İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası: Paylaşım, Satış ve İçtihatlar

Yazar: Av. Ahmet Karaca · Yayın ve hukuki güncelleme: 2 Kasım 2026

İzale-i şuyu, bir mal üzerindeki birlikte mülkiyetin bölüşme veya satışla sona erdirilmesidir. Kanundaki adı ortaklığın giderilmesidir. Miras kalan ev, birlikte alınan daire, hisseli arsa veya tarla için gündeme gelebilir. Bir paydaşın paylaşma istemesi, diğerlerinin çoğunluğunun satışa karşı olmasıyla kendiliğinden engellenmez; fakat her dosyanın sonucu da mutlaka satış değildir. Aynen taksim, kat mülkiyeti kurulması, mirasta özgüleme ve tarafların anlaşması ayrı ayrı değerlendirilir.

Taşınmazı korumak isteyen kişi için asıl soru yalnız “davayı nasıl durdururum?” değildir. Tapudaki ortaklık türü, bütün hak sahiplerinin kim olduğu, bölünmenin hukuken ve teknik olarak mümkün olup olmadığı ve satış olursa bedelden kimin ne alacağı birlikte incelenmelidir. Bu rehber, dava öncesinden elektronik artırmaya ve paranın dağıtılmasına kadar bu kararları açıklar.

Paylı mülkiyet, elbirliği ve miras paylaşımı neden ayrılır?

Paylı mülkiyette herkesin tapuda belirli bir payı vardır. İki kişinin bir daireyi yarı yarıya alması buna örnektir. Yarı pay, evin sağ yarısının veya belirli iki odasının ayrı mülkiyeti değildir; taşınmazın tamamı üzerinde oranlı haktır. Paydaş, kural olarak kendi payını devredebilir; taşınmazın tamamını tek başına satamaz.

Elbirliği mülkiyetinde hak, ortaklık konusu malın bütününe yayılır; kişiler belirli bir maddi parça veya bağımsız tapu payı üzerinde tek başına tasarruf edemez. Birden fazla mirasçıya kalan tereke, paylaşmaya kadar tipik olarak bu yapıdadır. Mirasçılık belgesinde oranların yazması, her tereke malının kendiliğinden paylı mülkiyete geçtiğini göstermez. TMK m.640, 642, 644 ve 688–703 bu ayrımın temelini oluşturur.

Elbirliğini paylı mülkiyete dönüştürmek ile ortaklığı gidermek de aynı sonuç değildir. TMK m.644 yolu, şartları varsa ortaklığın biçimini değiştirir; ev hâlâ birden çok kişiye ait kalabilir. İzale-i şuyu ise birlikte mülkiyetin sona erdirilmesini hedefler. Dava açmadan önce her durumda elbirliğini paylıya çevirme zorunluluğu yoktur.

Yalnız miras kalan payın çözülmesi ile bütün taşınmazın satışı

Bir taşınmazın yarısı üçüncü kişiye, diğer yarısı mirasçılara elbirliğiyle ait olabilir. Bu durumda “miras ortaklığımız çözülsün” talebinin, miras kalan yarı paydaki elbirliğine mi yoksa taşınmazın tamamındaki ortaklığa mı yöneldiği belirlenmelidir. Taraflar, dava konusu ve verilebilecek karar buna göre değişir. Amaç yalnız miras kalan paydaki elbirliğini çözerek oranlı hakları belirlemekse TMK m.644’teki paylı mülkiyete dönüştürme yolu da değerlendirilir; bu işlem dışarıdaki malikin hakkını sona erdirmez. Mirasçılar kendi aralarında anlaşarak dışarıdaki malikin yarı payını ortadan kaldıramaz; bütün taşınmazın ortaklığını giderme talebi de bu malikin dışında yürütülemez.

Ortaklığın giderilmesi yalnız miras davası değildir. Evlenmeden önce birlikte ev alanlar, boşanan eşlerin paylı tapuda kalan taşınmazı veya yatırım için ortak arsa alan kişiler de bu yola başvurabilir. Fakat eşlerin mal rejimi alacağı, şirket ortaklığının tasfiyesi ve tapuda görünmeyen bir mülkiyet iddiası kendi kurallarına tabidir. Bir şirketin malı, şirket ortaklarının doğrudan paylı malı sayılmaz.

Dava açmadan taşınmazı elde tutmanın yolları

Önce hedef belirlenmelidir: Ortaklığı tamamen bitirmek mi, yalnız kullanımı düzenlemek mi, yoksa bir kişinin diğer payları devralması mı isteniyor? Her uyuşmazlığı açık artırmaya taşımak ekonomik olarak en elverişli çözüm olmayabilir. Devir bedelinin finansmanı, vergi ve harçlar, teslim ve mevcut borçlar birlikte karşılaştırılmalıdır.

“Mahkemenin belirleyeceği bedeli ödeyeyim, bütün paylar bana geçsin” düşüncesi genel bir zorunlu satın alma hakkına dayanmaz. Buna karşılık miras paylaşımındaki özgüleme hükümleri, sağ kalan eşin konut talebi veya tarımsal arazi devri gibi özel durumlar farklı sonuç doğurabilir. Bunlar sıradan paylı mülkiyet kuralıyla karıştırılmamalıdır.

Kim dava açabilir; dava hangi sebeplerle reddedilebilir veya ertelenebilir?

Paydaşlardan veya mirasçılardan biri tek başına paylaşma isteyebilir. Payın küçük olması dava hakkını ortadan kaldırmaz; dava açmak için pay ve paydaş çoğunluğu aranmaz. Hak sahipliği, güncel tapu ve mirasçılık zinciriyle belirlenir. “Bütün kardeşler aynı fikirde olmalı” şartı, anlaşmalı bütün mal devri ile dava hakkının birbirine karıştırılmasından kaynaklanır.

Paylı mülkiyet için TMK m.698; miras için m.642, ortaklığı sürdürmeyi gerektiren kanun veya geçerli hukuki işlem bulunmasını saklı tutar. Paylı mülkiyette TMK m.698 uyarınca paylaşmayı isteme hakkı, hukuki işlemle en çok on yıl sınırlandırılabilir; taşınmazda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşme resmî şekle tabidir. Bu on yıl, her izale-i şuyu davasının açılması gereken bir zamanaşımı süresi değildir.

“Uygun olmayan zaman” ne anlama gelir?

TMK m.698 uygun olmayan zamanda paylaşma istemini sınırlar. Bu hüküm, her paydaşa süresiz veto yetkisi vermez. İleri sürülen geçici durumun diğer paydaşlar bakımından doğuracağı somut zarar ve paylaşmanın ertelenmesini neden haklı kıldığı açıklanmalıdır. Taşınmaza duygusal bağlılık, orada oturmak veya daha yüksek fiyat beklemek tek başına her durumda dava engeli sayılmaz.

Miras paylaşımında, derhâl paylaşmanın malın veya terekenin değerini önemli ölçüde azaltacağı durumlarda mirasçının istemi üzerine erteleme; mirasçı olabilecek cenin bulunması hâlinde doğuma kadar bekleme gibi özel kurallar vardır (TMK m.642–643). Davayı önlemek isteyen kişi, gerçekten uygulanabilen bu hukuki sebebi deliliyle ortaya koymalıdır.

Bir mirasçının alacaklısı dava açabilir mi?

Alacaklı olmak, taşınmazın ortağı olmak demek değildir. Borçlunun elbirliği içindeki hakkının paraya çevrilmesinde İİK m.121 uyarınca icra mahkemesinin belirleyeceği yol ve verilecek yetki gündeme gelebilir. TMK m.648 de belirli alacaklılar için paylaşmaya kayyım katılmasını düzenler. Paylı tapu payının doğrudan haciz ve satışıyla elbirliği hakkının tasfiyesi farklı işlemlerdir. Alacaklının hangi mal ve kapsam için yetkilendirildiği incelenmeden “her alacaklı izale-i şuyu açabilir” denilemez.

Bütün paydaşlar davada olmalı mı? Ölüm, çocuk ve yurt dışı adresi

Ortaklığın giderilmesi davasında bütün paydaşların davacı veya davalı olarak yer alması gerekir. Birden çok kişi birlikte dava açabilir; diğerleri davalı gösterilir. Davalı olmak, mutlaka kusurlu olmak veya haksız davranmak anlamına gelmez. Dava, mal üzerindeki birlikte mülkiyetin tamamını etkilediği için hak sahiplerinin dinlenmesi gerekir.

Eski tapu fotokopisiyle yetinmek önemli bir hatadır. Tapuda yazılı paydaş dava öncesinde ölmüş olabilir; dava devam ederken de ölüm veya devir gerçekleşebilir. Ölen kişinin mirasçıları, yeni ölümler ve sonraki kuşaklar belirlenerek taraf teşkili tamamlanır. Mirasçılık belgesindeki yanlışlık veya iptal iddiası varsa bunun etkisi ayrıca incelenir.

Tapuda hâlâ ölen kişinin adı yazıyorsa

Mirasın kazanılması ile tapuda intikal işlemi farklıdır. TMK m.705 uyarınca mirasla mülkiyet tescilden önce kazanılabilir; bu nedenle intikalin yapılmamış olması paylaşma ihtiyacını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ancak mirasçılık zincirinin ve payların ortaya konulması, satış ve tescile elverişli kayıt oluşturulması gerekir. Ölü kişinin adına tebligat çıkarılıp “cevap vermedi” denilerek geçerli taraf katılımı sağlanmış olmaz.

Çocuk veya kısıtlı paydaş varsa

Küçük ya da kısıtlı kişinin hakkı kanuni temsilci aracılığıyla korunur. Temsilcinin de aynı taşınmazda payı bulunması veya paylaşma anlaşmasında çıkarların çatışması, temsil kayyımı ihtiyacını doğurabilir; vesayet makamından izin gerektiren işlemler ayrıca değerlendirilir. Bir veli ya da vasi imzasının bulunması her satış, sulh ve feragat için tek başına yeterli sayılmaz.

Vasinin dava açması ve sulh olması TMK m.462/8; miras paylaşımı veya miras payı devri sözleşmesi yapması m.462/9’daki izin rejimine tabidir. Velayet altındaki çocuğun anne veya baba tarafından temsili, bu rejimle otomatik olarak aynı değildir. Çıkar çatışmasında kayyım ve işleme özgü onay ihtiyacı ayrıca belirlenir.

Mahkemenin ortaklığın giderilmesi kapsamında yaptığı satış ile vasinin vesayet altındaki kişinin taşınmazını satması aynı işlem değildir. TMK m.440 ve 444’teki vesayet satış kurallarına 2026’da getirilen elektronik satış düzenlemesi de kendi yürürlük ve geçiş hükümlerine tabidir. Çocuk payı bulunan dosyada hangi satış rejiminin uygulandığı belirlenmelidir.

Yurt dışında yaşayan veya adresi bilinmeyen kişi

Yurt dışında bulunmak dava açılmasına engel değildir; usulüne uygun tebligat ve temsil gerekir. Yabancı ülkede düzenlenen vekâletname veya miras belgesinin kullanılmasında tasdik, tercüme, apostil ya da ilgili uluslararası sözleşme koşulları gündeme gelebilir. Yabancılık unsurunda taşınmazın Türkiye’de bulunması ve mirasın uygulanacak hukuku ayrıca incelenir. Adresin bilinmemesi ise araştırma yapılmadan doğrudan ilan yoluna geçme hakkı vermez. Tebligatın yöntemi, kararın geçerliliği ve sürelerin başlangıcı bakımından önemlidir.

İzale-i şuyu davasında zorunlu arabuluculuk nasıl işler?

6325 sayılı Kanun m.18/B/1-b uyarınca taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk başvurusu dava şartıdır. 1 Eylül 2023’te başlayan bu düzenleme, yeni davalar için dikkate alınır; o tarihte zaten görülmekte olan davalarla ilgili geçiş kuralı ayrıdır. “Mirasla ilgili” olan her davanın aynı nedenle zorunlu arabuluculuğa tabi olduğu sonucu çıkmaz.

Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna; büro olmayan yerde görevlendirilmiş yazı işleri müdürlüğüne yapılır. Başvuruda taşınmazlar ada-parsel ve bağımsız bölüm bilgileriyle, paydaşlar ve bilinen iletişim bilgileriyle somutlaştırılmalıdır. Dava ile arabuluculuk dosyasındaki taraf ve taşınmaz kapsamının örtüşmesi kontrol edilir. Birden çok mirasçının bulunduğu dosyayı yalnız konuşulan iki kardeş üzerinden yürütmek, geri kalanların haklarını çözmez.

Arabulucu görevlendirilmesinden itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatma mümkündür (m.18/A/9). Bir paydaşın gelmemesi veya anlaşmayı reddetmesi, diğerlerinin sonsuza kadar beklemesini gerektirmez. Görüşme yapılamaması veya anlaşamama son tutanağa bağlanabilir. Zorunlu olan, başvurudur; anlaşmaya razı olmak değildir.

Başvuru hiç yapılmamışsa ve yalnız tutanak eklenmemişse

Bu iki eksiklik farklıdır. Başvuru yapılmadan açılan dava, dava şartı yokluğuyla usulden reddedilir. Süreç tamamlanmış olduğu hâlde son tutanak dava dilekçesine eklenmemişse mahkeme, tutanağın sunulması için ihtarlı bir haftalık kesin süre verir. Süresinde sunulmazsa ret gündeme gelir (m.18/A/2). Tutanağı tamamlama süresi, hiç yapılmamış dava öncesi başvurunun her durumda sonradan yapılabilmesine izin veren genel bir süre değildir.

Toplantıya katılmamanın gider ve vekâlet ücretine etkisi

Geçerli mazeret olmaksızın ilk toplantıya katılmama nedeniyle süreç sona ererse, güncel m.18/A/11 uygulanır. Katılmayan taraf, davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur; kendi lehine ise tarife vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir. Her iki tarafın da ilk toplantıya katılmaması yüzünden süreç biterse, yaptıkları yargılama giderleri kendi üzerlerinde bırakılır. Düzenleme 2024’te değiştiğinden eski yazılardaki “bütün gideri öder, hiçbir vekâlet ücreti alamaz” ifadesi güncel hükmün yerine kullanılmamalıdır. Toplantıya gelmemek, pay hakkından vazgeçmek veya taşınmazın diğerine bedelsiz geçmesine rıza göstermek anlamına gelmez.

Arabuluculuk anlaşması tapuyu kendiliğinden değiştirir mi?

Hayır. Anlaşmada taşınmaz, paylar, bedel, ödeme ve tescil koşulları açık olmalı; imar, tarım, vesayet ve diğer emredici sınırlamalar gözetilmelidir. Bu kapsamdaki anlaşmaya icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Taşınmazla ilgili belgede yetkili yer, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Mahkeme, anlaşmanın arabuluculuğa ve icraya elverişliliğini ve taşınmaz mevzuatına uygunluğunu denetler.

6325 sayılı Kanun m.18/B/5 ve m.17/B/6 uyarınca, devir veya sınırlı ayni hak kurulması konulu anlaşmada şerhten sonra taraflardan biri tapu müdürlüğünden tescil isteyebilir. Müdürlük gerekli mevzuat incelemesini yaparak resmî senet düzenlemeksizin talebi yerine getirir. Bu imkân, imzalı bir kâğıdın tek başına bütün tapu ve temsil koşullarını kaldırdığı anlamına gelmez. Bedelin ödenmesiyle tescilin nasıl eşleştirileceği de anlaşmanın parçası olmalıdır.

Örneğin bir mirasçının bütün payları alması kararlaştırılıyorsa yalnız “ev A’ya kalacaktır” cümlesi yeterli bir uygulama planı değildir. Hangi payların hangi bedelle devredileceği, ödeme tarihi, finansman sağlanamazsa sonuç, mevcut ipoteğin durumu, anahtar teslimi ve işlem giderleri açıkça düzenlenmelidir. Taşınmaz üzerindeki geçici tasarruf kısıtlaması şerhi ise ancak m.17/B’deki özel koşullarla ve süreyle kullanılabilir.

Dava nerede açılır; dilekçe ve belgeler nasıl hazırlanır?

HMK m.4/1-b, taşınır ve taşınmaz mal veya hakların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi davalarında sulh hukuk mahkemesini görevli kılar. Belirli bir taşınmazdaki ortaklığın giderilmesinde HMK m.12 gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Mirasın veya terekenin paylaşılması niteliğindeki taleplerde ise HMK m.11’deki mirasbırakanın son yerleşim yeri kuralı ayrıca değerlendirilir. Davanın yalnız başlığına değil, hangi malların hangi kapsamda paylaşılmasının istendiğine bakılır. Farklı yerlerde birden çok taşınmaz varsa, m.12/3 koşullarıyla bunlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da dava açılabilir. Bu, bağlantısız başka taleplerin aynı davaya her durumda eklenebileceği anlamına gelmez.

Dilekçede bütün hak sahipleri, taşınmazların güncel kayıtları, ortaklığın kaynağı, arabuluculuk bilgisi ve istenen paylaşma biçimi açık olmalıdır. Davacı aynen taksim, satış veya bunların koşula bağlı sıralanması konusunda ne istediğini belirtmelidir. Muhdesat, kat mülkiyeti ve özel özgüleme talebi varsa bunlar genel bir “adil paylaşım istiyorum” cümlesinin içinde kaybolmamalıdır.

Avukatla takip zorunlu değildir. Ancak mahkemenin taraf adına hukuki strateji kurması, muhdesat talebini kendiliğinden yazması veya kaçırılmış süreleri tamamlaması beklenmemelidir. UYAP Vatandaş Portal üzerinden erişilebilen dosya bilgileri ve evrak incelenebilir; elektronik dava açma ve imza işlemlerinde portalın güncel kimlik ve elektronik imza koşulları geçerlidir. Sadece e-Devlet şifresine sahip olmak, her dava ve imza işlemini tamamlamaya yetmeyebilir.

Avukata verilen dava takip yetkisinin kapsamı da kontrol edilmelidir. HMK m.74 bakımından sulh, feragat ve alternatif uyuşmazlık çözüm yollarına başvurma gibi işlemler açık yetki gerektirir. Tapuda devir için gereken vekâlet ve şekil koşulları ayrıca incelenir; genel dava vekâletinin her işlemi kendiliğinden kapsadığı varsayılmamalıdır.

Dava nasıl ilerler; tebligat alan paydaş ne yapmalıdır?

1. Kapsam ve taraflar: Tapu, mirasçılık ve temsil eksikleri giderilir; arabuluculuk dava şartı incelenir.
2. Talep ve savunmalar: Paylaşma biçimi, muhdesat, mülkiyet itirazları ve özel talepler belirlenir.
3. Keşif ve teknik araştırma: Bölünebilirlik, imar ve kat mülkiyeti olanağı ile değerler bilirkişiler ve ilgili kurum kayıtları üzerinden incelenir.
4. Mahkeme kararı ve kanun yolu: Somutlaştırılmış paylaşma veya satış hükmü kurulur; kanun yolu ve kesinleşme izlenir.
5. Ayrı satış işlemleri: Satış kararı varsa satış dosyasında kıymet takdiri, ilan, artırma, ödeme ve dağıtım yapılır.

Ortaklığın giderilmesi davasında basit yargılama usulü uygulanır. Cevap süresi, dava dilekçesinin tebliğinden itibaren iki haftadır; şartları varsa HMK m.317’deki usulle ek süre istenebilir. Ek süre kendiliğinden doğmaz. Dava dilekçesini, eklerini ve tebliğ tarihini birlikte saklayın. Tebligat alıp hiçbir işlem yapmamak, dosyanın sizin yokluğunuzda ilerlemesini önlemeyebilir.

Davalı, yalnız “satışa itiraz ediyorum” demekle yetinmemelidir. Aynen taksim olanağı, kat mülkiyeti, muhdesat, gerçek hak sahibi, uygun olmayan zaman, devam eden tapu davası veya geçerli paylaşma sözleşmesi gibi hangi somut sebebe dayandığı açıklanmalıdır. Satışa karşı çıkmak ile ortaklığın giderilmesine bütünüyle karşı çıkmak aynı savunma değildir.

Bilirkişi raporuna nasıl yaklaşılmalı?

Mahkeme aşamasındaki bölünebilirlik raporu ile satış aşamasındaki kıymet takdiri birbirinden ayrılır. İlkinde “hukuken ve teknik olarak nasıl paylaşılabilir?” sorusu, ikincisinde “satış için hangi değer esas alınacak?” sorusu öne çıkar. Aynı dosyada farklı tarihlerde düzenlenmiş raporlar bulunabilir.

HMK m.281 gereğince bilirkişi raporuna itirazda tebliğden başlayan iki haftalık süre ve kanuni ek süre imkânı dikkate alınır. İtiraz, “değer düşüktür” şeklinde soyut bırakılmamalıdır: yanlış yüzölçümü, emsalin farklı imar hakkı, eksik bağımsız bölüm, hesaba katılmayan yapı veya yanlış muhdesat oranı gösterilmelidir. Satış dosyasındaki kıymet takdirine şikâyetin ise aşağıda açıklanan farklı ve daha kısa süresi vardır.

Aynen taksim: Ev, arsa ve tarla hangi koşullarda bölünebilir?

Aynen taksim, ortak malın hukuken ayrı mülkiyete elverişli parçalara ayrılarak paydaşlara verilmesidir. TMK m.699 bakımından malın niteliği, yüzölçümü, paydaş ve pay sayısı, imar ve tarım kuralları, bölünmenin önemli değer kaybına yol açıp açmadığı birlikte değerlendirilir. Bir parselin matematik olarak eşit metrekarelere ayrılabilmesi, tapuda bölünebileceğini göstermez.

Yola cephe, asgari parsel büyüklüğü, yapılaşma koşulları, parselin biçimi ve üzerindeki yapılar sonucu etkileyebilir. Uygun bir ifraz projesi hazırlanmalı ve gereken idari onay incelenmelidir. Bölümler aynı yüzölçümünde olsa bile değerleri farklı olabilir. Eksik değerdeki parçaya para eklenmesiyle denkleştirme yapılabilmesi, hukuken yasak bir bölünmeyi serbest hâle getirmez.

Davacı satış isterken davalı bölüşme isteyebilir mi?

Evet; davalının da paylaşma biçimine ilişkin talebi önemlidir. Satışın tek seçenek olduğu varsayılmadan, usulüne uygun aynen taksim talebinin gerekleri araştırılmalıdır. Buna karşılık sadece aynen taksim istenen ve başka bir tarafın da satış talep etmediği dosyada, bölünme mümkün değil diye talepten bağımsız satış kararı verilmesi farklı sorundur. Taleple bağlılık, ortaklığın giderilmesinin çift taraflı niteliğiyle birlikte ele alınır.

Birden fazla taşınmazda “ev sana, tarla bana” denilebilir mi?

Taraflar uygulanabilir bir anlaşma yapabilir. Mahkemenin sıradan paylı mülkiyet davasında, anlaşma olmaksızın parselleri dilediği gibi farklı gruplara dağıtması ise aynı şey değildir. Bir kısım paydaşların, istemedikleri hâlde yeni bir parselde ortak bırakılması da ortaklığı tam olarak çözmeyebilir.

Mirasın paylaşılması ayrıca değerlendirilir. TMK m.642/2, bir mirasçının istemi üzerine terekenin tamamı ve her malı gözetilerek, mümkünse taşınmazların her birinin bütünüyle bir mirasçıya verilmesine ve değer farkının parayla denkleştirilmesine imkân tanır. Bu nedenle paylı mülkiyetteki bir karar, miras paylaşımındaki özgüleme imkânını ortadan kaldıran genel yasak gibi okunamaz. Dava konusu, tereke kapsamı ve talebin hukuki dayanağı belirleyicidir.

Fiilen yıllardır ayrı kullanılan yerler

“Üst kat benim, bahçe kardeşimin” şeklindeki kullanım, tapuda bağımsız mülkiyet yaratmayabilir. Fiilî düzenin anlaşma, delil ve diğer taleplere etkisi bulunabilir; ancak imar veya kat mülkiyeti koşullarının yerine geçmez. Paylaşma sözleşmesi, kullanım anlaşması ve yalnız hoşgörüye dayalı kullanım birbirinden ayrılmalıdır.

Bina satılmadan kat mülkiyeti kurularak paylaşılabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.10, uygun yapıda kat mülkiyetine geçilerek bağımsız bölümlerin paydaşlara tahsis edilmesini mümkün kılar. Birden çok bağımsız bölümün bulunduğu bina ile tapuda zaten tek bağımsız bölüm olan bir daire aynı değildir. Tek dairenin salonunu birine, yatak odasını diğerine vermek, bu yolla ayrı daire mülkiyeti kurmak anlamına gelmez.

Yapının fiilî durumu, onaylı proje, ruhsat ve kullanım belgeleri, bağımsız bölüm sayısı, paydaşlara tahsis imkânı ve denkleştirme birlikte incelenir. Giderilebilir bir belge veya proje eksikliği varsa bunun tamamlanma olanağı; giderilemeyen aykırılık varsa paylaşmaya etkisi araştırılır. “İskân yoksa her durumda hemen satış” ile “kaçak bina mutlaka kat mülkiyetine çevrilir” şeklindeki iki kesin anlatım da dosyanın gerçek durumunu atlar.

KMK m.7’ye göre ana gayrimenkulde veya ortak yerlerde tek başına ortaklığın giderilmesi istenememesi, paylı mülkiyete konu bir bağımsız bölümde ortaklığın giderilememesi demek değildir. Örneğin apartmanın ortak merdiveni bağımsız mal gibi satışa konu edilemez; fakat üç kişinin birlikte malik olduğu ayrı bir daire bakımından ortaklık çözülebilir.

Kat mülkiyetiyle paylaşım kararı, hangi bağımsız bölümün kime verildiğini, arsa paylarını ve denkleştirmeyi uygulamada tereddüt bırakmayacak açıklıkta göstermelidir. Projedeki bölüm sayısıyla hükümdeki tahsis çelişiyorsa, “bina paylaştırıldı” denilmesi işlemi tamamlamaz. Bozma sonrası yargılamada önceki kararın hangi kısmının değiştirilebileceği de ayrıca önem taşıyabilir.

“Evi ben yaptırdım, ağaçları ben diktim”: Muhdesat nasıl korunur?

Muhdesat, taşınmaz üzerindeki bina, yapı veya ağaç gibi sonradan meydana getirilmiş unsurları ifade eder. Yapının kimin tarafından meydana getirildiği, satış bedelinin paylaştırılmasını değiştirebilir. Ancak bir paydaşın yapı yaptırması, kendisine arsanın tamamı üzerinde ayrı mülkiyet kazandırmaz. Arsa payı ile yapının ekonomik karşılığı ayrı incelenir.

Önce iddia somutlaştırılır: Hangi yapı veya ağaç, ne zaman, kim tarafından meydana getirildi? Diğer paydaşlar bunu kabul ediyor mu? Tapu kaydında muhdesat bilgisi var mı? Yapının niteliği ve değeri nedir? Ödeme belgeleri, yapım sözleşmeleri, fotoğraflar, belediye kayıtları ve tanıklar iddiaya göre birlikte değerlendirilir. Elektrik aboneliğinin bir kişinin adına olması tek başına bütün mülkiyet tartışmasını çözmez.

Aidiyet kabul edilirse ve itiraz edilirse izlenecek yol

Muhdesatın belirli paydaşa ait olduğu tapu kaydından anlaşılıyor, bütün paydaşlarca kabul ediliyor veya kapsamı uygun kesinleşmiş kararla tespit edilmişse, yapının ve zeminin değerleri üzerinden oran kurulabilir. Aidiyet uyuşmazlığı varsa, sonuca etkili iddia için HMK m.165 kapsamında ayrı dava açılması amacıyla süre verilmesi ve dava açıldığında sonucun beklenmesi gündeme gelir. Muhdesat iddiasını yalnız sözlü olarak yinelemek, verilen kesin süreyi ve usul işlemlerini yerine getirmenin yerini tutmaz.

Muhdesatın tespiti davası ile harcanan paranın iadesi aynı talep değildir. Evi tamamen meydana getirmek, mevcut yapının boyasını yaptırmak, kredi taksitlerini ödemek ve ortak emlak vergisini yatırmak farklı hukuki değerlendirmeler gerektirir. Gider alacağı veya başka bir kişisel talep, tapu payını kendiliğinden büyütmez. Yapıyı yapan üçüncü kişi ise paydaş gibi satış bedelinden doğrudan özel pay alamaz; alacak veya tazminat yolunun ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Muhdesat payı için açıklamalı hesap örneği

Aşağıdaki örnek varsayımsaldır; vergi ve gider kesintileri gösterilmemiştir. A ve B’nin tapu paylarının yarı yarıya olduğunu, A’ya ait olduğu kabul edilen yapının esas alınan tarihte 2 milyon TL, zeminin 3 milyon TL değerinde bulunduğunu varsayalım. Toplam 5 milyon TL içinde yapının oranı %40, zeminin oranı %60’tır. Fiilî satış bedelinin 6 milyon TL olması hâlinde oran şöyle uygulanır:

Bu yöntem, “binaya eskiden şu kadar para harcadım, bugünkü satıştan önce aynı tutarı çekeyim” hesabından farklıdır. Değerlerin hangi tarihte ve nasıl belirleneceği, aidiyet ve oranların hükümde gösterilmesi önemlidir. Net ödeme, harç ve giderlerin doğru dağılımı ile pay üzerindeki haklar da dikkate alındıktan sonra bulunur.

Her zaman bağımsız muhdesat davası açılabilir mi?

Tespit davasında güncel hukuki yarar bulunmalıdır. Paylaşma, kamulaştırma veya dönüşüm gibi mevcut bir süreçte hakkın korunmasına ihtiyaç duyulması ile yalnız gelecekte çıkabileceği düşünülen bir tartışma aynı değildir. Muhdesat tespiti, tapu iptali ve tescilin yerine geçen, binayı arsadan tamamen bağımsız mülkiyete dönüştüren genel bir dava olarak görülmemelidir.

Tapu iptali, mirasçılık ve başka davalar satışı etkiler mi?

Ortaklığı gidermek, ortaklığın kime ait olduğuna ilişkin her uyuşmazlığı kendiliğinden çözmez. Tapu iptali ve tescil, mirasçılık belgesinin iptali, paydaşlıktan çıkarma, muhdesat aidiyeti veya sağ kalan eşin özgüleme talebi; tarafları, payları ya da verilecek kararı değiştirebilir. HMK m.165 kapsamında belirleyici başka uyuşmazlığın sonucu beklenebilir.

Her yeni dava, ortaklığın giderilmesini otomatik durdurmaz. Hangi talebin hangi taşınmazı ve hak sahibini etkilediği gösterilmelidir. Gerekirse mahkemenin verdiği sürede ilgili dava açılmalı, dosya bilgisi ve talep sunulmalıdır. Dayanaksız veya bağlantısız bir dava açılması, süresiz erteleme hakkı oluşturmaz.

Tapu kaydıyla çap, ölçüm, proje veya bağımsız bölüm bilgisi uyuşmuyorsa son kayıtların ve idari belgelerin getirtilmesi gerekir. Bir imar veya parselasyon davasının sonucu, paylaşılacak taşınmazın hukuki kimliğini gerçekten değiştirecekse bu etki ayrıca değerlendirilir. Sadece “belediyeyle sorunumuz var” ifadesi, paylaşımın nasıl etkileneceğini açıklamaz.

Mirasbırakan hayattayken yapılmış bir devrin geçersizliği ileri sürülüyorsa, önce hangi hakkın terekeye veya mirasçıya döneceği meselesi doğabilir. Muris muvazaasında tapu iptali, ispat ve üçüncü kişiye devir konulu açıklama bu farklı talebi ele alır. Ortaklığın giderilmesi davası, dava konusu olmayan geçersiz bir devri tek başına geri çevirmez. Miras payı, tenkis ve diğer yolların ayrımı için miras hakları ve dava seçimi rehberi de incelenebilir.

Tarım arazisi, aile konutu ve kentsel dönüşümde özel kurallar

Tarla ve tarımsal miras

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinin bölünmesini ve mirasta devrini özel kurallara bağlar. Arazi türü, asgari büyüklük, yeter gelirli tarımsal arazi, ekonomik bütünlük, idari izin ve mirasın açıldığı tarih incelenir. Her yerde ve her tarla için tek bir dönüm sınırı söylemek doğru değildir.

Yeni miras rejiminde ehil mirasçıya devir ve diğer seçenekler gündeme gelebilir. Ancak 2014 değişikliğinden önce açılmış mirasa, sonraki hükümlerin doğrudan uygulanabileceği varsayılmamalıdır. Ölüm tarihi, geçiş hükümleri ve arazinin somut niteliği birlikte değerlendirilmelidir. Tapuda “tarla” yazması da fiilî kullanım, plan durumu ve uygulanacak tüm sınırlamaları tek başına açıklamaz.

Uygulanacak yeni rejimde m.8/B–8/C, anlaşmayla bir veya koşulları varsa birden fazla mirasçıya, aile malları ortaklığına, bütün mirasçıların payları oranında ortak olduğu limited şirkete veya üçüncü kişiye devir seçeneklerini düzenler. Anlaşma yoksa kanundaki sıraya göre ehil mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden devir, diğer mirasçı seçenekleri veya satış gündeme gelir. “Tarlayı ben işliyorum” demek tek başına ehil mirasçı değerlendirmesinin ve diğer mirasçıların bedel hakkının yerine geçmez.

m.8/B’de anlaşma hâlindeki devir işlemlerinin mirasın açılmasından itibaren bir yılda tamamlanması esası vardır. Bu, bir yıl geçince miras payının kendiliğinden kaybedilmesi demek değildir; tamamlanmayan işlemler bakımından m.8/Ç’deki bildirim, Bakanlığın süre vermesi ve dava süreci ayrıca uygulanabilir. Bu özel kanun kapsamında mirasçılar veya Bakanlıkça açılan davaların resim ve harç muafiyeti de vardır; her hisseli tarla davasına otomatik muafiyet varsayılmamalıdır.

Aile konutu ve sağ kalan eş

Aile konutu şerhi bulunması, her ortaklığın giderilmesi talebinin kesinlikle reddedileceği anlamına gelmez. Evlilik devam ederken TMK m.194’ün koruması, ölümden sonraki miras paylaşımı ve mal rejimi alacakları ayrı kurumlardır.

TMK m.652 uyarınca sağ kalan eş, tereke içindeki birlikte yaşanan konut ve ev eşyası üzerinde miras hakkına mahsuben mülkiyet; haklı sebeplerle intifa veya oturma hakkı tanınmasını isteyebilir. Bu talep otomatik olarak gerçekleşmez. Konutun terekeye aitliği, hakkın koşulları, karşılanacak değer ve diğer özel sınırlamalar araştırılır. Satış kararıyla çatışan gerçek bir özgüleme talebi varsa, bunun usulen ileri sürülmesi ve karar üzerindeki etkisinin incelenmesi gerekir.

Riskli yapı ve kentsel dönüşüm

6306 sayılı Kanun m.6/16, uygulama kapsamında yıkılıp arsa hâline gelen taşınmazlarda TMK uyarınca ortaklığın giderilmesi davası açılabileceğini açıkça düzenler. Aynı hüküm, davanın dönüşüm kapsamında paydaşların hisseleri oranında salt çoğunlukla alacağı kararlara ve buna göre yapılacak işlemlere engel olmayacağını belirtir.

Bu nedenle “riskli yapıda hiçbir şekilde izale-i şuyu olmaz” veya “dava açılınca dönüşüm durur” şeklinde genel sonuç çıkarılamaz. Dönüşümdeki özel pay satış usulüyle ortaklığın giderilmesi ihalesi de aynı işlem değildir. İşlemin hangi kanuna ve karara dayandığı, bildirim ve süreler o rejime göre incelenmelidir.

Evde oturan paydaş, kiracı, kira gelirleri ve ecrimisil

Bir paydaşın taşınmazda oturması, diğerlerini her durumda paylaşmadan alıkoymaz. Buna karşılık ortaklığın giderilmesi davası açılması da tek başına oturanın hemen tahliye edilmesi veya geçmiş yılların kirasını otomatik ödemesi sonucunu doğurmaz. Mülkiyetin sona erdirilmesi, kullanımın önlenmesi ve geçmiş kullanım karşılığı ayrı taleplerdir.

Ecrimisil, koşulları varsa haksız kullanım karşılığı istenen tazminattır. Paydaşlar arasında kişinin yararlanmasının engellenip engellenmediği, kullanabileceği ayrı bir yer bulunup bulunmadığı, kullanım biçimi ve intifadan men ile istisnaları önem taşır. İntifadan men, burada paydaşın yararlanma isteğinin karşı tarafa bildirilmesi ve kullanım uyuşmazlığının belirginleşmesiyle ilgili bir kavramdır; tapudaki “intifa hakkı” ile aynı şey değildir.

Taşınmaz kiraya verilmişse kim tarafından hangi yetkiyle kiraya verildiği ve gelirin kimde toplandığı araştırılır. Kira geliri alacağı ile kişinin kendi oturmasından doğduğu ileri sürülen ecrimisil aynı hesap değildir. Ödenen kredi, vergi veya tadilat giderleri de ayrıca ispatlanmalı; bunların varlığından tapu payının kendiliğinden değiştiği sonucu çıkarılmamalıdır.

Kiracı varken satış ve tahliye

Kiracının varlığı satış kararını her durumda önlemez. Ancak ihale alıcısının taşınmazı fiilen teslim alması, kira sözleşmesi ve işgalin niteliği ayrı incelenir. İİK m.135 kapsamındaki teslim ve tahliye imkânları ile genel kira hukukundaki tahliye sebepleri birbirinin yerine kullanılamaz. Kira ilişkisi, belge ve tarihleri görülmeden “ihaleden alan herkesi on beş günde çıkarır” denilmesi yanıltıcıdır.

Alıcı, teklif vermeden önce şartnameyi, taşınmazın kim tarafından ve hangi hukuki dayanakla kullanıldığını incelemelidir. Bir kiracının bulunmasıyla paydaşın kendi oturması, tahsis veya intifa hakkı birbirinden farklıdır. Yeni malikin ihtiyacına dayanan kira tahliyesi ise ihtiyaç nedeniyle tahliye koşulları ve süreleri içinde değerlendirilir; ihale alıcısı olmak tek başına bu koşulları kaldırmaz.

Dava ne kadar sürer; masrafları kim öder?

İzale-i şuyu için herkes bakımından geçerli “altı ayda biter” veya “kesin iki yıl sürer” cevabı verilemez. Mahkeme yargılaması, kanun yolu ve satış işlemleri ayrı aşamalardır. Bir aşamanın bitmesi, satış parasının aynı gün ödeneceği anlamına gelmez. Çok sayıda mirasçı, yurt dışı tebligatı, temsil eksikleri, teknik projeler, muhdesat ya da tapu davası ve ihalenin feshi toplam süreyi etkileyebilir.

Başlangıçta davacıdan istenen gider avansı ile yargılama sonunda giderlerin kimlere yükletileceği ayrıdır. Keşif, bilirkişi, tebligat ve satış ilanı gibi giderler de aynı kalem değildir. Mahkemenin veya satış memurluğunun istediği avansın yatırılmaması, ilgili işlemin yapılamamasına veya usulî sonuçlara yol açabilir.

Harç oranlarının kaynağı 492 sayılı Harçlar Kanunu ve tarifeleridir. Yıllara göre değişen maktu tutarlar ile avukatlık ve arabuluculuk tarifeleri, işlemin yapıldığı tarihte ayrıca kontrol edilir. Baronun tavsiye niteliğindeki ücret çizelgesi, kanuni asgari tarife ve taraflar arasındaki ücret sözleşmesi birbirine karıştırılmamalıdır.

Davanın çift taraflı yapısı nedeniyle giderlerin paylaşımında genel olarak paylar önem taşır. Davayı açanın bütün gideri tek başına taşıyacağı veya bütün davalıların sırf davalı oldukları için giderin tamamını ödeyeceği söylenemez. Muhdesat bedelinin ayrılması, satış harcının dağılımını etkileyebilir; mazeretsiz arabuluculuk katılmama yaptırımı ve dosyaya özgü diğer hükümler ayrıca saklıdır.

Adli yardım mümkün mü?

HMK m.334 ve devamındaki koşulları karşılayan kişi adli yardım isteyebilir. Gelir ve malvarlığı durumu, giderleri karşılamanın geçime etkisi ve talebin açıkça dayanaksız olmaması gibi koşullar incelenir. Taşınmazda pay bulunmasıyla kişinin nakit durumunun yeterli olması aynı şey değildir; yine de pay sahibi olmak otomatik adli yardım hakkı yaratmaz. Mahkeme adli yardımı ile baronun avukat görevlendirmesine ilişkin adli yardım başvurusu ayrı süreçlerdir.

Karara itiraz, istinaf ve temyiz: Kesinleşme neden önemlidir?

Mahkeme hükmünde paylaşma veya satış biçimi, bedelin dağıtılma esasları ve giderler açık olmalıdır. Kararın yalnız “satılmasına” demesi, muhdesat veya pay dağılımında infaz sorunlarını ortadan kaldırmayabilir. Hüküm fıkrası, gerekçe ve dayanak raporlar birlikte okunmalıdır.

İstinafa açık kararda HMK m.345 uyarınca gerekçeli kararın usulüne uygun tebliğinden itibaren iki haftalık başvuru süresi dikkate alınır. Duruşmada sonucu duymakla gerekçeli kararın tebliği aynı olay değildir. Elektronik tebligatta da okunma tarihiyle kanunen tebliğ edilmiş sayılma tarihi birbirine karıştırılmamalıdır. Somut dosyanın tebligat kaydı esas alınır.

Bölge adliye mahkemesinden sonra Yargıtaya gidilebilir mi?

HMK m.362/1-b, m.4 kapsamındaki davalara ilişkin temyiz sınırlaması içerir. Bununla birlikte 31 Temmuz 2026’da eklenen m.362/3, bölge adliye mahkemesinin istinaf başvurusunu kısmen veya tamamen kabul ederek yeniden esas hakkında verdiği kararlar için, parasal sınır ve kararlar arasındaki fark koşullarına bağlı temyiz imkânı düzenler.

Bu nedenle eski bir yazıdaki “izale-i şuyuda BAM kararı her durumda kesin, hiçbir şekilde temyiz yok” cümlesiyle hareket edilmemelidir. BAM’ın yalnız esastan ret mi verdiği, yoksa yeniden esas hakkında hüküm mü kurduğu; başvuru konusu, ilgili sınırlar ve değişikliğin uygulanması birlikte incelenmelidir. Salt yargılama gideri veya vekâlet ücretine ilişkin yeni hüküm için de özel istisna vardır. Güncel HMK m.362’nin bütün fıkraları birlikte okunmalıdır.

Yeni fıkranın m.362/1-b’deki özel temyiz sınırlamasıyla ilişkisi somut karar bakımından kontrol edilmelidir. Yalnız taşınmazın değerinin yüksek olması, her ortaklığın giderilmesi kararını temyize açık hâle getirmez.

Taşınmazın aynına ilişkin hükümlerde kesinleşmeden uygulama yapılamaması kuralı, satışa geçiş bakımından önem taşır (HMK m.350/2, 367/2). Mahkemenin satış kararı ile satış memurluğunun daha sonraki işlemlerine yönelik şikâyetler farklı yollardır. Mahkeme kararına süresinde başvurulmaması, her eski itirazın ihale sonunda yeniden tartışılabileceği anlamına gelmez.

Satış kararı çıktıktan sonra ne olur? Kıymet takdiri ve ilan

HMK m.322/2 uyarınca hâkim satış için memur görevlendirir ve satış İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır. Kesinleşme, satış talebi ve gereken avans işlemlerinin ardından satış dosyası yürütülür. Mahkemenin karar vermesiyle taşınmaz aynı anda alıcıya geçmez.

Bütün taşınmazdaki ortaklık satışla gideriliyorsa amaç, yalnız dava açanın payını üçüncü kişiye satmak değil, malı paraya çevirip bedeli hak sahiplerine dağıtmaktır. Bir alacaklının yalnız borçluya ait tapu payını haczen satması, bununla aynı işlem değildir. Satılan şeyin tamamı mı pay mı olduğu ilan ve şartnamede açıkça kontrol edilmelidir.

Muhammen kıymet, piyasa değeri ve ihale bedeli

Muhammen kıymet, satış işlemleri için belirlenen takdirî değerdir. İhale bedeli ise kanuni koşulları sağlayan tekliflerden oluşur. Piyasa beklentisi bu ikisiyle her zaman örtüşmez. Kanundaki asgari teklif eşiği de taşınmazın mutlaka o tutara satılacağı anlamına gelmez; rekabetle daha yüksek bedel oluşabilir.

Kıymet takdirinde yüzölçümü, imar durumu, konum, yapı niteliği, bağımsız bölüm özellikleri, fiilî kullanım ve uygun emsaller önem taşır. Değerin düşük olduğunu düşünen kişi, henüz bu aşamada somut itirazlarını sunmalıdır. Değere itiraz süresini geçirip sonradan yalnız “daha pahalı ederdi” demekle her ihale iptal ettirilemez.

Kıymet takdirine şikâyet süresi

İİK m.128/a, raporun tebliğinden itibaren yedi günlük şikâyet süresi öngörür. Yeniden inceleme için gerekli masraf ve ücretin şikâyetten itibaren takip eden yedi günlük sürede yatırılması koşulu da ayrıca önemlidir. Ortaklığın giderilmesi satışında kıymet takdirine şikâyet sulh hukuk mahkemesinde incelenir. Ancak hangi yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurulacağı, raporu düzenleten satış memurluğuna ve talimat durumuna göre belirlenir. Başka yerde talimatla kıymet takdiri yapılmışsa, esas satış kararını veren mahkemenin her durumda yetkili olduğu varsayılmamalıdır.

Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden takdir istenememesi kuralının, doğal afet ve imar durumunda çok önemli değişiklik gibi istisnaları vardır. Bu iki yıl, dava açılışından başlayan süre veya taşınmazın her koşulda iki yıl içinde satılacağı taahhüdü değildir.

Satış ilanında neler okunmalı?

Elektronik satış ilanı ve bütün ekleri; taşınmazın doğru kimliği, satışın kapsamı, artırma tarihleri, kıymet, teminat, vergiler, kullanıcısı, takyidat ve özel şartlar yönünden okunmalıdır. İlanla tapu ya da bilirkişi raporu arasında fark varsa bunun kaynağı araştırılmalıdır. Satış şartnamesinin ekleri görülmeden sadece fotoğrafa bakılarak teklif verilmesi önemli hak ve ödeme riskleri doğurur.

İİK m.114 ve 126’daki ilan rejimi ile m.127’deki ilgililere tebligat hükümleri farklı işlev görür. Portal ilanı bulunması, her kişiye yapılması gereken tebligatın her durumda gereksiz olduğu anlamına gelmez. Önceki bir aşamadaki usulsüzlüğün hangi yolla ve hangi sürede ileri sürüleceği dosyadan belirlenmelidir.

2026 değişikliği: İlk artırma hangi mirasçılar arasında yapılır?

7589 sayılı Kanun m.1 ile İİK m.114’e eklenen düzenleme, 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Kanuni özel ilk artırmanın uygulanması için şu koşullar birlikte aranır:

• Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş olmalıdır.
• Taşınmazın tüm malikleri mülkiyeti miras yoluyla edinmiş olmalıdır.
• Mirasçılar dışında üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı bulunmamalıdır.
• Geçiş kuralı bakımından artırmanın ilan tarihi kontrol edilmelidir.

Bu koşullardaki birinci artırma yalnız malik olan mirasçılar arasında ve bir defaya mahsus yapılır. Akraba olmak, ileride mirasçı olabilecek durumda bulunmak veya murisin başka bir malında hak sahibi olmak tek başına bu artırmaya katılma hakkı vermez. Bir payın satışla üçüncü kişiye geçmiş olması ya da malikin miras dışı edinimi varsa özel koşullar yeniden incelenmelidir.

İlk artırmada “değerin tamamını teklif etmek” yeterli mi?

Özel ilk artırmada muhammen kıymetin %100’ü esas alınır; ancak eşik yalnız bundan ibaret değildir. Kanundaki rüçhanlı alacak, satılan malın güvence oluşturduğu ve satış isteyenin alacağına göre öncelikle ödenmesi gereken alacağı ifade eder. Esas alınan %100’lük tutar ile bu öncelikli alacakların toplamından hangisi yüksekse ona paraya çevirme ve paylaştırma masrafları eklenir; teklif bu toplamı geçmelidir. İkinci artırmada aynı karşılaştırma %50’lik tutar üzerinden yapılır. “Ekspertiz bedelini aynen ödeyince evi alırım” sonucu doğru değildir.

Varsayımsal eşik örneği: Muhammen değer 5 milyon TL, üstün alacak bulunmuyor ve ilgili satış/paylaştırma giderleri 100 bin TL ise özel ilk artırmada teklifin 5 milyon 100 bin TL’yi geçmesi gerekir. %50 esaslı artırmada aynı varsayımlarla eşik 2 milyon 600 bin TL’yi geçmektir. Gerçek dosyadaki gider ve üstün haklar farklıysa sonuç da değişir; bunlar beklenen piyasa satış fiyatı değildir. Ayrıca portalın kanuni teklif artış adımları gözetilir; örnekteki eşiği bir lira aşmanın her durumda sistemce kabul edilebilecek teklif olduğu varsayılmamalıdır.

Eski dosyalarda dava tarihi mi, ilan tarihi mi önemli?

7589 sayılı Kanun geçici m.1/1, değişiklikten önce ilanı yapılmış açık artırmalarda önceki hükümlerin uygulanmasına devam edilmesini düzenler. Esas bağlama noktası yalnız dava açılışı veya satış kararının tarihi değildir. Eski bir dosyada yeni ilan, iptal edilen satış veya değişen malik yapısı varsa bu özel işlem zinciri ayrıca incelenmelidir.

Düzenleme, mirasçılara ilk aşamada satın alma fırsatı verir; yeterli finansman yoksa, geçerli teklif oluşmazsa veya ödeme yapılmazsa taşınmazın ailede kalacağını garanti etmez. Diğer payların bedelinin nasıl karşılanacağı önceden planlanmalıdır.

İhaleye katılma: Teminat, teklif, pay mahsubu ve ödeme

Artırmalar UYAP Elektronik Satış Portalı üzerinden takip edilir. Katılım sıfatı, temsil, teminat ve teklif koşulları için ilanın bütün ekleri okunmalıdır. Malik olmak, portalda veya satış dosyasında yapılması gereken işlemleri kendiliğinden tamamlamaz. Birden fazla kişinin birlikte alım yapması ve temsilci aracılığıyla katılım için de özel başvuru işlemleri vardır.

Teminat ne kadar; paydaş teminattan muaf mı?

İİK m.114’te genel teminat, muhammen kıymetin %10’u üzerinden düzenlenir. Nakit teminat, teminat mektubu, temsilci ve ortak alıcı başvuruları için aynı son saat geçerli değildir. Nakit teminatta artırma bitiminden önceki gün saat 23.30 kuralı; banka teminat mektubu ve belirtilen bazı başvurularda önceki iş günü mesai bitimi ayrımı vardır. Son güne bırakmadan dosyanın ilan ve portal koşulları kontrol edilmelidir.

Yeni rejimde salt paydaş olmak teminat muafiyeti sağlamaz; genel %10 teminat esası paydaş için de uygulanır. Kanundaki alacaklı ve Hazineye ilişkin özel muafiyetler, her paydaşa otomatik uygulanmaz. 7589 sayılı Kanunun yürürlüğünden önce ilanı yapılmış artırmalarda ise geçici m.1/1 uyarınca eski hükümler saklıdır. Bu nedenle eski paydaş muafiyeti anlatımını yeni ilana doğrudan taşımamak gerekir. Teminat yatırma yükümlülüğü ile satış bedelinden kendi payını mahsup ettirme meselesi ayrıdır.

Payımı düşüp yalnız kalan bedeli ödeyebilir miyim?

Kendi payına düşecek bedelin mahsubu ile teminat muafiyeti farklı konulardır. Mahsup kabul edilecekse hesap; satış bedeli, gider, muhdesat, ipotek ve hacizler gibi unsurlarla belirlenir. İhaleden önce kendi hesabınızla “yarı hissem var, yarı parayı yatırmam yeter” diye hareket etmeyin. Satış dosyasında mahsup talebi ve kabul edilen tutar belirlenmeden eksik ödeme yapılması, ihale bedelinin ödenmemesi sonucunu doğurabilir.

Banka kredisi çıkacağı beklentisi de ödeme süresini uzatmaz. Finansman, teminat, ek vergi ve tescil maliyetleri; teslim alınana kadar doğabilecek kullanım ve bakım yükleri birlikte planlanmalıdır. Taşınmazın içerisine girilip görülememesi veya fotoğrafının az olması da şartnameyi ve kayıtları inceleme ihtiyacını ortadan kaldırmaz.

İhaleyi kazanan kaç günde ödeme yapar?

İİK m.130’a göre, ihalenin feshi talep edilmiş olsa bile satış bedeli artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde nakden ödenir. Başlangıç, yalnız teklif verilen gün olarak varsayılmamalıdır. Ödeme hesabı ve kabul edilmiş mahsup varsa bunun kapsamı satış dosyasından teyit edilmelidir.

Bedel ödenmezse: Teminat ve %5 idari para cezası

7589 sonrası İİK m.114, süresinde ödemeyen ihale alıcısının teminatının iade edilmemesini ve teklif bedelinin %5’i oranında idari para cezasını düzenler. Ortaklığın giderilmesinde alıcı paydaş değilse teminattan satış giderleri düşüldükten sonra kalan paydaşlara paylarıyla ödenir; ödemeyen kişi paydaşsa alınan teminatın tamamı diğer pay sahiplerine oranlarıyla ödenir.

Bu nedenle yalnız satışı aksatmak için karşılanamayacak yüksek teklif vermek ağır mali sonuç doğurabilir. İhalenin yapılamaması veya ödeme yapılmaması hâlinde ikinci artırma ve sonraki işlemler uygulanacak hükümlere göre yürür; taşınmaz kendiliğinden davacıya veya devlete geçmez.

Paydaşın önalım hakkı var mı?

TMK m.733 uyarınca cebrî artırmayla satışta yasal önalım hakkı kullanılamaz. Paydaşın özel satışla payını üçüncü kişiye devretmesindeki yasal önalım ile izale-i şuyu ihalesi birbirinden ayrıdır. 2026’daki mirasçılara özgü ilk artırma da genel önalım hakkıyla aynı mekanizma değildir. Paydaş, şartlarını sağladığı artırmaya katılarak taşınmazı satın alabilir; yalnız paydaş olduğu için her teklifin önüne geçmez.

Satış parası nasıl dağıtılır, ne zaman hesaba geçer?

Ortaklığın giderilmesinin ekonomik sonucu yalnız satış bedeli değildir. Hükümdeki dağıtım esasları, paylar, kabul edilmiş muhdesat oranları, giderler ve paylar üzerindeki haklar uygulanır. Bir kişinin tapu payı %25 ise, her dosyada toplam ihale bedelinin tam %25’inin kesintisiz olarak banka hesabına yatacağı söylenemez.

Muhdesatın ayrılmasını gerektiren bir durum yoksa, dağıtılabilir bedel tapu ve miras payları esas alınarak hesaplanır. Muhdesat varsa hükümdeki oranlara göre bu karşılık ayrılır; kalan bedel paylaştırılır. Haciz veya ipotek, ilgili kişinin alacağı net tutarı ve ödeme yapılacak yeri değiştirebilir.

Örneğin sınırı: Muhdesat, kişisel haciz/ipotek ve farklı gider paylaşımı olmadığı varsayılmıştır. Alıcıya ayrıca yüklenen vergi ve harçların tamamının satış bedelinden ortak kesinti olduğu varsayılmamıştır. Gerçek dağıtım cetvelindeki her kalemin kime, hangi matraha ve hangi hukuki sebebe göre yüklendiği kontrol edilmelidir.

İhale bittiği gün para neden ödenmeyebilir?

Bedelin yatırılması, ihalenin kesinleşmesi, şikâyet veya fesih başvurusunun sonucu, teslim ya da teslime hazır hâle getirme ve dağıtım işlemleri ödeme zamanını etkiler. İİK m.134’teki koşullar gözetilir. İhalenin feshi şikâyeti varsa, yatırılan bedelin karar kesinleşene kadar bankada nemalandırılması düzenlenmiştir; sonuçta bedel ve nemanın hak sahiplerine ödenmesi esası dikkate alınır.

Ödeme bekleyen paydaş, satışın tamamlandığına ilişkin duyuruyla yetinmemeli; bedelin yatırılıp yatırılmadığını, kesinleşmeyi, varsa fesih dosyasını, dağıtım hesabını ve kimlik/banka bilgisi gerekliliklerini satış dosyasından izlemelidir. Dosya incelenmeden “en geç şu gün hesabınıza geçer” denilemez.

Satışta vergi var mı?

KDV, tapu harcı, karar ve ilam harcı ile gelir vergisi farklı kalemlerdir. GİB’in 2026 rehberine göre, miras gibi ivazsız edinilen gayrimenkulün elden çıkarılmasından doğan kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilmez. Ticari faaliyet ve işletme varlığına ilişkin ayrı nitelendirmeler saklıdır; bu kural bütün vergi ve harçların ortadan kalktığı anlamına gelmez.

KDV Genel Uygulama Tebliği I/B-6.1, ortaklığın giderilmesi dâhil müzayede satışlarını KDV kapsamında ele alır; ilgili istisna ve oran hükümleri saklıdır. Alıcı mevcut paydaşsa, kendi payında mülkiyet devri gerçekleşmediği için bu payın karşılığı KDV matrahından indirilir. Bu, KDV matrahına ilişkin bir ayrımdır; teminat muafiyeti veya ihale bedelini kendiliğinden eksik ödeme hakkı değildir. Ticari işletme içindeki taşınmaz, konut niteliği ve istisnalar kendi koşullarıyla değerlendirilir. Bu nedenle “bütün izale-i şuyu satışlarında KDV aynı orandır” veya “miras malında hiç vergi yoktur” açıklaması yapılmamalıdır. Teklif öncesinde şartnamedeki vergi düzeni; dağıtımda ise malın edinim ve kullanım niteliği incelenmelidir.

İpotek, haciz ve intifa hakkı ortaklığın giderilmesini engeller mi?

Tapuda bir yük veya şerh bulunması, ortaklığın hiçbir biçimde giderilemeyeceğini göstermez. Fakat satışın bütün hakları kendiliğinden ve bedelsiz kaldıracağı da söylenemez. Hakkın türü, hangi paya veya malın tamamına ilişkin olduğu, tarihi ve satış şartnamesindeki durumu belirlenir.

Bir paydaşa ait borç nedeniyle onun payına konulan haciz ile bütün taşınmazı kapsayan ipotek farklıdır. İlgili hak sahibinin payına düşen bedelin alacaklı dosyasına gönderilmesi veya bedelden öncelikli ödeme yapılması gündeme gelebilir. Sırf bir paydaş borçlu diye diğerlerinin bedelinin de her durumda aynı borca gitmesi sonucu çıkarılamaz. Rehin kapsamı ve alacak sırası dosyadan incelenmelidir.

İntifa hakkı satışla otomatik silinir mi?

Hayır; tek bir genel cevap bütün intifa durumlarını karşılamaz. İntifa tüm taşınmaz üzerinde mi, bir pay üzerinde mi kurulmuştur? Ne zaman kurulmuş, diğer paydaşlara ne zaman bildirilmiştir? Satışın hangi hakla yüklü yapılacağı ve bedel üzerinde devam imkânı bu bilgilere bağlıdır.

TMK m.700’e göre bir paydaşın kendi payında intifa kurması hâlinde, diğer paydaşlardan biri kuruluşun kendisine tebliğinden itibaren üç ay içinde paylaşma isterse, satış yoluyla paylaşmada intifa o paya düşen bedel üzerinde devam eder. Bu özel koşul, her intifanın her satışta kendiliğinden bedele geçeceği şeklinde genişletilemez.

Tapu kaydını yalnız “intifa var” diye okumak yerine kuruluş belgesi, tarih, kapsam, tebliğ ve satış hükmü birlikte değerlendirilmelidir. Haktan arınmış satış beklentisiyle verilen teklif, taşınmazın kullanılamaması veya beklenmeyen değer kaybı sonucunu doğurabilir.

Satış işlemlerine şikâyet ve ihalenin feshi aynı şey mi?

Mahkemenin ortaklığı giderme kararına istinaf, satış kıymet takdirine şikâyet, satış memurunun diğer işlemlerine şikâyet ve tamamlanmış ihalenin feshi ayrı başvuru yollarıdır. Her birinde konu, başlangıç olayı, süre ve başvuru hakkı farklı olabilir. Bütün itirazları ihalenin sonuna bırakmak hak kaybına yol açabilir.

Ortaklığın giderilmesinde satış memurluğu işlemlerine ilişkin şikâyetler ve ihalenin feshi sulh hukuk mahkemesinde incelenir; sıradan haciz satışındaki icra hukuk mahkemesi göreviyle karıştırılmamalıdır. Bununla birlikte esas satış memurluğunun işlemi ile talimatla başka yerde düzenlenen kıymet takdiri aynı yetki sorusu değildir. Hangi işlemin hangi memurlukça yapıldığı belirlenmeden, yalnız satış kararını veren mahkemenin adına bakılarak başvuru yeri seçilmemelidir.

İhalenin feshi süresi ve başvuru hakkı

İİK m.134’te genel süre ihale tarihinden itibaren yedi gündür. Satış ilanının tebliğ edilmemesi, malın esaslı vasfındaki hata veya ihalede fesadın sonradan öğrenilmesi hâllerinde başlangıç farklılaşabilir. Bununla birlikte süre, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir yılı geçemez. Bu, ilk satış ilanının tarihi değildir; istisnalar herkesin istediği zaman ihaleyi tartışabileceği anlamına gelmez.

Başvuruyu yalnız kanunun saydığı ilgililer yapabilir; zarar ve hukuki yarar ile kişinin sıfatına göre harç ve teminat koşulları incelenir. 2025 değişikliğiyle, kanunda sayılmayan kişilerin fesih talebinin dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilmesi açıkça düzenlenmiştir. Harç veya teminat yatırılması gereken kişide eksiklik varsa mahkeme, tebliğ edeceği muhtırayla bunların iki haftalık kesin sürede tamamlanmasını ister; tamamlanmazsa dosya üzerinden kesin ret sonucu doğar. Bu tamamlama süresi, ihalenin feshini süresinde isteme zorunluluğunu kaldırmaz. Bir paydaşın başvurusuyla yalnız ihaleye teklif veren dış kişinin harç ve teminat koşulları aynı varsayılmamalıdır.

Örneğin yalnız pey sürerek ihaleye katılan dış kişi, resmî sicilde kayıtlı hak sahibi gibi muaf tutulan sıfatlardan birini taşımıyorsa ihale bedeli üzerinden nispi harca ve %5 teminata tabi olur; nispi harcın yarısı başvuruda peşin yatırılır. Bu teminat, ihaleye girişteki %10 teminattan ve ödeme yapmayan alıcının %5 idari para cezasından farklıdır.

“Ucuza satıldı” demek tek başına yeterli mi?

Hayır. İlan, tebligat, artırma, teklif veya taşınmazın esaslı özellikleriyle ilgili somut hukuka aykırılık ve bunun başvuranın menfaatine etkisi gösterilmelidir. Usulünce kesinleşmiş değer ile ihale rekabeti, sadece sonradan daha yüksek fiyat beklendiği için her zaman yeniden tartışılamaz. Kıymet takdirine yönelik itirazların kendi aşamasında yapılmış olması önemlidir.

İİK m.134’ün öngördüğü hâllerde fesih talebinin reddi, ihale bedelinin %10’una kadar para cezası sonucunu doğurabilir. Bu, her ret için otomatik sabit %10 değildir; somut ret türü ve kanuni koşullar değerlendirilir. Ödeme yapmayan ihale alıcısına ilişkin %5 idari para cezası ise farklı bir yaptırımdır.

Davacı vazgeçerse, taraflar anlaşırsa veya pay devredilirse

Ortaklığın giderilmesi çift taraflı bir davadır. Davalı paydaş da paylaşma isteyebilir. Bu nedenle davacının “artık istemiyorum” demesi, devam etmek isteyen diğer paydaşın talebini her durumda ortadan kaldırmaz. Feragat, davayı geri alma, takip etmeme ve bütün tarafların sulh olması aynı usul işlemi değildir.

Bütün hak sahipleri uygulanabilir bir anlaşmaya varmışsa, mahkeme veya satış dosyasının bulunduğu aşamaya göre uygun işlem yapılmalıdır. Bedelin ödenmesi, tapunun devri, borçların kapatılması ve dosyanın sona erdirilmesi birbirine bağlanmalıdır. Özellikle artırmada teklif vermenin başlamasından sonra satış talebinin geri alınamamasına ilişkin İİK m.115 kuralı dikkate alınmalı; son anda yapılan aile içi anlaşmanın her ihaleyi otomatik durduracağı varsayılmamalıdır.

Dava sırasında hisse satılabilir mi?

Paylı mülkiyette pay devri, elbirliği hakkı devri ve miras payı sözleşmesi farklı kurallara tabidir. Dava açılması tek başına her devri yasaklamaz; varsa ihtiyati tedbir, şerh ve diğer sınırlamalar incelenir. Devir olursa yeni hak sahibi ve davaya etkisi mahkemeye bildirilmelidir. Payı satın alan, yalnız satıcının anlatımıyla değil, güncel tapu ve dava evrakıyla hangi uyuşmazlığı devraldığını değerlendirmelidir.

Bir payın üçüncü kişiye satılması, 2026’daki malik mirasçılara özgü ilk artırma koşullarını da etkileyebilir. Tapu devriyle dava taraflarının güncellenmesi aynı işlem değildir. Devrin gizlenmesi veya eski taraf bilgileriyle devam edilmesi, daha sonra tebligat ve hüküm sorunlarına yol açabilir.

Dava açan, davalı ve ihale alıcısı için aşama kontrolü

Dava açmayı düşünüyorsanız

• Yalnız tapu fotokopisini değil güncel kayıt, edinim ve bütün mirasçılık zincirini çıkarın.
• İsteğinizi belirleyin: aynen paylaşma, mümkün değilse satış, kat mülkiyeti veya mirasta özel özgüleme.
• Arabuluculukta doğru kişiler ve taşınmazlar üzerinden uygulanabilir ödeme/tescil seçeneğini görüşün.
• Yapı veya ağaç iddianız varsa hangi unsura ilişkin olduğunu ve delillerinizi baştan somutlaştırın.
• Mahkeme ve satış giderini, anlaşmayla çözümün toplam maliyetiyle karşılaştırın.

Davalı olarak tebligat aldıysanız

• Tebliğ tarihini ve cevap süresini belirleyin; ekler olmadan yalnız sonuç cümlesine göre hareket etmeyin.
• Pay ve taraflar doğru mu, ölen veya dışarıda kalan hak sahibi var mı kontrol edin.
• Satışı istemiyorsanız hangi somut alternatifin uygulanabileceğini belgeleriyle açıklayın.
• Bilirkişi raporunda yöntem, emsal, proje ve muhdesat oranlarını inceleyin.
• Sonradan açılabilecek bir davanın kendiliğinden bütün işlemleri durduracağını varsaymayın.

Taşınmazı satın almak veya satış parasını almak istiyorsanız

• Satılan şeyin tamam mı pay mı olduğunu ve özel mirasçı artırmasının uygulanıp uygulanmadığını okuyun.
• Takyidat, kullanım, vergi, teminat ve teslim risklerini teklif öncesinde belirleyin.
• Pay mahsubunu dosyada çözmeden kendi hesabınızla eksik bedel yatırmayın.
• Ödeme ve başvuru sürelerini, kendi başlangıç olaylarından takip edin.
• Paranın dağıtımında hükümdeki oranları, fiilî kesintileri ve varsa nema hesabını karşılaştırın.

Kısa yanıtlarla ek sorular

İzale-i şuyu davasında evin tamamı mı satılır?

Taşınmazın bütünündeki ortaklık satışla gideriliyorsa kural olarak mal paraya çevrilir ve bedeli dağıtılır. Sadece bir tapu payının haczen satışı veya miras kalan bir paydaki elbirliğinin çözülmesi farklı işlemlerdir. Dava ve ilan kapsamı görülmeden cevap verilmemelidir.

Yüzde 1 hissesi olan, yüzde 99 hissesi olana karşı dava açabilir mi?

Kural olarak evet. Pay büyüklüğü paylaşma hakkını tek başına ortadan kaldırmaz. Geçerli ortaklığı sürdürme yükümlülüğü, uygun olmayan zaman veya başka özel engel varsa ayrıca değerlendirilir. Büyük pay sahibi olmak, diğerinin payını mahkemenin belirleyeceği bedelle zorla satın alma hakkı vermez.

Tek kardeşin imza vermemesi davayı engeller mi?

Hayır; imza ve oybirliği gerektiren anlaşmalı işlemlerle dava hakkı farklıdır. Ancak o kardeş de hak sahibi olarak davada bulunmalı ve usulüne uygun dinlenmelidir. Gelmemesi veya rıza vermemesi, payının bedelsiz ortadan kalkmasına yol açmaz.

Dava açılınca tapuya otomatik satış yasağı gelir mi?

Salt dava açılması bütün tasarrufları kendiliğinden yasaklamaz. Somut olayda ihtiyati tedbir veya başka bir şerh gerekip gerekmediği ve bunun koşulları değerlendirilir. Tapu kaydındaki mevcut sınırlamalar ayrıca incelenir.

Satışın yalnız aile arasında yapılmasını bir kişi isteyebilir mi?

TMK m.699’daki genel yolda bütün paydaşların rızası gerekir. 2026’da belirli miras taşınmazlarına getirilen ilk artırma ise kanuni özel kuraldır; koşulları varsa ayrıca oybirliğine dayanmaz. İki yolun kapsamı ve ikinci artırmaya etkisi ayrıdır.

İhale bedelini taksitle ödeyebilir miyim?

İİK m.130’daki yedi günlük nakden ödeme yükümlülüğü esas alınır. Pay mahsubu da dosyada ayrıca değerlendirilir; taksitli ödeme hakkı varsayılmamalıdır. Kredi çıkmaması veya diğer mirasçıyla kişisel anlaşmazlık, süreyi kendiliğinden uzatmaz.

İhalede hiç alıcı çıkmazsa mal devlete mi geçer?

Hayır. İlk artırmada kanuni koşulları sağlayan teklif çıkmazsa, ilan edilmiş ikinci artırma aşaması izlenir. İkincide de geçerli satış oluşmazsa ortaklık kendiliğinden sona ermez; ilgili paydaşın satış memurluğundan yeni satış günü ve gerekli avans işlemlerini istemesi gündeme gelir. İİK m.115 ve HMK m.322 çerçevesinde dosyanın satış talepleri kontrol edilir. Mal devlete veya davacıya bedelsiz geçmez.

Taşınmazın bir kısmı tapusuzsa aynı dava yeterli olur mu?

Tapulu bölüm, zilyetlik, tapusuz yer ve mülkiyetin tespili farklı meseleler doğurabilir. Malın kimliği, mülkiyet iddiası ve dava yolu açıklığa kavuşturulmadan sıradan tapulu taşınmaz paylaşımı gibi hareket edilmemelidir. Tescil veya kadastro uyuşmazlığı belirleyici olabilir.

Üzerindeki kaçak yapı satış parasında hiç dikkate alınmaz mı?

Kaçaklık, yapının fiilî varlığı, değeri, yıkım riski ve aidiyetinin aynı soru olduğu anlamına gelmez. Somut yapı ve mevzuat incelenir. Aidiyetin kabul edilmesi de imar aykırılığını hukuka uygun hâle getirmez.

Anne veya babaya yıllarca bakan mirasçı daha fazla satış payı alır mı?

Sırf bakım vermiş olmak, tapu veya miras oranını kendiliğinden artırmaz. Geçerli sözleşme, alacak, mirasbırakanın tasarrufu veya başka hukuki sebep ileri sürülüyorsa koşulları ve ispatı ayrıca incelenir. Duygusal veya ahlaki beklentiyle pay hesabı aynı değildir.

Kredi taksitlerini veya emlak vergisini yalnız ben ödedim; payım artar mı?

Ödeme tek başına tapu payını değiştirmez. Diğer paydaşlara karşı gider veya başka alacak talebinin bulunup bulunmadığı, ödemenin sebebi, dönem ve belgelerle değerlendirilir. Bu talep, muhdesat aidiyetiyle de aynı değildir.

Mirasçılık belgesi yanlışsa satış yapılmalı mı?

İtirazın pay ve tarafları gerçekten değiştirecek nitelikte olması hâlinde mirasçılık uyuşmazlığının etkisi incelenir. İlgili belge ve dava bilgisi mahkemeye sunulmalıdır. Her soyut itiraz otomatik durma sağlamaz; fakat yanlış hak sahibi listesi de görmezden gelinemez.

İzale-i şuyu için on yıllık dava açma süresi var mı?

Her ortaklık için böyle bir genel süre yoktur. TMK m.698’deki on yıl, paylı mülkiyette paylaşmayı isteme hakkının hukuki işlemle sınırlandırılmasına ilişkindir. Önalım, ecrimisil, mirasın reddi veya başka davaların süreleri ise kendi kurallarına tabidir.

Dava açan kazanmış, bütün davalılar kaybetmiş mi sayılır?

Ortaklığın giderilmesinin çift taraflı niteliği nedeniyle bu basit ayrım gider hesabını doğru açıklamaz. Paylar, muhdesat, arabuluculuk yaptırımı ve somut hüküm dikkate alınır. Avukatla yapılan ücret sözleşmesi de mahkemenin tarife vekâlet ücretinden ayrıdır.

Hazır izale-i şuyu dilekçesini kullanmak yeterli mi?

Hazır metin; paydaşların, mirasçılık zincirinin, taşınmazların ve arabuluculuk kapsamının yerini tutmaz. Talep sonucu aynen taksimle sınırlı mı, mümkün değilse satış da mı isteniyor açık olmalıdır. Özel koşullar gerektiriyorsa kat mülkiyeti, muhdesat ve belirleyici ayrı davalar ayrıca somutlaştırılır. Yanlış talep, doğru deliller bulunsa bile farklı sonuç doğurabilir.

Araç veya başka bir taşınır malda da ortaklık giderilebilir mi?

HMK m.4 ve 6325 sayılı Kanun m.18/B, taşınır paylaşımını da kapsar. Ancak bu rehberdeki taşınmazın bulunduğu yer yetkisi, tapu, ifraz, konut vergisi ve mirasçılara özgü taşınmaz ilk artırması kuralları araca aynen uygulanmaz. Malın niteliğine göre ayrı değerlendirme gerekir.

Konularına göre Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi kararları

Aşağıdaki dizin, yukarıdaki açıklamalar içinde kullanılan kararların tam metinlerine erişmek içindir. Karar tarihi ile bugünkü mevzuat birbirinden ayrılmalıdır. Özellikle 2026’daki mirasçı ilk artırması ve kanun yolu değişikliği, daha eski kararların hangi kapsamda kullanılacağını etkiler. Bir kararın bozma veya onama sonucu, olay ve talep farkları görülmeden her dosyaya taşınamaz.

Mevzuat ve resmî kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu: miras ortaklığı ve paylaşma (m.640–652), paylı/elbirliği mülkiyeti (m.688–703), mülkiyetin kazanılması (m.705), önalım (m.733), temsil ve vesayet.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: görev/yetki (m.4, 11–12), taleple bağlılık, bekletici mesele, bilirkişi, basit usul, satış, adli yardım ve kanun yolları.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: taşınmaz arabuluculuğu (m.17/B), dava şartı usulü (m.18/A), ortaklığın giderilmesi ve tescil (m.18/B).
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu: elektronik artırma, alacaklının yetkisi, değerleme, bedel, fesih ve teslim (özellikle m.114–115, 121, 128/a, 130, 134–135).
• 7589 sayılı Kanun — TBMM kabul metni ve 31.07.2026 tarihli yayımlanan metin: m.1, 25–26 ve geçici m.1.
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu: m.7 ve 10.
• 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu: m.8 ve devamı, geçici m.5.
• 6306 sayılı Kanun: yıkım sonrası arsada ortaklığın giderilmesi ve dönüşüm kararları, m.6/16.
• 492 sayılı Harçlar Kanunu: (1) ve (4) sayılı tarifeler.
• KDV Genel Uygulama Tebliği: müzayede satışları ve alıcı paydaşın kendi payının matrahtan indirilmesi, I/B-6.1.
• GİB 2026 değer artışı kazancı rehberi ve UYAP Elektronik Satış Portalı.

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme içindir. Paylaşma biçimi ve izlenecek yol; tapu, edinim ve mirasçılık kayıtları, tarafların talepleri, tebligatlar ve ilgili satış dosyası birlikte değerlendirilerek belirlenir. Miras hukuku ve gayrimenkul ve kira hukuku çalışma alanlarına bu sayfalardan ulaşabilirsiniz.