Gayrimenkul ve Kira Hukuku

Tapu Uyuşmazlıkları ve Mülkiyetin Devri

Başlıca dava türleri: tapu iptali ve tescil, muris muvazaasına dayalı iptal, ön alım (şufa) hakkı, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil, ortaklığın giderilmesi, kadastro tespitine itiraz ile ipoteğin fekki talepleridir.

Taşınmazı hukuki bir dayanağı olmadan kullanan kişiden veya koşulları oluştuğunda diğer paydaştan kullanım bedeli istenmesi, ecrimisil davasının konusudur. Bedelin hangi dönem için istenebileceği, ihtar gerekip gerekmediği ve kullanımın sona erdirilmesi talebi ayrı ayrı değerlendirilir.

Taşınmazın kamu hizmeti için alınması, bir bölümünde irtifak kurulması veya kamulaştırma yapılmadan fiilen kullanılması hâlinde bedel ve mülkiyet talepleri ayrıca değerlendirilir. İptal, değerleme, fiilî el atma ve imar kısıtlılığı arasındaki ayrımlar için kamulaştırma davaları rehberine başvurabilirsiniz.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır ve tapu kütüğüne şerh edilebilir; şerh, satıcının taşınmazı üçüncü kişiye devretmesi riskine karşı alıcıyı korur. Kat irtifaklı bir taşınmaz satın alınırken yapının ruhsata uygunluğu ve iskân durumu ayrıca kontrol edilmelidir.

Kira Hukuku ve Tahliye

Türk Borçlar Kanunu konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan hükümler içerir. Kiraya veren, sözleşme süresinin dolmasını tek başına tahliye sebebi olarak ileri süremez; kanunda sınırlı olarak sayılan tahliye sebeplerinden birine dayanmak zorundadır.

Başlıca tahliye sebepleri: kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, yeniden inşa ve esaslı onarım, yeni malikin ihtiyacı, kiracının yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kira bedelinin ödenmemesidir. Her sebebin kendi usulü ve süresi vardır; yanlış sebebe dayanan dava reddedilir. Kira bedelinin artırımı ve uyarlanması ile kiracının tahliye tehdidine karşı korunması da bu kapsamda değerlendirilir.

Kat Mülkiyeti ve Kentsel Dönüşüm

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat malikleri arasındaki ilişkiyi düzenler. Sık karşılaşılan uyuşmazlıklar: ortak alanların kullanımı ve işgali, aidat alacaklarının tahsili, projeye aykırı tadilat, yönetim planına aykırılık, gürültü ve rahatsızlık verme ile yönetici kararlarının iptalidir. Kat malikleri kurulu kararlarına karşı dava süresi kısadır.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm süreçlerinde ise riskli yapı tespitine itiraz, üçte iki çoğunlukla alınan kararların hukuka uygunluğu, arsa payı dağıtımı ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar takip edilmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin temerrüdü hâlinde sözleşmenin feshi ve tapuların iadesi gündeme gelir.

Sık Sorulan Sorular

Adi yazılı sözleşmeyle aldığım taşınmaz benim olur mu?

Hayır. Türk hukukunda taşınmaz mülkiyeti resmî şekilde ve tapu siciline tescille geçer. Harici veya adi yazılı satış sözleşmesi mülkiyeti geçirmez; ancak ödenen bedelin iadesi talep edilebilir. Noterde düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ise tapuya şerh edilebilir ve alıcıyı korur.

Kiracımı süre bitince çıkarabilir miyim?

Sözleşme süresinin dolması tek başına tahliye sebebi değildir. Kanunda sınırlı olarak sayılan sebeplerden birine dayanmanız gerekir: ihtiyaç, yeniden inşa, yeni malikin ihtiyacı, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya kira bedelinin ödenmemesi. Her sebebin kendi usulü ve süresi vardır.

Komşum projeye aykırı tadilat yaptı, ne yapabilirim?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında eski hâle getirme talebiyle dava açılabilir. Kat malikleri kurulu kararı alınması ve tadilatın projeye aykırılığının belgelenmesi süreci güçlendirir.

Müteahhit inşaatı bitirmedi, sözleşmeyi feshedebilir miyim?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin temerrüdü hâlinde, koşulları varsa sözleşmenin feshi ve devredilen tapuların iadesi talep edilebilir. Tamamlanma oranı ve temerrüdün usulüne uygun tespiti belirleyicidir; bu nedenle ihtar sürecinin doğru yürütülmesi gerekir.

İlgili Çalışma Alanları

Bu sayfa Gayrimenkul, İdare ve Vergi grubunda yer almaktadır. Aynı gruptaki diğer alanlar:

• İdare Hukuku
• Vergi Hukuku

Büromuzun tüm çalışma alanları için Çalışma Alanlarımız sayfasını inceleyebilirsiniz.

PEGA Hukuk ve Danışmanlık ile İletişim

Gayrimenkul ve Kira Hukuku alanındaki dosyalarınız için PEGA Hukuk ve Danışmanlık bünyesindeki ekibimize ulaşabilirsiniz. Büromuz Kartal/İstanbul’da faaliyet göstermektedir. Randevu ve bilgi için iletişim sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Bu sayfadaki bilgiler genel nitelikte hukuki bilgilendirme amacı taşır ve somut bir olaya ilişkin hukuki görüş yerine geçmez. Her dosya kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.