Kamulaştırılan Taşınmazın Geri Alınması: 5 Yıl, İade ve Tazminat

Yazar: Av. Ahmet Karaca · Yayın ve hukuki kaynak kontrolü: 2 Kasım 2026

Kamulaştırılan taşınmazın yıllarca boş kalması, eski malike tapuyu kendiliğinden geri vermez. Bununla birlikte 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 22. ve 23. maddeleri, farklı koşullarla iade ve geri alma yolları tanır. M.22’de idarenin ihtiyacının kalmaması ve bildirim; m.23’te ise kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden sonraki beş yıllık dönemde taşınmazın amaca uygun kullanılmaması belirleyicidir. Doğan m.23 hakkı bir yıl içinde kullanılmazsa düşer.

Dosyanın yalnız bugünkü boş arazi fotoğrafıyla değerlendirilmesi yeterli değildir. Kamulaştırmanın amacı, bedelin kesinleşmesi, fiilî kullanım, başka kamu hizmetine tahsis, varsa idareler arası devir ve eski malike yapılan bildirim birlikte incelenir. Özellikle 11 Eylül 2014 öncesine uzanan işlemlerde değişiklik ve geçiş hükümleri sonucu etkileyebilir.

Vazgeçme, iade ve geri alma arasındaki fark

Bu ayrım uygulamada doğrudan sonuç üretir. İdare “tesise artık ihtiyaç kalmadı” diyorsa m.22; beş yıllık süre boyunca taşınmaz hiçbir kamu ihtiyacına tahsis edilmemişse m.23; kamulaştırma kararını veren organ yetkisizse kamulaştırma işleminin iptali incelenir. Aynı dilekçede bu durumların birbirinin yerine geçirilmesi süre ve talep hatasına yol açabilir.

İdare kamulaştırmadan vazgeçebilir mi?

2942 m.21, kamulaştırma kararı veren ve onaylayan yetkili merciin kararıyla idareye kısmen veya tamamen vazgeçme imkânı verir. Sözlü açıklama veya görevlinin “proje iptal oldu” beyanı yerine yetkili makamın kararı aranmalıdır. Kamulaştırmanın hangi aşamada bulunduğu, bedelin ödenip ödenmediği ve tapunun devredilip devredilmediği geri verme işlemlerini etkiler.

Dava sırasında vazgeçilirse dava giderleri ve harç ile harcanan emek ve işin önemi gözetilerek mahkemece maktuen takdir edilecek avukatlık ücreti idareye yükletilir. Bu hüküm, malikin her türlü zararının kendiliğinden ve sınırsız olarak ödenmesi anlamına gelmez. Taşınmazdaki yıkım, söküm veya tahribat yönünden m.24; bunların dışındaki zararlar yönünden ise talebin hukuki dayanağı ayrıca değerlendirilmelidir.

M.22 uyarınca iade: idarenin ihtiyacı kalmadığında

Kamulaştırmanın kesinleşmesinden sonra taşınmazın kamulaştırma amacına veya kamu yararına yönelik herhangi bir ihtiyaca tahsisi lüzumu kalmamışsa m.22, durumun eski malik veya mirasçılarına Tebligat Kanunu’na göre duyurulmasını öngörür. Bildirim üzerine kamulaştırma bedeli, alındığı günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte üç ay içinde ödenerek taşınmaz geri alınabilir. İade, kamulaştırmanın ve bedelinin kesinleşmesinden sonraki bir yıl içinde gerçekleşirse kamulaştırma bedelinin faizi alınmaz.

Güncel metinde m.22 hükümleri, kamulaştırmanın kesinleşmesinden itibaren beş yıl geçmesi hâlinde uygulanmaz. Ayrıca bu madde kapsamında geri almayı kabul etmeyen eski malik veya mirasçılarının m.23’e göre geri alma haklarının da düşeceği düzenlenmiştir. Bu nedenle idarenin iade bildirimi sıradan bir teklif yazısı gibi ele alınmamalı; ödeme, faiz, süre ve tapu işlemleri birlikte incelenmelidir.

Başka bir idare taşınmazı, kamulaştırma yoluyla gerçekleştirebileceği bir kamu hizmeti için istiyorsa kanunun idareler arası devir düzeni gündeme gelebilir. Taşınmazın ilk projede kullanılmaması, onun gerçekten başka kamu yararına tahsis edilip edilmediği araştırılmadan otomatik iade sonucu doğurmaz. Buna karşılık yalnız bir idareden diğerine satılması da yeni bir kamu hizmetine tahsis edildiğini tek başına kanıtlamaz.

M.23 uyarınca geri alma hakkının koşulları

M.23’teki koşullar birlikte değerlendirilir:

1. Bedelin kesinleşmesi: Beş yıllık dönemin başlangıcı kural olarak kamulaştırma bedelinin kesinleştiği tarihtir. Kararın verildiği, tapunun devredildiği ve paranın ödendiği tarihler bununla aynı olmayabilir.
2. Amaca uygun faaliyetin yokluğu: Kamulaştırmayı yapan veya kanunda öngörülen biçimde devir/tahsis yapılan idare, bu dönemde kamulaştırma ve devir amacına uygun işlem veya tesis yapmamış olmalıdır.
3. Kamu yararına başka ihtiyaca tahsis edilmemesi: İlk amacın değişmesi tek başına yeterli değildir; gerçekten başka kamu hizmetine tahsis varsa bunun niteliği incelenir.
4. Taşınmazın olduğu gibi bırakılması: Fiilî durum ve idarenin belgeleri karşılaştırılır. Kâğıt üstündeki yazışmanın her durumda amaca uygun kullanım sayılması mümkün değildir.
5. Bedelin faiziyle geri verilmesi ve süresinde talep: Hakkın kullanılmasının mali karşılığı ve bir yıllık hak düşürücü süre dikkate alınmalıdır.

Taşınmazın yalnız bir köşesine yapılan göstermelik müdahale ile projenin gerçek bir parçası olarak tesise başlanması aynı değildir. Tersinden, bir parsel üzerinde yapı görülmemesi de o parselin hizmete tahsis edilmediğini kesinleştirmez: tesis güvenlik alanı, teknik koridor veya işlevsel yeşil alan projede gerçek bir amaca hizmet edebilir. İnceleme parseli proje bütünü içinde, somut işleviyle ele almalıdır.

Beş yıl ve bir yıl nasıl hesaplanır?

Beş yıllık süre, idareye bırakılan kullanım dönemidir; m.23 hakkı doğduğunda bundan itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır. “Kamulaştırmadan itibaren her durumda altı yıl” ifadesi yanıltıcıdır; başlangıç kamulaştırma kararının tarihi olmayabilir ve hakkın doğup doğmadığı kullanım/tahsis koşullarına bağlıdır. Mahkeme kararına karşı kanun yolu süreci veya tebligat eksikliği, kesinleşme tarihini değiştirebilir.

Varsayımsal örnek: Kamulaştırma bedelinin 10 Mart 2020’de kesinleştiği ve izleyen beş yıl boyunca m.23 anlamında hiçbir uygun işlem, tesis veya kamu tahsisi bulunmadığı varsayılsın. Beş yıllık dönem 2025’te tamamlanır; doğan geri alma hakkı için sonraki bir yıllık dönemin dikkate alınması gerekir. Ancak yalnız tapu tescil tarihinin 2020 olması bu hesabı kurmaya yetmez. Kesinleşme şerhi ve kamulaştırma dosyası görülmeden son gün belirlenmemelidir.

M.22’nin bildiriminden sonraki üç aylık ödeme süresi ile m.23’te hakkın doğumunu izleyen bir yıl farklıdır. M.23 için “idare tebliğ etmediği sürece bir yıl hiç başlamaz” şeklinde genel bir güvence bulunmaz. Sadece idareye dilekçe verip cevabı beklemek de bir yıllık hak düşürücü süreyi koruduğu varsayımıyla yapılmamalıdır.

Yazışma yapılması taşınmazın kullanılması sayılır mı?

AYM, Kartal Surp Nişan Ermeni Kilisesi Mektebi Vakfı, B. No:2019/4794, 18.1.2022: Yol genişletmek için alınan taşınmazların tarihî/kültürel koruma kararları nedeniyle bu amaçla kullanılamaması ve yaklaşık yirmi yıl boyunca başka kamu amacına tahsis edilmemesi incelenmiştir. Yargıtay, belediyenin koruma kuruluyla yazışmalarını kamulaştırma amacına yönelik işlem saymıştı. AYM, somut belgelerde yol için gerçek bir adım bulunmadığını; yazışmaların, kullanımın hukuken mümkün olmadığı bilinen taşınmazların süresiz tutulmasını haklı kılamayacağını değerlendirmiştir.

“Kamu makamları kamulaştırdıkları her bir taşınmaz yönünden makul kabul edilebilecek bir süre içinde kamulaştırma amacına veya kamu yararına uygun hareket etmekle yükümlüdür.”

Mülkiyet hakkının ihlaline karar verilmiştir. Karar, m.23’teki sürelerin ortadan kaldırıldığı veya her boş taşınmazın otomatik iade edileceği anlamına gelmez. Kullanım iddiasının gerçekliği, gecikmenin uzunluğu ve malike yüklenen külfetin somut denetimini gerektirir. Resmî tam metin, özellikle §§49–57.

Taşınmaz üçüncü kişiye satıldıysa tazminat istenebilir mi?

İadenin koşulları ve iade hakkının usulüne uygun kullandırılıp kullandırılmadığı ilk sorudur. Taşınmazın başkasına devredilmiş olması her olayda eski malik lehine doğrudan güncel piyasa değeri alacağı yaratmaz. Buna karşılık iade hakkı doğmasına rağmen bildirim yapılmadan elden çıkarılması ve aynen iadenin imkânsızlaşması zarar talebini gündeme getirebilir. Uygulanacak tarihsel metin ve süreler ayrı değerlendirilir.

AYM, Abdullah Sağlam ve diğerleri, B. No:2019/23821, 27.5.2025: Tekstil makinesi fabrikası için kamulaştırılan taşınmaz, tamamlanamayan proje sonrasında önce belediyeye, ardından üçüncü kişilere satılmıştır. Derece mahkemeleri iade imkânının kullandırılmadığını kabul etmiş; fakat eski kamulaştırma bedelinin ve idareler arası satış bedelinin endekslenmiş tutarlarını kıyaslayıp zarar bulunmadığına karar vermiştir.

AYM, idareler arası satış fiyatının ötesinde taşınmazın gerçek değeri ve değer artışını sağlayan gelişmeler incelenmeden zararın reddedilmesini yeterli bulmamıştır. Mülkiyet hakkının ihlaline ve yeniden yargılamaya karar verilmiş; AYM tarafından doğrudan taşınmazın tam güncel bedeline hükmedilmemiştir. Bu karar, tazminat talebinde kullanılan hesabın da yargısal denetime açık, olayla ilişkili ve ilgili temel iddiaları karşılayan gerekçeye dayanması gerektiğini gösterir. Resmî tam metin, özellikle §§55–68.

2014 öncesi kamulaştırmalarda neden ayrıca inceleme gerekir?

6552 sayılı Kanun’la 11 Eylül 2014’te m.22 ve m.23 düzeninde önemli değişiklikler yapılmıştır. M.22’deki yeni faiz yükü, beş yıllık uygulama sınırı ve geri almayı kabul etmemenin m.23 hakkına etkisi her eski dosyaya bugünkü metin doğrudan uygulanarak çözülemez.

AYM, 14.5.2015, E.2014/177, K.2015/49 kararı, geçici m.9’da m.22’nin değişen birinci, ikinci ve üçüncü fıkralarını geçmiş olaylardan doğan derdest davalara uygulayan ibareyi hukuki güvenlik nedeniyle iptal etmiştir. Önceden mevcut imkânları sona erdiren veya yeni yükümlülük getiren düzenlemelerin kişilerin öngöremeyeceği biçimde geçmişe uygulanması kabul edilmemiştir. Buna karşılık karar, m.23’ün süre sonrası hak/bedel/tazminat talebini sınırlayan üçüncü fıkrasını tümüyle iptal etmiş değildir. Karşıoydaki geniş hak arama yaklaşımı çoğunluk hükmüyle karıştırılmamalıdır. Resmî tam metin, ilgili M ve N bölümleri.

Somut dosyada kamulaştırmanın, ihtiyacın ortadan kalkmasının, satışın ve davanın tarihleri birlikte çıkarılır. “İşlem 2014’ten önceyse her zaman eski kanun” veya “dava bugün açılıyorsa her zaman yeni kanun” gibi tek tarihli genellemeler yerine, geçiş hükmünün ve ilgili yargısal yorumun kapsadığı hukuki durum belirlenmelidir.

Elektrik hattı kaldırıldıysa irtifak kendiliğinden silinir mi?

Hayır. Mülkiyetin idareye geçtiği taşınmazın geri alınması ile malik üzerinde kalan taşınmazdaki irtifakın terkini aynı şey değildir. Bununla birlikte kamulaştırma yoluyla kurulan irtifak bakımından uygulanacak rejim içtihatta önemli tartışma doğurmuştur.

Yargıtay HGK, 26.11.2025, E.2024/215, K.2025/749: TCDD lehine 1968’de tesis edilen enerji hattı irtifakının, hattın sökülüp yer altına alınmasından sonra bedelsiz kaldırılması istenmiştir. İlk derece mahkemesi kabul kararı vermiş; Yargıtay çoğunluğu ise davanın 2014 değişikliğinden sonra açılmasını ve kamulaştırmanın kesinleşmesinden itibaren beş yıl geçmesini dikkate alarak m.22 rejimini uygulamış, TMK m.785’e dayanarak bedelsiz terkin sonucunu kabul etmeyip direnme kararını bozmuştur.

Karşıoy, irtifakın mülkiyet devri olmadığını ve yararı tamamen kalmadığında TMK m.785 uyarınca bedelsiz terkin gerektiğini savunmuştur. Bu görüş çoğunluk kararı değildir. “Hat artık yok; tapudaki irtifak bedelsiz ve her zaman silinir” şeklindeki kesin tavsiye, bu güncel kararla bağdaşmaz. Kuruluş belgesi, irtifakın niteliği ve ihtiyaç kalmadığına ilişkin idare kararı görülmelidir. Resmî tam metin. Bedelin başlangıçta nasıl hesaplandığı kısmi kamulaştırma ve irtifak bedeli yazısında açıklanmaktadır.

Bir proje için alınan çok sayıda parselde yalnız kendi parselime mi bakılır?

M.23, aynı amacın gerçekleşmesi için birden fazla taşınmazın birlikte kamulaştırıldığı durumda taşınmazların bir bütün oluşturduğunun kabul edilmesini öngörür. Bu nedenle tek bir parselin boş görünmesi, proje bütününden tamamen bağımsız değerlendirilmez. Projenin hangi kısmının yapıldığı, boş bölümün işlevi, aynı amaçla mı yoksa sonradan başka amaçla mı tutulduğu ve tahsisin gerçekliği incelenir.

Buna karşılık “büyük proje var” savunması da her parselin sınırsız süreyle elde tutulmasını haklı kılmaz. Parselin hizmetteki somut rolü ve makul süre içinde kamu yararına uygun hareket edilmesi önem taşır. Kartal Vakfı kararındaki anayasal değerlendirme, proje ve yazışma varlığının maddi kullanım incelemesinin yerine geçmemesi gerektiğini gösterir.

Yargıtay 2026: Proje bütünü ve erken açılan dava

Yargıtay 5. HD, 5.3.2026, E.2025/14126, K.2026/4080 kararında, Bakırköy’deki bir taşınmazın geri alınması istemini inceledi. Davacı, imar planlarının iptal edildiğini ileri sürmüştü. Kendi taşınmazının bedeli 8.6.2017’de kesinleşmişti; aynı kamulaştırma kapsamındaki başka taşınmazlarda işlemler sürmüş ve son kesinleşme 14.2.2023’te gerçekleşmişti. Geri alma davası ise 3.12.2018’de açılmıştı.

“geri alma hakkının doğumu taşınmazların tümüne göre belirlenir.”

Daire, proje bütününü ve dava tarihini dikkate alarak beş yıllık koşul oluşmadan açılmış davanın reddi gerektiğine karar verdi; İstanbul BAM 5. Hukuk Dairesinin esastan ret kararını kaldırıp ilk derece kabul hükmünü bozdu. Karar, sonradan geçen zamanın erken açılmış bir davadaki koşul eksikliğini kendiliğinden gidermediğini gösterir. Aynı proje savunmasının gerçekten hangi parselleri kapsadığı dosyadan belirlenmelidir. Resmî tam metin, değerlendirme §§3–4 ve hüküm.

Hangi kamulaştırmalarda genel geri alma hükmü uygulanmaz?

M.23, özel kanunlardaki istisnaları saklı tutar; ayrıca 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanunu’na dayanılarak yapılan kamulaştırmalar ve m.3/2’de sayılan hâller bakımından m.23 uygulanmaz. Baraj sahasına mücavir olup sosyal, ekonomik veya yerleşme düzeninin bozulması nedeniyle m.12 kapsamında kamulaştırılan taşınmazlar için de m.22 ve m.23’ün uygulanmayacağı açıkça düzenlenmiştir. Bu nedenle “her kamulaştırmada beş yıl sonra geri alma” şeklinde ortak bir sonuç yoktur.

Taşınmazın hangi kanuna ve hangi kamulaştırma türüne göre alındığı karar dosyasından belirlenmelidir. Sonradan tapuda aynı idare adına kayıt bulunması, ilk işlemin özel rejimini değiştirmez. Kamulaştırma davaları ana rehberi, bu işlem türleri arasındaki temel ayrımları birlikte gösterir.

Geri alma davası nerede açılır, ne talep edilir?

M.24, m.21–23’ün uygulanmasından doğan uyuşmazlıkların adli yargıda çözümleneceğini düzenler. Taşınmazın geri alınmasına ilişkin tapu iptali ve tescil talebinde taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi gündeme gelir. Tazminat, tapu iadesi, iptal hükmünün uygulanması ve irtifak terkini talepleri birbirinden ayrılmalı; davalı, somut işlem ve hukuki sorumluluğa göre belirlenmelidir.

Geri alma, malike hem taşınmazı hem eski kamulaştırma bedelini birlikte bırakmaz. Bedelin faiziyle iadesi koşulu, ödeme/tevdi ve tapu işlemlerinin birbirine bağlı kurulmasını gerektirir. Bina, sabit tesis veya ekili/dikili şeyler yıkılmış, sökülmüş veya harap olmuşsa m.24 uyarınca kamulaştırma tarihindeki değer farkının geri ödenecek bedelden düşülmesi istenebilir. Her kalem ve mahsup somut delille gösterilmelidir.

Başvuru öncesi belge ve tarih kontrolü

1. İlk kamulaştırma kararı ve amacı; uygulanmış kanun ve varsa özel istisna.
2. Bedel dosyasının kararı, tebligatları ve kesinleşme şerhi; ödeme ve blokaj tarihleri.
3. Tam tapu tedavülü, ifraz/tevhit kayıtları, idareler arası devir ve üçüncü kişi satışları.
4. Proje, plan, tahsis, ihale ve yatırım programı; parselin proje içindeki işlevi.
5. Eski malik/mirasçılara yapılan m.22 bildirimleri ve teslim kayıtları.
6. Tarihsel hava fotoğrafları, yerinde tespit, yapı ve tesis belgeleri; zarar varsa yıkım/söküm delilleri.
7. Hak sahipliği ve miras zinciri; birlikte mülkiyette talebin kapsamı.

Bu belgelerden bir zaman çizelgesi çıkarıldığında hangi hükmün uygulanabileceği, hakkın doğup doğmadığı ve süre riski anlaşılabilir. Bugünkü tapu kaydıyla ilk kamulaştırma dosyasındaki parsel numarası farklıysa aradaki değişim özellikle izlenmelidir; aynı yer olduğu harita ve tedavül kaydıyla doğrulanmalıdır.

Sık sorulan sorular

Kamulaştırma bedelini harcadım; taşınmazı geri isteyebilir miyim?

Bedelin harcanmış olması tek başına hak doğumunu değiştirmez. Ancak geri alma koşulları gerçekleşirse kanunun öngördüğü bedel ve faiz karşılığı yerine getirilmelidir. İade hakkının varlığıyla onu kullanmanın mali koşulu ayrıdır.

Belediye okul yapacaktı; şimdi park yaptı. Geri alma hakkı var mı?

İlk amacın değişmesi tek başına yeterli değildir. Gerçek ve hukuka uygun başka bir kamu yararı ihtiyacına tahsis, sonucun değişmesine yol açabilir. Tahsisin niteliği, zamanı ve somut kullanım incelenir.

Arsa özel bir şirkete satıldıysa mutlaka geri verilir mi?

Satışın koşulları, önceki kullanım, iade bildirimi, uygulanacak tarihsel metin ve aynen iadenin imkânı değerlendirilir. Bazı olaylarda iade yerine tazminat tartışması doğabilir. Sırf satış kaydı, davanın bütün unsurlarını kanıtlamaz.

Bir yıllık süre geçince AYM kararıyla yeniden dava açabilir miyim?

Bireysel başvuru kararları genel olarak bütün hak düşürücü süreleri kaldırmaz. Kesinleşmiş somut dosya, başvuru yollarının tüketilmesi ve bireysel başvuru süresi ayrıca değerlendirilir. Kartal Vakfı kararı, süresiz geri alma hakkı tanıyan genel bir kanun iptali değildir.

Taşınmazı eski malikten satın alan kişi m.23 hakkını kullanabilir mi?

M.23 eski malik veya mirasçılarından söz eder. Sonraki alıcının mülkiyet ve varsa ayrı devredilmiş talep konumu, kamulaştırma öncesi/sonrası edinim ve talebin niteliğiyle incelenir. Tapuda hak sahibi olmak, her tarihsel geri alma hakkının kendiliğinden geçtiği anlamına gelmez.

Mevzuat ve karar kaynakları

• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, m.12, 21–24 ve geçici m.9.
• AYM, 14.5.2015, E.2014/177, K.2015/49.
• AYM, Kartal Surp Nişan Ermeni Kilisesi Mektebi Vakfı, 18.1.2022, B. No:2019/4794.
• AYM, Abdullah Sağlam ve diğerleri, 27.5.2025, B. No:2019/23821.
• Yargıtay HGK, 26.11.2025, E.2024/215, K.2025/749; çoğunluk ve karşıoy ayrılarak okunmalıdır.

Bu yazı Kamulaştırma Davaları Rehberi içindeki ayrı bir uyuşmazlığı açıklar. Başka bir işlemle karşılaştıysanız ana rehberde dava yollarını karşılaştırabilirsiniz.