ayrıca incelenir. Bu usul, m.10 davasında tescilden önce bedelin depo edilmesi güvencesinin yerine geçmez. Ayrıntılar fiilî el atma rehberinin ödeme ve icra bölümündedir.
m.10, bedelin yatırılması için idareye süre verilmesini ve makbuzun sunulmasını düzenler. Bedelin yatırılmaması, yargılamanın ve tescilin sonuçlarını etkiler. Özellikle daha önce tescil yapılmış, bozma sonrasında bedel artmış ve idare farkı yatırmamışsa, malik hem taşınmazını hem paranın bir bölümünü yitirdiği bir durumda bırakılmamalıdır.
Muammer Bulut: Taşınmaz idareye geçtiği hâlde gerçek karşılık tamamlanmadı
AYM Genel Kurulu, Muammer Bulut, B.No:2020/9066, 21.11.2024. Yol kamulaştırmasında taşınmaz idare adına tescil edilmişti. Yargılamanın devamında kamulaştırma koridoru sınırındaki yapıların güvenle kullanılamadığı değerlendirilerek bedelin bunları da kapsaması gerektiği belirlendi. İdare ek bedeli depo etmeyince bedel davası reddedildi; önceki mülkiyet devri ise gerçekleşmişti.
AYM, gerçek karşılık tamamlanmadan mülkiyetin idareye geçmesinin peşin ödeme güvencesini ihlal ettiği sonucuna ulaştı. İhlalin giderilmesi için yeniden yargılamaya ve kanundan doğan sorunun TBMM’ye bildirilmesine karar verdi. Bu hüküm, her eksik ödemede kendiliğinden tapunun malike döndüğü veya AYM’nin taşınmazın yeni bedelini belirlediği anlamına gelmez. Resmî tam metin, §§60–73 ve hüküm.
Bu yapısal sorunla bağlantılı olarak AYM’nin E.2025/190, K.2026/38 sayılı kararı tescilin kesinliğine ilişkin ibareyi iptal etmiştir. Ancak iptal hükmü 21 Şubat 2027’de yürürlüğe girecektir. 2 Kasım 2026 tarihli değerlendirmede bu değişiklik yürürlükteymiş gibi anlatılamaz. Resmî tam metin.
Enflasyon zararının kaldığı nasıl gösterilir?
Önce ödeme ve faiz dökümü tamamlanır. Tespit edilen bedel, ilgili başlangıç ve ödeme tarihleri, fiilen alınan para, ödenen faiz ve varsa banka neması ayrı gösterilir. Değer kaybı karşılaştırmasında resmî endeksin hangi tarihleri kapsadığı açıklanır. Başlangıçta düşük değerleme ile sonradan paranın aşınması aynı zarar gibi iki defa yazılmamalıdır.
Varsayımsal kontrol örneği: Bedelin korunması bakımından karşılaştırılan dönemde resmî endeks 100’den 160’a çıkmışsa, başlangıçtaki 1.000.000 TL’nin aynı satın alma gücü karşılığı 1.600.000 TL olur. Hak sahibine aynı dönem bakımından toplam 1.400.000 TL ödenmişse arada 200.000 TL fark görünür. Bu yalnız inceleme hesabıdır; farkın hangi hukuki yolla istenebileceği, ödeme ve dönemlerin doğruluğu ile başvuru koşulları ayrıca değerlendirilir. Otomatik ilave tazminat değildir.
AYM kararlarından hareketle, her fark için sırf dilekçeye “enflasyon” yazılarak sonuç alınacağı söylenemez. Şikâyetin olağan yargıda ileri sürülmesi, elverişli başvuru yollarının tüketilmesi, gerçek değer kaybının ve hâlen giderilmemiş külfetin gösterilmesi önemlidir. Faiz ile ek zarar istemi ve bireysel başvuru birbirinden ayrı hukuki değerlendirmeler gerektirir.
Yanlış faiz veya geç ödemede hangi adımlar izlenir?
- Hükmü okuyun: Ana para, ilk/fark bedel, faiz türü, başlangıç-bitiş ve önceki ödeme ayrılmış mı?
- Dökümü doğrulayın: Banka ve idare kayıtlarını gerçek tahsil tarihleriyle eşleştirin.
- Açık dosyada itirazı somutlaştırın: AYM iptalini ve HGK 2026 kararını, dosyanın kesinleşme durumuyla birlikte değerlendirin.
- Kanun yolu ve takip ayrımını kurun: Hüküm hatası, ödeme yapılmaması ve takip hesabındaki hata için aynı usul kullanılmaz.
- Giderilmeyen anayasal şikâyeti süresinde değerlendirin: Bireysel başvuru genel olarak olağan başvuru yolları tüketildikten sonra 30 günlük süreye tabidir; öğrenme ve tebliğ bakımından somut başlangıç incelenir.
6216 sayılı Kanun m.47 kapsamındaki başvuru süresi, yalnız kararın posta yoluyla geldiği güne bağlanmamalıdır; nihai kararın daha önce öğrenilmesi de önem taşıyabilir. Bireysel başvuru, eksik kullanılan kanun yollarını tamamlayan veya kaçırılmış bütün süreleri yeniden başlatan bir yol değildir.
Sık sorulan sorular
Davam 2023’ten önce açıldı; HGK kararı benim için de önemli mi?
Henüz kesinleşmemiş m.10 dosyasında önemlidir. HGK’nin incelediği dava da AYM iptalinden önce açılmıştı. Kesin hüküm, önceki ödeme ve kanun yolu kapsamı ayrıca değerlendirilir.
Hüküm kesinleşti; faiz kendiliğinden değişir mi?
Hayır. Yeni bir kararın yayımlanması kesinleşmiş bütün hükümleri otomatik olarak yeniden yazmaz. Mevcut hüküm, başvuru süreleri ve elverişli hukuki yol ayrı incelenmelidir.
Acele el koyma parası ile esas davanın faizi aynı mı?
Acele tespit, depo ve tahsil ile esas bedel ve farkın hukuki dönemleri ayrılır. Aynı para için çifte tahsil oluşturulmadan, ödenmeyen tutarın korunması gerekir. Acele kamulaştırma rehberi bu aşamaları açıklar.
Genel yasal faiz oranı arttıysa kamulaştırma faizi de aynı orana mı döner?
Hayır. Önce alacağın hukuki rejimi ve hükümde uygulanması gereken faiz türü belirlenir. Genel kanuni faiz ile Anayasa m.46’daki kamu alacakları için en yüksek faiz aynı kural değildir.
Mevzuat ve içtihat kaynakları
- 2942 sayılı Kanun m.3, 10, 15 ve geçici m.19; 3095 sayılı Kanun’un 31.7.2026 değişikliği işlenmiş metni.
- AYM, 5.4.2023, E.2022/83, K.2023/69.
- Yargıtay HGK, 8.4.2026, E.2025/115, K.2026/227.
- AYM, 27.6.2024, E.2024/4, K.2024/129.
- Yargıtay 5. HD, 16.5.2024, E.2024/284, K.2024/5995.
- AYM GK, Muammer Bulut, B.No:2020/9066, 21.11.2024.
- AYM, 12.2.2026, E.2025/190, K.2026/38.
- 6216 sayılı Kanun m.47.
Bu yazı Kamulaştırma Davaları Rehberi içindeki ayrı bir uyuşmazlığı açıklar. Başka bir işlemle karşılaştıysanız ana rehberde dava yollarını karşılaştırabilirsiniz.
