İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Şartlar, Süreler ve Yargıtay Kararları

Yazar: Av. Ahmet Karaca · Yayın: 1 Kasım 2026 · Güncelleme: 2 Kasım 2026

İhtiyaç nedeniyle tahliye için, kiralananın kanunda belirtilen bir kişinin konut veya işyeri gereksinimini karşılamak üzere kullanılmasının zorunlu olması gerekir. İhtiyaç gerçek ve samimi olmalı, yargılama boyunca sürmeli; dava da sözleşmeye ve seçilen hukuki yola uygun zamanda açılmalıdır. Ev sahibinin ihtar göndermesi kiracının hemen çıkmasını gerektirmez. Buna karşılık ihtiyacın gerçekten bulunması da kaçırılmış bildirim süresini veya yerine getirilmemiş arabuluculuk şartını kendiliğinden düzeltmez.

Bu davalarda sonucu çoğu zaman bir ayrıntı değiştirir: Konut için kirada oturmakla işyerinde kiracı olmak aynı ölçütlere tabi değildir. Taşınmazı satın alan kişinin edinme tarihine bağlı yolu ile sözleşmenin sonunu beklediği yolun bildirim koşulları farklıdır. Bir şirketin kendi işyeri ihtiyacıyla ortağın şahsına ait taşınmazı şirket için istemesi de birbirinden ayrılır. Aşağıdaki kararlar, bu ayrımların mahkemede nasıl ele alındığını göstermektedir.

Hangi kişinin ihtiyacı için tahliye istenebilir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, kiraya verene; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi için dava açma hakkı tanır. Altsoy çocuk ve torunları, üstsoy anne, baba ve daha üst kuşakları kapsar. Her akrabalık ilişkisi bu listede yer almaz; diğer kişiler bakımından kanuni bakım yükümlülüğünün dayanağı ortaya konulmalıdır.

TBK 350’deki hak kiraya verene tanınmıştır. Sözleşmedeki kiraya veren, tapudaki malik ve taşınmazı kullanacak kişi belirlenmeden bunların aynı kişi olduğu varsayılmamalıdır. Kiralananı sonradan edinen kişinin durumu ise TBK 310 ve 351 ile birlikte incelenir. Şirketler bakımından da önce taşınmazı kimin kiraya verdiği, ihtiyacın hangi kişiye ait olduğu saptanır.

Yazının kapsamı konut ve çatılı işyeri kiralarıdır. Kira borcunun ödenmemesi, yeniden inşa ve esaslı onarım, tahliye taahhüdü ve on yıllık uzama sonunda sona erdirme ayrı sebeplerdir. Gerçek bir konut veya işyeri ihtiyacı varsa on yıllık uzama süresinin dolması beklenmez. Kira bedelini yükseltme isteği ise tek başına ihtiyaç sebebi değildir. Ödeme sorununa dayanan farklı yol için kira borcu nedeniyle tahliye talepli icra takibi açıklamasına bakılabilir.

Dava ne zaman açılır? Önce sözleşme ve bildirim takvimi

İhtiyaç araştırmasından önce sözleşmenin başlangıç tarihi, süresi, uzayan dönemi, varsa edinme tarihi ve tebliğ belgeleri çıkarılmalıdır. “Bir ay” her olayda otuz gün olarak sayılamaz. Başlangıç tarihi veya sözleşmenin niteliği yanlış alınırsa ihtiyaç haklı olsa bile dava zamanında açılmamış olabilir.

Belirli süreli sözleşmede ihtar her zaman gereksiz midir?

TBK 350, belirli süreli sözleşmede kural olarak sürenin sonundan itibaren bir aylık dava aralığı öngörür. Sözleşmenin yıllar içinde birer yıl uzaması onu kendiliğinden belirsiz süreli hale getirmez. Bununla birlikte sözleşmede kiraya verene önceden bildirim yükümlülüğü getiren bir özel şart varsa yalnız kanundaki bir aylık süreye bakılamaz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.03.2025 tarihli, E.2024/2446, K.2025/1440 sayılı uyuşmazlık giderme kararı bu noktada önemlidir. İstanbul’daki iki istinaf dairesi, belirli süre önce ihtar gönderilmesini öngören sözleşme şartının etkisi konusunda farklı kararlar vermişti. Bir görüş, kanundaki bir aylık sürede dava açılmasını yeterli görüyor; diğer görüş kiracı lehine kararlaştırılan bildirim koşuluna da uyulmasını arıyordu. Daire gerekçesinde şunu açıkladı:

Sözleşme ile kiraya verenin aleyhine olacak şekilde süre bitiminden belli bir süre öncesinde feshi ihbar şartı getirilmişse, kararlaştırılan bu şart kiracı lehine olmakla geçerlidir. Bu halde kiraya verenin sözleşmede kararlaştırılan fesih ihbar şartına uyması, süre bitiminden itibaren tahliye davasını açması gerekir. Sözleşmede kararlaştırılan fesih ihbar ihtar şartına uyulmamaması halinde; kira sözleşmesi, süre bitiminde kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle kullanma zorunluluğu olsa bile sona ermemekte, kira süresi TBK m.347 uyarınca bir yıl süre ile uzamış olmaktadır.

Uyuşmazlık, ihbar şartına uyulması gerektiği yönünde giderildi. Karar bir ihtiyacın varlığını reddetmekten çok, ihtiyacın hangi kira dönemi için ileri sürülebileceğini belirliyor. Bu nedenle özel şartlar, ek protokoller ve tebliğ tarihi görülmelidir. Sözleşmede gerçekten böyle bir şart yoksa bu karardan bütün belirli süreli kiralar için yeni bir ihtar zorunluluğu çıkarılamaz. Ayrıca ihbar şartı kiraya verene sebep göstermeden, sırf dönem bittiği için tahliye hakkı da vermez.

Belirsiz süreli kirada üç aylık bildirim ile altı aylık dönem birlikte nasıl uygulanır?

TBK 328–329 uyarınca, daha uzun bildirim süresi veya farklı fesih dönemi kararlaştırılmamışsa ve yerel âdet başka bir dönem göstermiyorsa, taşınmaz kiralarında altı aylık dönem sonu için üç aylık bildirim süresi gözetilir. Bildirim yalnız “üç ay sonra” sonuç doğuracak serbest bir takvim oluşturmaz; sözleşmenin başlangıcına göre bulunan fesih dönemine yetişmelidir. Döneme veya bildirim süresine uyulmamışsa bildirim sonraki dönem için geçerli olur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 22.02.2017, E.2017/1367, K.2017/1784 sayılı dosyada ihtiyaç ispatlanmış olmasına rağmen süre hesabını hatalı buldu. Mahkeme, ihtarın tebliğinden üç ay sonra dava açılmasını yeterli saymıştı. Yargıtayın incelemesi şöyleydi:

Olayımıza gelince; Davaya dayanak yapılan 28.04.2011 başlangıç tarihli süresiz sözlü kira sözleşmesi bulunduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, akdin yenilenmeyerek fesih edileceğini 07/03/2014 keşide, 13/03/2014 tebliğ tarihli noter ihtarı ile davalı tarafa bildirilmiştir. Bu durumda Türk Borçlar Kanununun 328/1-2 maddeleri uyarınca süresiz hale gelen sözleşme için fesih bildiriminin 6 aylık döneme nazaran 3 ay önceden keşide ve tebliğ edilmesi, davanın da 6 aylık sürenin sonunda açılması gerekir. Davacı tarafından feshe ilişkin ihtarname 28/10/2013 tarihinde başlayan altı aylık döneme nazaran 13.03.2014 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen dava 19/06/2014 tarihinde açıldığından dava süresinde değildir. Bu durumda mahkemece davanın süre yönünden reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile işin esasının incelenmesi doğru değildir.

Kararda tahliye hükmü süre yönünden bozuldu. 13 Mart 2014’te tebliğ edilen bildirim, 28 Nisan’da bitecek dönem için gereken üç aylık süreye yetişmiyordu; TBK 328 uyarınca sonraki fesih dönemi olan 28 Ekim 2014 için etkiliydi. Bu yüzden 19 Haziran 2014’te açılan dava, tebliğden üç ay geçmiş olsa da dönem sonu gelmediği için erkendi. Bu karar zorunlu arabuluculuğun kira uyuşmazlıklarına uygulanmasından önceki döneme aittir. Bugün aynı fesih hesabına, aşağıda açıklanan arabuluculuk aşaması da eklenir.

Dava açılacağını bildirmek süreyi nasıl korur?

TBK 353’e göre kiraya veren, en geç dava açmak için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Yukarıdaki 2025/1440 sayılı kararda da bu imkân, bildirimi izleyen uzayan kira yılı sonuna kadar dava açılabilmesi şeklinde açıklanmıştır.

Burada bildirimin içeriği ve ulaştığı tarih önemlidir. Yalnız kira bedelinin artırılmasını isteyen bir yazı ile ihtiyaç sebebiyle dava açılacağını bildiren yazı aynı değildir. TBK 353, sözleşmede kararlaştırılan ihbar koşulunun veya yeni malikin edinmeyi izleyen bir aylık bildiriminin her durumda yerine geçmez. Kaçırılan edinme bildirimini geriye dönük olarak tamamlayan genel bir telafi yolu olarak görülmemelidir.

Yeni malik altı ayı mı bekler, sözleşmenin sonunu mu?

Kiralananın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik, ihtiyaç için TBK 351’deki iki seçimlik yolu karşılaştırabilir. Edinme tarihine bağlı yolu seçiyorsa bir ay içinde ihtiyacını yazılı olarak kiracıya bildirmeli; dava açmak için edinmeden itibaren altı aylık süreyi beklemelidir. Sözleşmenin sonunu esas alıyorsa önceki sözleşmenin süresi ve yenilenen dönemi üzerinden hareket eder.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 09.09.2025, E.2025/2624, K.2025/3931 sayılı kararda iki yol ve bildirimin tebliği arasındaki ilişkiyi birlikte açıkladı:

6098 sayılı Kanun'un 351. maddesi uyarınca; konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse, dilerse önceki malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp, sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır.

Somut dosyada edinme tarihi 9 Aralık 2022 idi. İhtar 28 Aralık’ta düzenlenmiş, fakat kiracıya 13 Ocak 2023’te ulaşmıştı. Dava açıkça TBK 351/1’e dayandırılmıştı. İlk derece mahkemesi kızın konut ihtiyacını kabul ederek tahliyeye karar vermesine rağmen Yargıtay, bildirimin en geç 9 Ocak’ta ulaşması gerektiğini belirterek kanun yararına bozma kararı verdi. İhtarnamenin süresinde hazırlanması, bir ay içinde tebliğ edilmiş olmasının yerine geçmedi.

Altı ayın dolduğu gün dava açılması şart değildir; kararda bu yolla davanın sözleşme sonuna kadar açılabileceği açıklanmıştır. Bunun sınırsız süre anlamına gelmediği, sözleşme sonuna bağlı diğer seçenek ve TBK 353’ün ayrıca değerlendirilmesi gerektiği unutulmamalıdır.

Sözleşme sonunu seçmenin farklı sonucu, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 11.03.2025 tarihli, E.2024/4100, K.2025/1496 sayılı kararında görüldü. Mahkeme, yeni maliklerden birinin edinme bildirimi göndermemesi sebebiyle davayı reddetmişti. Oysa davacılar altı aylık edinme yolunu değil, sözleşme sonunu seçmişlerdi:

Somut olayda; önceki malik ile davalı arasında düzenlenen kira sözleşmesi 01.12.2021 başlangıç tarihli ve iki yıl sürelidir. 24.03.2023 tarihinde kiralananı iktisap eden davacılar, seçimlik haklarını 6098 sayılı Kanun’un 351/2 maddesi yönünde kullanıp bu şekilde davayı önceki malikle yapılan kira sözleşmesine dayanarak açmışlardır. Davanın, sözleşmenin sonunda bir ay içinde açılması halinde ayrıca bir bildirimde bulunması gerekmemektedir. Dava, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren bir aylık süre içerisinde, 27.12.2023 tarihinde açıldığına göre, süresindedir.

Ret kararı kanun yararına bozuldu. Bu, ihtiyacın kabul edildiği veya her paydaşlık dosyasında başka bir koşul aranmayacağı anlamına gelmez; seçilen yol bakımından ayrıca edinme bildirimi aranmaması gerektiği anlamına gelir. Her iki örnekte de kanun yararına bozma, ilgili davanın sonucunu değiştirmeyen bir denetimdir. Bu kararlar, süreyi belirleyen yorum için önem taşır; taraflar adına yeniden tahliye veya ret hükmü kurulmuş gibi aktarılmamalıdır.

Arabuluculuk ne zaman yapılmalı? 2025 ve 2026 kararları birlikte okunmalı

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında, dava açılmadan önce arabuluculuk şartı yerine getirilmelidir. Kira uyuşmazlıkları 1 Eylül 2023’ten itibaren 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamındadır. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisna ihtiyaç davasını bu zorunluluğun dışına çıkarmaz.

Zamanlama konusunda önemli bir yargısal ayrım vardır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26.05.2025 tarihli, E.2025/1495, K.2025/3048 sayılı uyuşmazlık giderme kararında, dava açma hakkı doğmadan yapılan arabuluculuk başvurusunun dava şartını yerine getirmediği kabul edilmişti. Gerekçenin merkezinde, henüz doğmamış bir tahliye uyuşmazlığının ilerideki ihtimale dayanılarak formaliteye dönüştürülmemesi vardı.

Ancak bu kararı “erken yapılan her başvuru her durumda geçersizdir” diye okumak, sonraki kararı dışarıda bırakır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 15.06.2026, E.2026/2725, K.2026/3805 sayılı uyuşmazlık giderme kararında, başvurunun erken yapılması ile sürecin erken tamamlanmasını ayırdı. Karşılaştırılan dosyalardan birinde yeni kira dönemi 1 Nisan 2025’te başlıyor, başvuru 19 Mart’ta yapılıyor ve anlaşmama son tutanağı 7 Nisan’da düzenleniyordu. Böylece süreç, dava açma süresi başladıktan sonra tamamlanmıştı. Dairenin kendi gerekçesi şöyledir:

6100 sayılı Kanunun 30. maddesinde düzenlenen usul ekonomisi ilkesi, Anayasal dayanağı olan bir ilke olup Anayasa’nın 141. maddesinin dördüncü bendinde davaların en az giderle ve mümkün olan süratle sonuçlandırılmasının yargının görevi olduğuna açıkça işaret edilmiştir. Bu durumda 6325 sayılı Kanunun uygulanmasındaki amaç ve usul ekonomisi gözetildiğinde; arabuluculuk başvurusu dava açma hakkının doğmasından önce yapılmış olsa da, söz konusu başvurunun dava açma süresi içinde sonuçlanmış olması halinde zorunlu arabulucuk dava şartının yerine getirildiğinin kabul edilmesi gerekmektedir.

Uyuşmazlık, TBK 350’ye dayanan ihtiyaç davalarında sürecin dava açma süresi içinde sonuçlanması halinde dava şartının yerine getirildiğinin kabulü yönünde giderildi. Bununla ihtiyaç ispatlanmış veya dava kendiliğinden kazanılmış olmaz; yalnız arabuluculuk ön koşulu bakımından engel kalkar. Dava hakkı doğmadan başlayıp yine o tarihten önce tamamlanan süreç ile dönem başladıktan sonra anlaşmama tutanağına bağlanan süreç aynı kabul edilemez. Bu ayrım bütün kira davalarına, farklı tahliye sebeplerine veya TBK 351/1’in edinme bildirimine sınırsız biçimde genellenmemelidir.

Süre hesabında da ayrı bir kural vardır: 6325 sayılı Kanun m.18/A/15 uyarınca büroya başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. İşlemeyen süre hesaba katılmaz; son tutanakla birlikte kendiliğinden yeniden tam bir aylık süre başlamaz. Bu yüzden kira dönemi, başvuru, son tutanak ve dava tarihi aynı çizelgede görülmelidir. Yeni malikin edinme sonrası bildirim süresi de dava açma süresinden ayrı takip edilmelidir.

Gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç hangi olgularla anlaşılır?

Bir ihtiyaç anlatımının içeriği, “evi kendim kullanacağım” cümlesinden ibaret kalmamalıdır. Kimin kullanacağı, o kişinin nerede ve hangi koşullarda bulunduğu, neden taşınmak istediği ve dava konusu yerin ihtiyaca nasıl cevap verdiği açıklanmalıdır. İhtiyacın gelecekte doğması ihtimali ile bugün mevcut olması farklıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 08.01.2025, E.2024/1007, K.2025/97 sayılı kararında genel ölçütü şu şekilde kurmuştur:

İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen, geçici bir ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Bu kararın somut uyuşmazlığı bir işyerine ilişkindir. Kiracı yargılama sırasında çıkmış olduğundan, sonunda hangi tarafın gider ve vekâlet ücretinden sorumlu olduğu tartışılmıştır. Dolayısıyla karar bugün yerine getirilecek bir tahliye emri gibi değil, ihtiyacın ve dava tarihindeki haklılığın hangi ölçütle araştırılacağına ilişkin bir örnek olarak okunmalıdır.

Konut ihtiyacında kirada oturan kişinin ayrıca tahliye tehdidini kanıtlaması gerekir mi?

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 06.11.2013 tarihli, E.2013/14490, K.2013/14951 sayılı kararında davacının başka bir konutta kiracı olduğu mahkemece de kabul edilmişti. Buna rağmen mevcut evinden çıkarılma tehdidini ispatlayamadığı gerekçesiyle ihtiyaç davası reddedilmişti. Yargıtay bu ek koşulu aramadı:

Mahkemece her ne kadar davacının tahliye tehdidinin ispatına yönelik delil bildirilmediğinden ve tahliye tehdidini ispat edemediğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterli olup, ayrıca tahliye tehdidi altında bulunması gerekmemektedir.

Ret hükmü bu nedenle bozuldu. Buradaki önemli ayrım, konut ihtiyacı için kiracılığın yanında mutlaka başka bir tahliye davası veya çıkarılma tehdidi gösterilmesinin gerekmemesidir. Aşağıdaki işyeri kararında görüleceği üzere, kirada çalışılan işyerinin karşılaştırılması farklı ölçütler içerir. Konut dosyasına işyeri ölçütlerini aktarmak da, yalnız bir kira sözleşmesini sunup ihtiyacın sahibini ve dava konusu konutla bağlantısını açıklamamak da doğru bir hazırlık değildir.

Yetişkin kişinin ailesiyle yaşaması ihtiyacı ortadan kaldırır mı?

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 22.01.2014, E.2013/17011, K.2014/692 sayılı dosyada boşanma sonrası annesinin yanında yaşamaya başlayan kişinin ihtiyacı tartışıldı. Taşınmaz için daha önce satış ilanı verilmiş olması ve başka bir dairenin büyüklüğü de değerlendirmedeydi:

Davacılardan M.. Y..'in boşandıktan sonra annesi ile oturmaya başladığı anlaşılmakta ise de davacı ergin bir kişi olup devamlı olarak annesi ile birlikte oturmaya zorlanamaz.Dosya kapsamından dava konusu taşınmazın satışına ilişkin ilanın ihtiyaçlının boşanmadan önceki dönemde eşi tarafından verildiği anlaşılmaktadır.Kaldı ki dava konusu taşınmazın 1+1 nitelikte olup boşanmadan sonra kiraya verilen yerin daha büyük olduğu iddiası karşısında yalnız başına olan ihtiyaçlının daha büyük bir dairede oturmaya zorlanması da düşünülemez.Davacı ihtiyaçlının ihtiyacın kanıtlanması yönünden göstereceği delillerin toplanarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Yargıtay, deliller toplanmadan verilen ret kararını bozdu; kendisi doğrudan tahliye hükmü kurmadı. Kararın verdiği ölçü, ergin kişinin süresiz biçimde ailesiyle yaşamaya veya yalnız yaşadığı halde daha büyük bir konutu kullanmaya zorlanamayacağıdır. Eski satış ilanının tarihi ve kimin tarafından verildiği de samimiyet değerlendirmesinde önemlidir. Her ilanı ihtiyacı kesin olarak çürüten delil saymak, bu ayrıntıları atlar.

Sağlık nedeniyle taşınma ve başka konut iddiası nasıl araştırılır?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.12.2025 tarihli, E.2025/927, K.2025/6060 sayılı kararında, Marmaris’ten İstanbul’a onkolojik tedavi için gelen, yargılama sırasında başka bir kişinin odasında kalan ihtiyaç sahibinin durumu incelendi. İlk derece mahkemesi tanık, doktor raporları ve diğer belgelerle tahliyeyi kabul etti; istinaf başvurusu esastan reddedildi. Yargıtayın ispat değerlendirmesi şuydu:

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulandığı, davacı tarafça davalı ile imzalanan yazılı kira sözleşmesinin sunulduğu, davanın süresinde açıldığı, ispat yükü üzerinde olan davacı tarafından özellikle sağlık durumunu gösterir belgeler ile tapu kayıtları kapsamında ihtiyacın samimi ve gerçek olduğunun ispatlandığı anlaşılmakla, davalının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

Tahliyeye ilişkin karar onandı. Doktor raporları bu olayda tedavi için taşınma gerekçesini, tanık ve tapu kayıtları da barınma durumunu açıklamıştır. “Başka evi var” itirazında ise taşınmazın adresi ve kullanıma elverişliliği araştırılmalıdır. Başka taşınmazın boş olup olmadığı, konumu, ihtiyacı karşılayacak niteliği ve fiili kullanımı somutlaştırılmalıdır. Tapuda herhangi bir taşınmaz görünmesi, tek başına ihtiyacın varlığı veya yokluğu hakkında yeterli cevap değildir.

Dava devam ederken satış veya tahliye olursa

İhtiyaç yalnız dava gününde mevcut olması aranan, sonraki gelişmelerden etkilenmeyen bir iddia değildir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 21.05.2019, E.2017/9396, K.2019/4734 sayılı kararda, tahliye hükmünü temyiz eden kiracı dava konusu yerin satıldığını ve boşaltıldığını ileri sürmüştü. Daire bu beyanları araştırılmış bir olgu gibi kabul edip doğrudan karar vermek yerine mahkemeye iki ayrı inceleme gösterdi:

Bu durumda Mahkemece öncelikle, kiralanan taşınmazın tahliye edildiği savunulmakla, davalı kiracının taşınmazı tahliye edip etmediği, tahliye talebinin konusuz kalıp kalmadığı üzerinde durularak, kiralananın tahliye edildiğinin anlaşılması karşısında, dava konusu kalmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi gerekmektedir. Ayrıca dava konusu taşınmazın satılıp satılmadığı araştırılarak, ihtiyaç nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyaç iddiasının hüküm kesinleşinceye kadar devam etmesinin gerektiği, satış yapılması halinde davacının ihtiyaç iddiasının samimi olmadığı hususu nazara alınıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğinden, hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

Tahliye hükmü kiracı yararına bozuldu. Karar, fiilen boşaltma nedeniyle davanın konusuz kalması ile ihtiyaç iddiasının satış yüzünden sürmemesini ayrı ele alıyor. Satış, yeni kiralama, ihtiyaç sahibinin başka yere yerleşmesi veya teslim gibi gelişmelerin tarih ve belgeleri dosyaya sunulmalıdır. Yalnız bir satış ilanıyla gerçekleşmiş satış ise aynı olgu değildir.

İşyeri ihtiyacında yapılacak iş ve taşınmazın uygunluğu

İşyeri ihtiyacında, hangi faaliyetin yürütüleceği ve kiralananın o işe neden uygun olduğu açıklanır. Halen başka yerde kiracı olarak çalışılması, konut ihtiyacındaki değerlendirmeyle aynen eş tutulmaz. Mevcut işyeri ile istenen yerin fiziki ve işlevsel özellikleri önem kazanabilir.

Yukarıda anılan Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 08.01.2025 tarihli, E.2024/1007, K.2025/97 sayılı kararında, tekstil işi yapan kişinin kullandığı yerlerle dava konusu işyerinin karşılaştırılması için önceki bozmalardan sonra keşif yapılmıştı. Dairenin uyguladığı ölçüt şöyledir:

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesine göre işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında; ihtiyaçlının kirada olması halinde, ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün ya da en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez. Tahliye tehdidinin varlığı davacı tarafından ileri sürülmemiş ise Mahkemece kendiliğinden nazara alınamaz. Oysa kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile, ihtiyaç iddiasının içinde bu husus da mevcut olduğundan Mahkemece uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi gerekir.

Son incelemede işyerleri eşdeğer bulunmuş ve dava tarihindeki haklılık değerlendirilerek giderlerin kiracıya yükletilmesi onanmıştır. İki sonuca dikkat edilmelidir: Tahliye tehdidi ve üstün/eşdeğer işyeri koşulları birlikte aranmıyor. Buna karşılık tahliye tehdidi bir olay olarak davacı tarafından ileri sürülmemişse mahkeme onu kendiliğinden ekleyemiyor. Bilirkişi incelemesinde yalnız metrekare değil, yapılacak işe elverişlilik de sorulmalıdır.

Şirketin üretim alanını büyütmek istemesi zorunlu ihtiyaç olabilir mi?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 21.04.2026, E.2025/4210, K.2026/2392 sayılı dosyada kiraya veren şirket, üretim alanının daraldığını ve bitişikteki kendi taşınmazına ihtiyaç duyduğunu ileri sürdü. Kiracı başka kullanılabilir alanlar bulunduğunu, daha önce de tahliye istendiğini ve asıl amacın kira artışı olduğunu savundu. İlk derece mahkemesi ihtiyacı ispatlanmış bulmadı. İstinaf ise kararı kaldırıp tahliyeye hükmetti. Yargıtay, yalnız büyüme isteğine dayanmadı:

Temyiz edilen kararın dayandığı bilgi ve belgelere, mevcut iş hacmi, üretim kapasitesi ve faaliyet yoğunluğu dikkate alındığında davacının mevcut alanının yetersiz kaldığına ilişkin iddiasının hayatın olağan akışına uygun olmasına, ihtiyacın niteliğine ilişkin durumun yargılama sırasında değerlendirilmesine, ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun davacı tarafça sunulan kapasite raporları ve dinlenen tanık beyanlarıyla ispatlanmış olduğunun anlaşılmasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.

Tahliye kararı onandı. Bu örnekte kapasite raporları ile tanık anlatımları mevcut alanın yetersizliğiyle birlikte değerlendirilmiştir. Dosya hazırlanırken üretim hacmi, kullanılan makineler, depolama ve sevkiyat düzeni ile alternatif alanın neden yeterli olmadığı açıklanmalıdır. Kiracı da yalnız “başka yeri var” demekle yetinmek yerine önerdiği alanın fiilen kullanılabilirliğini ve aynı ihtiyacı nasıl karşıladığını gösterebilir. İlk derece ile istinafın farklı sonuca ulaşması, deliller arasındaki bağın neden önemli olduğunu ortaya koyar.

Şirket ortağı, kendi taşınmazını şirketinin ihtiyacı için isteyebilir mi?

Şirketin kendi ihtiyacıyla ortağın şirkete ait faaliyeti için tahliye istemesi farklıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 07.05.2026 tarihli, E.2025/6063, K.2026/2872 sayılı kararında, gerçek kişi maliklerin kiraya verdikleri işyerleri limited şirketin geri dönüşüm faaliyeti için isteniyordu. İhtiyacın gerekçesi, şirketin taşındığı organize sanayi bölgesinde gerekli lisansı alamamasıydı. Dava, ihtiyaç sahiplerinin kimliği bakımından reddedildi; istinaf da bu sonucu uygun buldu. Çoğunluğun gerekçesinde:

Davacıların ortağı oldukları şirket TTK hükümlerine göre kurulmuş ve ticaret siciline tescilli ayrı bir tüzel kişiliği bulunan ticaret şirketi olmakla hak ve fiil ehliyeti olarak ortaklarından ayrı ve farklı bir kişiliğe sahiptir. Dolayısıyla ortağı olunan şirket tüzel kişisi ortağın kendisi olarak kabul edilmeyeceği gibi bu kapsamda değerlendirilmez.

Daire, TBK 350’de sayılan ihtiyaç sahiplerinin kiracı aleyhine genişletilemeyeceğini belirterek ret kararını onadı. Karşı oy, aile fertlerinden oluşan şirketin faaliyetiyle ortakların ihtiyacının ayrılamayacağını savundu. Bu görüş çoğunluğun kabul ettiği sonuç değildir. Somut dava bakımından “şirket benim, dolayısıyla ihtiyaç da benim” açıklaması yeterli görülmemiştir. Bu yüzden şirketin kira sözleşmesindeki yeri, maliklik ve faaliyet kayıtları daha işin başında incelenmelidir.

İspat yükü, deliller ve görevli mahkeme

İhtiyacı ileri süren taraf, bu iddiayı destekleyen olayları ve delilleri ortaya koymalıdır. HMK 190’daki genel ispat yükü kuralı ile HMK 194’teki somutlaştırma yükü burada önemlidir. Sağlık kararında da Yargıtay açıkça ispat yükünün davacıda bulunduğunu belirtmiştir. Kiracının ihtiyaç iddiasına itiraz etmesi, davacıyı ihtiyacın sahibini, sebebini ve devamını açıklama yükünden kurtarmaz.

Kiracı bakımından süre, ihtiyaç sahibinin kimliği, ihtiyacın henüz doğmamış olması, dava sırasında ortadan kalkması veya başka elverişli yer bulunması ayrı itiraz başlıklarıdır. Her itirazın somut olayla bağlantısı kurulmalıdır. Davacı bakımından da yalnız aile bağını veya tapuyu göstermek yerine taşınma gerekçesi, mevcut kullanım ve istenen yer birlikte açıklanmalıdır. Tarafların kira artışı görüşmesi yapmış olması gibi bir olgu, diğer delillerden koparılarak tek başına bütün davanın cevabı haline getirilmemelidir.

HMK 4 uyarınca kira ilişkisinden doğan ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkide HMK 6’daki davalının yerleşim yeri ve HMK 10’daki sözleşmenin ifa yeri kuralları değerlendirilir. Geçerli bir yetki sözleşmesi ileri sürülüyorsa HMK 17’deki taraf koşulları da aranır; sözleşmede bir mahkeme adının yazması her durumda bağlayıcı değildir. Bu dava, sırf taşınmazı ilgilendirdiği için mülkiyet davalarındaki kesin yetki kuralına tabi sayılmaz.

Davanın sonuçlanma süresi için bütün mahkemelerde geçerli tek bir ay veya yıl sayısı verilemez. Tebligat, deliller, keşif, bilirkişi ve kanun yolu işlemleri süreyi etkiler. İhtiyaç bildirimi de kilidi değiştirme, eşyayı çıkarma veya kiracının kullanımını kendi imkânlarıyla sona erdirme yetkisi değildir. Yalnız ihtiyaç ihtarına dayanılarak doğrudan ilamsız icra yoluyla tahliye sağlanamaz; anlaşma yoksa ihtiyaç sebebi mahkemede ileri sürülür.

Tahliyeden sonra yeniden kiralama yasağı: Her çıkışta bir yıllık tazminat doğar mı?

TBK 355’e göre kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. Aykırılık halinde eski kiracıya, son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öngörülür. Kanundaki alt sınır yeni kiracının ödediği piyasa kirası değildir. Bununla birlikte yeni kiralama yapılmış olması, kiracının nasıl çıktığı araştırılmadan özel tazminatın her dosyada doğacağı anlamına gelmez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 24.06.2025 tarihli, E.2024/3099, K.2025/3540 sayılı kararı bu sınırın önemini gösterir. Eski kiracı, ihtiyaç davası sonucu çıkmak zorunda kaldığını, taşınmazın daha sonra başkasına kiralandığını ileri sürmüştü. İlk derece mahkemesi bir yıllık kira tazminatını kabul etmiş; istinaf, icra marifetiyle tahliye koşulunu oluşmuş saymayarak davayı reddetmişti. Yargıtay çoğunluğu şu gerekçeyle ret kararını onadı:

Kanun maddesinde kiraya verenin kiralananın boşaltılmasını "sağlaması" halinde haklı bir sebep olmaksızın kiralananın başkasına kiraya verilmesinin yasaklandığı, yine ilgili maddenin gerekçesinde, kiralama yasağının başlayabilmesi için ön koşulun, kiraya verenin, aldığı mahkeme kararını uygulatmak suretiyle, kiracının kiralanandan tahliyesini sağlaması gerektiğinin açıkça belirtilmesine, bu durumda davacının icra marifeti olmaksızın kiralananı tahliye etmesi nedeniyle maddede öngörülen tazminat koşullarının oluşmadığı anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

Dosyanın güç yanı, kiracının ilamlı takip başlatıldığını, icra işlemiyle işyerinden çıkarılmadan önce ticari itibarını korumak için çıktığını belirtmesidir. Karşı oy, takip ve icra emri üzerine boşaltmanın yeterli olduğunu savundu:

Bu nedenle; davacı kiracının, alınan tahliye ilamının kesinleşmesi ve aleyhinde ilamlı icra takibi başlatılması ile taşınmazı tahliye etmesi hayatın olağan akışına uygun olup, aleyhinde icrai işlem başlatılan kiracının taşınmazı kendi isteği ile tahliye ettiği kabul edilemeyeceği gibi kiracı aleyhinde icrai işlemin başlatılmış olmasının, 6098 sayılı Kanunun 355. maddesinde yazılı olan kiralananın boşaltılmasının sağlanması için yeterli olup, kiracının cebri icra yolu ile tahliye edilmesinin şart olmadığı gerekçesiyle, davacının sair temyiz itirazlarının reddi ile yeniden kiralama yasağına aykırılık nedeniyle tazminat talebinin kabulüne karar verilmesi gerektiği kanaati ile Sayın çoğunluğun görüşüne iştirak edilmemiştir.

Sonuç, çoğunluğun tazminatın reddini onamasıdır. Karşı oy, kararın sonucunu değiştirmeyen farklı görüştür. Bu nedenle “ihtara uyup çıktım, üç yıl içinde başkasına kiralanırsa kesin bir yıllık kira alırım” varsayımıyla hareket edilmemelidir. Aynı şekilde kiraya veren, anahtar teslimi yapılmasını her türlü sorumluluğu kaldıran bir belge saymamalıdır. İhtar, anlaşma, mahkeme kararı, icra emri ve fiili teslimin hangi sırayla gerçekleştiği korunmalı; TBK 355’teki özel tazminat ile başka hukuki temellere dayanabilecek talepler ayrı incelenmelidir.

Bu ayrım, kiracının uyuşmazlığı büyütmesi veya mutlaka zorla çıkarılmayı beklemesi gerektiği anlamına gelmez. Teslimin ve varsa anlaşmanın hukuki sonuçları, çıkış kararı verilmeden önce somut belgeler üzerinden değerlendirilmelidir. Dava hazırlığında gayrimenkul ve kira hukuku bakımından en yararlı başlangıç; sözleşme, tapu, tebliğ ve arabuluculuk tarihlerini, ihtiyacı destekleyen veya çürüten kayıtlarla aynı dosyada bir araya getirmektir.

Mevzuat ve karar kaynakları

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.310, 328–329, 347, 350–351, 353–355; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/A ve 18/B; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4, 6, 10, 17, 190 ve 194.

• 3. HD, 10.03.2025, E.2024/2446, K.2025/1440 — sözleşmesel ihbar koşulu.
• 3. HD, 22.02.2017, E.2017/1367, K.2017/1784 — belirsiz süreli kirada fesih dönemi.
• 3. HD, 09.09.2025, E.2025/2624, K.2025/3931 — yeni malikin bildiriminin bir ay içinde tebliği.
• 3. HD, 11.03.2025, E.2024/4100, K.2025/1496 — yeni malikin sözleşme sonunu seçmesi.
• 3. HD, 26.05.2025, E.2025/1495, K.2025/3048 ve 3. HD, 15.06.2026, E.2026/2725, K.2026/3805 — arabuluculuğun zamanı.
• 3. HD, 08.01.2025, E.2024/1007, K.2025/97 — ihtiyacın devamı ve işyeri karşılaştırması.
• 6. HD, 06.11.2013, E.2013/14490, K.2013/14951 — konut ihtiyacında kirada oturma.
• 6. HD, 22.01.2014, E.2013/17011, K.2014/692 — ergin kişinin ayrı konut ihtiyacı.
• 3. HD, 10.12.2025, E.2025/927, K.2025/6060 — sağlık ve tapu kayıtlarıyla ispat.
• 3. HD, 21.05.2019, E.2017/9396, K.2019/4734 — yargılama sırasında satış ve boşaltma.
• 3. HD, 21.04.2026, E.2025/4210, K.2026/2392 — şirketin üretim alanı ihtiyacı.
• 3. HD, 07.05.2026, E.2025/6063, K.2026/2872 — şirket ile ortak ayrımı.
• 3. HD, 24.06.2025, E.2024/3099, K.2025/3540 — yeniden kiralama yasağında tazminat ve karşı oy.

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme içindir. Somut sözleşme, tebliğ belgeleri, ihtiyaç ve teslim koşulları görülmeden kesin bir dava süresi veya sonuç belirlenemez.