Kısmi Kamulaştırma ve İrtifak Hakkı Bedeli: Kalan Kısım, Elektrik ve Boru Hattı

Yazar: Av. Ahmet Karaca · Yayın ve hukuki kaynak kontrolü: 2 Kasım 2026

Bir tarlanın yalnız yol altında kalan bölümünün alınmasıyla, elektrik hattı için mülkiyet malikte kalacak biçimde irtifak kurulması farklıdır. Kısmi kamulaştırmada alınan kısmın bedeline, kalan bölümün kamulaştırma nedeniyle uğradığı değer kaybı eklenebilir. İrtifak kamulaştırmasında ise kural, hattın geçtiği alanın tam mülkiyet bedelini ödemek değil, irtifakın taşınmazda yarattığı kıymet düşüklüğünü karşılamaktır. Ölçüm yalnız etkilenen metrekareye indirgenemez.

2942 sayılı Kanun’un 4, 11 ve 12. maddeleri bu ayrımların temelidir. Hattın veya yolun güzergâhı, taşınmazın biçimi, geriye kalan bölümün erişimi, tarımsal kullanımı ve imar koşulları sonucu değiştirebilir. Aynı yüzölçümünden geçen iki hat için aynı kayıp yüzdesinin kullanılması, gerekçesi açıklanmıyorsa denetlenebilir bir hesap değildir.

Mülkiyet kamulaştırması ve irtifak hakkı nasıl ayrılır?

M.4’e göre amaç için yeterliyse tüm mülkiyet yerine taşınmazın belirli kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde irtifak kurulabilir. Malik açısından ilk iş, kararın ve tapu kaydının hangi hakkı konu aldığını okumaktır. “Kamulaştırıldı” sözcüğü tek başına taşınmazın tamamının idareye geçtiğini veya bedelin tam arsa değeri olması gerektiğini göstermez.

Kısmi kamulaştırmada bedel nasıl hesaplanır?

M.12, kalan kısmın durumuna göre üç ihtimal düzenler:

• Kalan kısım etkilenmiyorsa: M.11’e göre belirlenen değerden alınan kısma düşen miktar ödenir.
• Kalan kısım değer kaybediyorsa: Bu kayıp hesaplanarak alınan kısmın bedeline eklenir.
• Kalan kısım değer kazanıyorsa: Kamulaştırmanın yarattığı artış bedelden indirilebilir; ancak bu indirim kamulaştırma bedelinin yüzde ellisini geçemez.

Kanundaki yüzde elli sınırı, m.12/c kapsamında değer artışı nedeniyle yapılacak indirime ilişkindir. Bu sınırdan hareketle kalan kısmın bütün değer kayıplarının kanunen en fazla yüzde elli olabileceği söylenemez. Ağır kaybın taşınmazın tamamının edinilmesini gerektirip gerektirmediği ise ayrıca ele alınacak bir meseledir. İndirime ilişkin sınırla değer kaybının tespiti aynı hesap değildir.

Kalan bölüm kaybının etkisini gösteren örnek

Varsayımsal örnek: 10.000 m² taşınmazın, bütün değerleme koşulları incelenerek birim değeri 1.000 TL/m² bulunmuş olsun. Yol için 2.000 m² alınıyorsa bu bölümün basit alan karşılığı 2.000.000 TL’dir. Kalan 8.000 m²’nin kamulaştırma öncesi değeri 8.000.000 TL iken bölünme ve erişim kaybı nedeniyle değerinin yüzde yirmi azaldığı teknik olarak saptanırsa 1.600.000 TL kayıp doğar. Bu varsayımlarla temel toplam 3.600.000 TL olur.

Bu örnek bir taşınmaz için fiyat veya kayıp oranı önerisi değildir. Yüzde yirmi, harita ve piyasa verisiyle doğrulanması gereken bir varsayımdır. Gerçek dosyada birim değer, arsa/arazi niteliği, yapılar, mahsuller, ayrı giderler, pay ve diğer haklar birlikte değerlendirilir. Sadece “alınan alan × yakındaki ilanın metrekare fiyatı” hesabı, kanuni değerlemeyi karşılamaz.

Kalan kısımda hangi etkiler incelenir?

İnceleme, kamulaştırmadan önceki ve sonraki yararlanmayı karşılaştırmalıdır. Aynı yüzölçümü kalsa bile yolun parseli bölmesi, ulaşımı kesmesi veya yapılaşmayı fiilen imkânsızlaştırması değeri etkileyebilir. Buna karşılık iddia edilen her kullanım zorluğu doğrudan aynı oranda piyasa kaybı demek değildir; etkinin değere nasıl yansıdığı açıklanmalıdır.

• Parselin ikiye veya daha fazla parçaya bölünmesi; kalan parçaların genişliği ve geometrisi.
• Kamu yoluna bağlantı, geçiş, tarım makinesinin dönüşü ve ürün taşıma imkânı.
• Sulama-drenaj düzeni, suya erişim ve mevcut altyapı bağlantıları.
• İmar mevzuatına uygun yapılaşma, yaklaşma mesafeleri, asgari parsel şartları ve bağımsız kullanım.
• İşletmenin veya tarımsal bütünlüğün bozulması; somut üretim ve kullanım koşulları.
• Yapıların, bahçe duvarlarının, kapı ve tesislerin kesilmesi; kalan bölümün kullanılabilmesi için gerekli uyarlama.

Değerleme tarihi ve yöntemi diğer kamulaştırma kalemleriyle uyumlu olmalıdır. Kalan kısmın gelecekte, henüz gerçekleşmemiş bir imar beklentisiyle ulaşacağı fiyatın kesin kabul edilmesi de mevcut yasal kullanımın yok sayılması da hatalı sonuç verebilir. Taşınmazın değerini açıklayan veri ve varsayım ayrılmalıdır.

Duvar, su hattı ve binanın eski kullanıma uygun hâle getirilmesi

M.12, kamulaştırma dışında kalan kısım imar mevzuatına göre yararlanmaya elverişliyse, kesilen bina, ihata duvarı, kanalizasyon, su, elektrik, gaz kanalları ve benzeri tesislerden malike kalanların eski nitelikleriyle kullanılabilecek duruma getirilmesi için gereken gider ve bedelin kamulaştırma bedeline ilavesini öngörür. Kanun, bu masraf ve bedellerin kalan kısmın kıymet düşüklüğü belirlenirken ayrıca dikkate alınmamasını düzenleyerek aynı kaybın mükerrer hesaplanmasını önler.

Örneğin kesilen sulama hattının yeni bağlantı gideri ayrı hesaplanmışsa aynı giderin “altyapı kaybı” adıyla ikinci kez eklenmesi önlenmelidir. Öte yandan sadece onarım masrafı ödenmesi, onarımdan sonra da devam eden bağımsız bir değer kaybının hiç bulunmadığı sonucunu otomatik doğurmaz. Bilirkişi her kalemin hangi zararı karşıladığını açıkça göstermelidir.

Kalan kısım kullanılamıyorsa tamamının kamulaştırılması istenebilir mi?

M.12’ye göre artan kısım yararlanmaya elverişli durumda değilse, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hâllerde malikin kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren en geç otuz gün içinde yazılı başvurusu üzerine bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur. Bu yol yalnız bedelin düşük bulunduğu itirazıyla aynı değildir. Kalan bölümün gerçekten yararlanılamaz olması ve kanundaki diğer koşullar gösterilmelidir.

Burada iki tercih birbiriyle ilişkilidir: kamulaştırma işlemini iptal ettirme amacı ile kalan kısmın da alınmasını isteme amacı. M.12’nin idari dava açılmaması koşulu görülmeden her iki yolun sonuçlarının birlikte ve sorunsuz doğacağı söylenmemelidir. Dosya başında tebligat, kalan bölümün durumu ve hedeflenen sonuç belirlenmelidir. Kamulaştırmanın iptali yazısı, ayrı iptal yolunu açıklamaktadır.

Yalnız değer kaybı bulunmasıyla tamamen yararlanılamaz hâle gelme arasında fark vardır. Topografya, alan, şekil, erişim ve hukuken izin verilen kullanım birlikte incelenir. Başvurunun içeriğine teknik kroki eklenmesi, “kalan alan hiçbir işe yaramıyor” biçimindeki soyut ifadenin yerine somutlaştırılmış bir talep kurulmasını sağlar.

İrtifak hakkı bedeli nasıl belirlenir?

M.11’in son fıkrası, irtifak nedeniyle taşınmaz veya kaynakta oluşacak kıymet düşüklüğünün gerekçeleriyle belirtilmesini ister:

“Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.”

Bu nedenle belirli bir hattın koridorunda 1.000 m² alan bulunması, o alanın mülkiyetinin tamamı alınmış gibi 1.000 m²’nin tam satış fiyatının ödenmesini zorunlu kılmaz. Bunun karşıtı da doğru değildir: kullanım kısıtı koridor sınırlarının dışındaki yapılaşma veya işletme değerini de etkileyebilir. Esas mesele, kurulacak hakkın taşınmazın toplam değerini ne kadar düşürdüğüdür.

Varsayımsal örnek: İrtifak öncesi değeri 10.000.000 TL bulunan bir taşınmazın, somut hakkın tesisinden sonraki değeri gerekçeli incelemeyle 8.800.000 TL belirlenmişse irtifak nedeniyle kayıp 1.200.000 TL’dir. Bu sonuç, koridorun alanından bağımsız bir rastgele yüzdeyle değil, kısıtın niteliğinin ve etkisinin değerlendirilmesiyle bulunmalıdır. Üzerine ayrıca direk yeri mülkiyeti alınıyorsa kalemler birbirini tekrar etmeyecek şekilde ayrılır.

Elektrik hattı, yüksek gerilim ve direk yerleri

Enerji hattında irtifak güzergâhı, iletkenlerin konumu ve yüksekliği, güvenlik mesafeleri, direk yeri ve bakım/ulaşım gereksinimi önemlidir. Kısıtların tarım, bahçe, yapı veya ticari kullanım üzerindeki etkisi aynı olmayabilir. Raporda hattın türü ve projesi belirtilmeden yalnız bütün enerji hatları için kullanılan genel bir yüzdeye dayanılması eleştiriye açıktır.

Direk veya pilonun oturduğu alanın mülkiyetiyle havai hattın oluşturduğu irtifak farklı haklardır. Direk yeri alanı tam bedelle alınırken aynı alanın değerini irtifak kaleminde yeniden saymak veya hattın taşınmazın bütünü üzerindeki bağımsız etkisini hiç incelememek karşıt hatalardır. Raporun alan tablosu, tapu tescil krokisi ve bedel hesabı birbirini karşılamalıdır.

Yargıtay’ın güzergâh ve taşınmazın bütününe yaklaşımı

Yargıtay HGK, 9.10.2024, E.2023/15, K.2024/515 dosyası, enerji hattı için irtifak kurulacak fındık bahçelerine ilişkindir. Tam metinde aktarılan 5. Hukuk Dairesinin 24.2.2014 tarihli E.2013/20031, K.2014/4552 bozması; taşınmazların nitelikleri, geometrisi, yüzölçümü ve hattın güzergâhı nedeniyle bütün taşınmaz değerindeki kaybın incelenmesini istemiştir. Bu dosyada iki parsel için belirtilen yüzde 31 ve yüzde 15 oranları, başka taşınmazlara uygulanacak tarife değildir.

HGK önündeki direnme uyuşmazlığı ise özellikle objektif değer artışıyla kapitalizasyon oranında dikkate alınan unsurların aynı olup olmadığına ilişkindir; irtifak yüzdesi bakımından yeni bir genel HGK kuralı kurulmuş gibi anlatılmamalıdır. Kurul objektif değer artışı yönünden direnmeyi bozmuş, diğer itirazları inceleme için Özel Daireye göndermiştir. Karar, hem değeri artıran unsurların hem hattın yarattığı kaybın gerekçelerinin ayrı gösterilmesinin önemini ortaya koyar. Resmî tam metin.

Doğal gaz, petrol ve su boru hattında bedel

Yer altındaki boru hattı için kurulan hakkın kapsamı tapu ve proje belgelerinden okunmalıdır: yapı yasağı, derin köklü bitki sınırı, kazı ve müdahale koşulları, bakım için giriş, güvenlik şeridi ve geçici çalışma alanı ayrı özelliklerdir. Borunun yüzeyden görünmemesi mülkiyet değerine etkisi olmadığı anlamına gelmez; buna karşılık her yer altı hattı da taşınmazın tüm kullanımını sona erdirmez.

Sürekli irtifakın karşılığı ile inşaat sırasında geçici kullanım, ürün kaybı veya taşınmaza verilen ayrı fiilî zarar aynı kalem değildir. Bir irtifak bedeli ödenmesi, işlem ve kullanım kapsamı dışında ayrıca meydana getirilen her zararın karşılandığını otomatik göstermez. Taleplerin hukuki dayanağı, dönemleri ve mevcut ödeme kalemleri karşılaştırılmalı; aynı zarar hem irtifak değeri içinde hem ayrı kalemde mükerrer talep edilmemelidir.

Taşınmazın altından metro veya tünel geçerse hiçbir bedel ödenmez mi?

2942 m.4/2, mülkiyet kullanımının engellenmemesi ve güvenlik önlemleri koşuluyla bazı üst/alt ulaşım yatırımlarını düzenler. Bu düzenleme, bütün değer kayıplarını koşulsuz olarak karşılıksız bırakma yetkisi değildir.

AYM, 14.5.2015, E.2014/177, K.2015/49 kararında, teleferik, köprü, metro ve raylı sistem yatırımları nedeniyle maliklere kamulaştırma, tazminat veya benzeri ad altında hiçbir ücret ödenmeyeceğini öngören cümleyi iptal etmiştir. AYM, ekonomik kayıpların karşılanmamasının kamu yararıyla bireysel yarar arasındaki dengeyi bozabileceğini açıklamıştır. Karar her tünel geçen parsel için otomatik tam mülkiyet bedeli doğurmaz; gerçek kullanım engeli, kıymet kaybı ve uygun tazminat incelemesini gerektirir. Resmî tam metin, L bölümü.

Paylı tapuda kamulaştırılan bölümün bedeli kime ödenir?

Kural olarak tapu payları ve hak sahipliği belirlenir. Ancak m.12, paylı taşınmazın daha önce paydaşlar arasında fiilen bölünerek belirli paydaşların tasarruf ve yararlanmasına bırakıldığı ve kısmi kamulaştırmanın bu yerin tamamını veya bölümünü kapsadığı özel durumu ayrıca düzenler. Bu hâlde kamulaştırma işlemleri ilgili paydaşlar hakkında yürütülebilir; bedel ve kalan taşınmazdaki haklar bakımından kanundaki özel sonuçlar doğar.

Bu hükmü yalnız “yıllardır burayı ben ekiyorum” beyanıyla uygulamak mümkün değildir. Fiilî paylaşımın niteliği, kapsamı, diğer paydaşların durumu, tapu payları ve kamulaştırma alanı birlikte incelenmelidir. Hem alınan kısım bedelinin kişiye ödenmesi hem kalan taşınmazda aynı payın aynen sürmesi varsayımı özel hükmün sonuçlarını gözden kaçırabilir. Uyuşmazlığın adli yargıda çözüleceği m.12’de düzenlenmiştir.

Baraj sahası dışında kalan taşınmaz için farklı kural var mı?

M.12’nin baraj kamulaştırmalarına mücavir taşınmazlara ilişkin hükmü, genel otuz günlük kalan kısım başvurusundan ayrıdır. Kamulaştırmanın tamamlandığına ilişkin ilanın indirildiği tarihten itibaren bir yıl içinde malikin yazılı başvurusu üzerine, valilikte kurulan komisyon sosyal, ekonomik veya yerleşme düzeninin bozulup bozulmadığını ve taşınmazdan yararlanmanın mümkün olup olmadığını inceler. Kanundaki koşullar oluşursa kamulaştırma yapılır; ilgili komisyona başvuru dava şartıdır.

Bu yolla kamulaştırılan mücavir taşınmazlarda m.22 ve m.23’ün uygulanmayacağı da açıkça belirtilmiştir. Dolayısıyla baraj nedeniyle çevre düzeni bozulan bir taşınmaz için genel kısmi kamulaştırma veya geri alma süresi verilmesi yanlıştır. Taşınmazın doğrudan proje alanında mı yoksa mücavir alanda mı bulunduğu ilk belgelerden belirlenmelidir.

Bilirkişi raporuna hangi somut itirazlar yöneltilebilir?

İtiraz, yalnız bedelin az olduğuna değil, hesap ve gerekçe eksikliğine yönelmelidir. Kamulaştırma bedeli ve bilirkişi raporuna itiraz yazısındaki genel kontrolün yanında bu dosyalarda şu noktalar incelenebilir:

1. Alınan mülkiyet alanı, irtifak alanı, geçici çalışma sahası ve kalan parsel krokide ayrı gösterilmiş mi?
2. Kamulaştırmadan önce ve sonra yararlanma, erişim ve imar koşulları karşılaştırılmış mı?
3. Değer kaybı yüzdesinin nedeni, parselin geometrisi ve somut kısıtlarla açıklanmış mı?
4. Direk yeri, koridor, yapı, ağaç ve onarım giderleri arasında mükerrer hesap veya eksik kalem var mı?
5. Kalan kısmın yararlanmaya elverişsizliği iddiası teknik ve hukuki kullanım birlikte ele alınarak cevaplanmış mı?
6. Eski irtifak, yeni hat veya önceki ödemeler değerlendirilerek yalnız dava konusu müdahalenin ek etkisi ayrılmış mı?
7. Hak sahibi, pay, yüzölçümü ve bedel tablosu birbiriyle örtüşüyor mu?

Rapor tebliğinden sonra itiraz ve ek süre bakımından HMK m.281 ile kamulaştırma yargılamasının özel hükümleri birlikte gözetilir. Hangi teknik incelemenin eksik olduğu, ek raporla mı yoksa yeni uzman kuruluyla mı giderilebileceği somutlaştırılmalıdır. Süreli itirazın, sonradan kanun yolu aşamasında aynı ayrıntıda telafi edilebileceği varsayılmamalıdır.

Başvuru için gerekli belge grupları

• Tapu kaydı ve takyidatlar; kamulaştırma öncesi/sonrası çap ve aplikasyon krokisi.
• Kamulaştırma ve irtifak kararı, hakkın kapsamı, süre ve lehtarını gösteren tescil belgeleri.
• Yol, hat, boru ve direk yerlerini gösteren onaylı proje; kurumun güvenlik ve kullanım kısıtları.
• İmar durumu, plan notları, yapı ruhsatı ve mevcut yapı/tesis kayıtları.
• Araziye ilişkin ürün, sulama, erişim ve tarımsal işletme belgeleri; tarihli görüntü ve yerinde tespit.
• Önceki ödeme, acele el koyma ve bedel dosyaları; bilirkişi raporları ve tebliğ belgeleri.

Sık sorulan sorular

Elektrik hattı bedeli her yıl ödenir mi?

Sürekli irtifakın kamulaştırma bedeli kural olarak bir defalık kıymet düşüklüğü karşılığıdır; kendiliğinden yıllık kira değildir. Geçici kullanım, ayrı sözleşme ve yeni zarar farklı dayanaklarla değerlendirilir.

Yol parselimin yarısını aldı; kalan yarısı da mutlaka alınır mı?

Alınan alanın oranı tek başına yeterli değildir. Kalan kısmın yararlanmaya elverişli olup olmadığı, m.12’deki yazılı başvuru süresi ve idari dava açılmaması koşulu değerlendirilir. Kullanılabilen kalan bölüm için değer kaybı hesabı gündeme gelebilir.

Hat kaldırıldıysa tapudaki irtifak bedelsiz silinir mi?

Otomatik değildir. Kamulaştırma yoluyla kurulan irtifakta uygulanan rejim ve süre konusunda güncel Yargıtay içtihadı gözetilmelidir. HGK’nin 26.11.2025 tarihli E.2024/215, K.2025/749 kararındaki çoğunluk ve karşıoy ayrımı geri alma ve irtifak terkini bölümünde açıklanmaktadır.

Hattın geçtiği şeridi satabilir miyim?

İrtifak kurulduğunda mülkiyet kural olarak malikte kalır; fakat satış, kayıtlı irtifakı kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Devri ayrıca sınırlayan acele el koyma şerhi veya başka kayıt varsa ayrıca incelenir. İrtifak ile devir yasağı aynı kayıt değildir.

Özel şirketin kablosu için de kamulaştırma yapılabilir mi?

Özel kanunun tanıdığı yetki, hizmetin niteliği ve yetkili kamu makamının işlemleri belirleyicidir. Her özel şirket kendi kararıyla kamulaştırma yapamaz. Özel kişiler arasındaki zorunlu mecra irtifakı da kamu kamulaştırmasıyla aynı hukuki yol değildir.

Mevzuat ve karar kaynakları

• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, özellikle m.4, 11, 12 ve 15.
• Yargıtay HGK, 9.10.2024, E.2023/15, K.2024/515; dosyada aktarılan Özel Daire bozması ve HGK önündeki direnme konusu ayrı değerlendirilmiştir.
• AYM, 14.5.2015, E.2014/177, K.2015/49, m.4/2’deki karşılıksızlık hükmünün iptali.
• Kamulaştırma davaları ana rehberi: işlem türleri ve tamamlayıcı dava yolları.

Bu yazı Kamulaştırma Davaları Rehberi içindeki ayrı bir uyuşmazlığı açıklar. Başka bir işlemle karşılaştıysanız ana rehberde dava yollarını karşılaştırabilirsiniz.