Ecrimisil Davası: Şartlar, Hesaplama ve Yargıtay Kararları

Durumunuza göre hangi hukuki yol gündeme gelir?

Ecrimisil nedir, hangi şartlarda istenebilir?

Özel hukukta ecrimisilin temel dayanağı, iyiniyetli olmayan zilyedin sorumluluğunu düzenleyen Türk Medeni Kanunu m.995 ve bu hüküm etrafında gelişen içtihattır. Kanun; haksız alıkoyma nedeniyle verilen zarar ile elde edilmiş veya elde edilmesi ihmal edilmiş ürünler bakımından sorumluluk öngörür. Ecrimisil, tarafların karşılıklı iradesiyle kurulmuş bir kira ilişkisi değildir. Bu nedenle kiracıya özgü her kural, hiçbir ayrım yapılmadan işgalciye taşınamaz.

Davacı bakımından temel mesele, taşınmaz üzerinde talep dönemini kapsayan yararlanma hakkını ve bu haktan hukuka aykırı biçimde yoksun kaldığını ortaya koymaktır. Davalı bakımından ise kullanımın sözleşmeye, ayni hakka, izin veya başka geçerli bir sebebe dayanıp dayanmadığı belirleyicidir. Bir kimsenin taşınmazda bulunması tek başına bütün unsurları kanıtlamaz.

Haklı kullanım sebebi ve kötüniyet

Kira, intifa, oturma hakkı, geçerli kullanım anlaşması veya hak sahibinin izni, olayın niteliğine göre ecrimisil istemini engelleyebilir ya da başlangıcını değiştirebilir. İyiniyet değerlendirmesi de kişinin gerçekte bildikleri ve kendisinden beklenen özenle bilebilecekleri üzerinden yapılır. Özellikle aile içinde karşılıksız kullanım, önceki malikin verdiği izin ve paydaşlar arasındaki düzen gözden geçirilmeden geçmişin tamamı için kötüniyet varsayılamaz.

İzin sonradan sona erdirilmişse bunun muhataba ne zaman bildirildiği, hangi tarihte taşınmazın tesliminin veya ortak yararlanmanın istendiği önem kazanır. Her olayda noter ihtarı şart değildir; fakat bildirimin içeriği ve karşı tarafa ulaştığı ispatlanmalıdır. Paydaşlar arasındaki intifadan men ayrıca aşağıda açıklanmıştır.

Malik mutlaka taşınmazı kiraya vermiş olmalı mı?

Ecrimisil, yalnız daha önce kurulmuş bir kira sözleşmesindeki ödenmeyen bedelin istenmesi değildir. Kullanımdan yoksun kalmanın ve yararlanma değerinin belirlenmesi söz konusudur. Bu nedenle “Davacı daha önce kiraya vermemişti” savunması tek başına talebi bertaraf etmez. Bunun karşılığında davacı da hiçbir kullanım veya yararlanma engeli göstermeden, yalnız tapudaki payına dayanarak her durumda bedel alamaz. Taşınmazın niteliği, gerçek kullanım, hukuki sebep ve paydaşlar yönünden özel koşullar birlikte incelenir.

Kim ecrimisil isteyebilir, dava kime açılır?

Talep hakkı, yalnız “tapu kimin adına?” sorusuyla çözülemez. Malik veya paydaşın yanında, taşınmazdan yararlanma hakkına sahip kişinin hukuki konumu da incelenir. Örneğin tapuda bir başkasına ait intifa hakkı varsa, çıplak mülkiyet sahibiyle intifa hakkı sahibinin talep edebileceği zarar aynı olmayabilir. Mirasçılarda ise mirasçılık belgesi, terekenin hukuki durumu ve davalının da mirasçı olup olmadığı önemlidir.

Paydaş ve mirasçı bakımından talebin kapsamı

Elbirliği mülkiyetindeki taşınmazdan doğan ecrimisilin yalnız davacı mirasçının payına düşen kısmının istenmesiyle, bütün tereke adına alacak veya ayni hak talep edilmesi aynı değildir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 30 Haziran 2020 tarihli, E.2018/13311, K.2020/4195 sayılı kararında mirasçının kendi payı oranında üçüncü kişiye karşı ecrimisil davası açmasını da diğer mirasçıların onayına veya tereke temsilcisine bağlı görmemiştir. Buna karşılık bütün tereke alacağının tek kişi adına istenebileceği sonucu çıkarılamaz; talebin kapsamı, hak sahibi ve dava takip yetkisi ayrıca belirlenmelidir.

Doğru davalı ve gerçek kullanım

Davalının kim olacağı; taşınmazda kimin oturduğu, kimin işyeri işlettiği, kimin kiraya verdiği veya geliri kimin aldığıyla ilişkilidir. Tapuda paydaş olmak, komşu olmak veya aile ilişkisi içinde bulunmak tek başına bütün dönem için sorumluluk doğurmaz. Birden fazla kişinin farklı tarihlerde kullanımı varsa her birinin dönemi ve kullanım alanı ayrılmalıdır. Bir şirketin faaliyetiyle yöneticisinin kişisel kullanımını da delilsiz biçimde aynı saymak doğru değildir.

Taşınmaz satılmışsa önceki dönemi kim isteyebilir?

Taşınmazı bugün satın alan kişi, sırf yeni malik olması nedeniyle önceki malikin bütün geçmiş kullanım alacaklarını otomatik olarak kazanmış kabul edilmemelidir. Edinim tarihi, alacağın doğduğu dönem ve varsa alacağın devri ayrı değerlendirilir. Miras yoluyla intikalde ise mirasbırakanın doğmuş alacaklarının terekeye geçmesi gündeme gelebilir. Satış ile mirası aynı kabul etmek, davacıyı ve talep dönemini yanlış belirlemeye yol açar.

Tapu iptali ve tescil kararıyla mülkiyet kazanılan veya tapunun gerçeği yansıtmadığı ileri sürülen dosyalarda, tescilin etkisiyle kullanıcının iyiniyetinin sona erdiği an ayrıca araştırılır. Özellikle muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ile ecrimisil, farklı koşulları olan taleplerdir; tapu davasının kazanılması geçmiş bütün yılların bedeline kendiliğinden hak kazandırmaz.

Mirasçılar ve hissedarlar arasında ecrimisil

“Kardeşim ortak evde oturuyor” sorusunda önce fiilî kullanım düzeni belirlenmelidir. Evin tamamı mı kullanılıyor, başka kullanılabilir bölüm var mı, taraflar kendi aralarında paylaşmış mı, kullanım ücretsiz olarak kabul edilmiş mi, gelir getiriyorsa bunu kim tahsil etmiş? Birden fazla taşınmaz varsa aile içindeki bütün kullanım düzeni incelenmeden yalnız bir daireye bakmak eksik değerlendirme doğurabilir.

Paydaş, diğer paydaşların haklarıyla bağdaştığı ölçüde ortak taşınmazdan yararlanabilir; onların haklarını ihlal edemez. Buna karşılık, kullandığı yerin matematiksel olarak payından fazla olması her durumda ecrimisil hesabı yapılması için yeterli değildir. Davacının payına karşılık çekişmesiz biçimde fiilen kullandığı bir bölüm bulunması, fiilî taksim ve ortak anlaşma gibi olgular talebi etkiler. Yalnız teorik olarak kullanılabilecek boş bir bölüm gösterilmesi, davacının oradan gerçekten yararlanabildiğini kendiliğinden kanıtlamaz. Kullanım düzeninin değiştirilmesi veya ortaklığın giderilmesi gereği ile geçmiş dönem tazminatı birbirinden ayrılmalıdır.

İntifadan men ne demektir?

İntifadan men, paydaşın taşınmazdan veya gelirinden yararlanma isteğini diğer paydaşa bildirmiş olmasıdır. Paydaşlar arasında ecrimisil için kural olarak, istenen dönemden önce bu yararlanma iradesinin karşı tarafa ulaştığının ortaya konulması gerekir. Kanundaki intifa hakkıyla aynı kavram değildir; burada ortak maldan yararlanma talebinin bildirilmesi anlatılır.

Bu bildirim “Artık kiracı oldun” sonucu doğurmaz. Kullanımın veya gelirin paylaşılması, kişinin hakkına uygun biçimde taşınmazdan yararlanması yönündeki talebi ortaya koyar. Bildirimin içeriği yalnız borç istemekten ibaretse, ilgili olayda intifadan men bakımından yeterli olup olmadığı ayrıca değerlendirilir.

Noter ihtarı zorunlu mu, başka delil kullanılabilir mi?

İntifadan menin ispatı bakımından noter ihtarı yaygın ve güçlü bir araçtır; ancak bütün olaylar için tek ispat yolu değildir. Önceki dava ve tebligatlar, açık yazışmalar ve olayın niteliğine uygun diğer hukuka uygun deliller değerlendirilebilir. Mesajın yalnız gönderildiğini gösteren ekran görüntüsüyle içeriğin ve muhataba ulaşmanın tartışmasız kanıtlandığı varsayılmamalıdır.

İhtarda taşınmazın belirli olması, hak ve payın açıklanması, hangi kullanıma veya gelirden yoksun bırakılmaya karşı çıkıldığının belirtilmesi ve yararlanma iradesinin anlaşılması önemlidir. İhtar ayrıca süre veriyorsa, bu sürenin başlangıcı ve dolması talep dönemini etkileyebilir. İhtar tarihiyle tebliğ tarihi de aynı olmayabilir.

İntifadan men aranmayan durumlar

İçtihat, bazı olaylarda önceden ayrıca bildirim aramaz. Taşınmazın üçüncü kişiye kiralanarak hukuki ürün getirmesi, bağ veya bahçe gibi doğal ürün veren yerler, davalının diğer paydaşların haklarını bütünüyle inkâr etmesi, bağlayıcı kullanım paylaşımına aykırı müdahale bu bakımdan önem taşıyabilir. İstisnanın adı kadar somut olayda gerçekleştiğinin ispatı da gereklidir. Önceki bir dava dilekçesinin tebliğiyle yararlanma isteği bildirilmişse, bu durum kimi dosyalarda koşulun hiç aranmaması değil, intifadan menin o tebliğle gerçekleşmiş olması anlamına gelir.

Özellikle fındık ve çay bahçelerinde intifadan men istisnaları bakımından, bahçenin mirasbırakandan ürün verir durumda kalmasıyla sonradan bir paydaş tarafından kurulması; ayrıca kullanım izni ve fiilî paylaşım birbirinden ayrılmalıdır. Bu ayrımların Yargıtay ve Trabzon BAM uygulamasındaki sonuçları ayrı yazıda açıklanmıştır.

Özellikle konutun “kiraya verilebilir” olması ile gerçekten kiraya verilerek gelir getirmesi birbirine karıştırılmamalıdır. Paydaşın bizzat oturduğu evde sırf teorik kira değeri bulunduğu için intifadan men koşulunu otomatik kaldırmak doğru olmaz. Aşağıdaki güncel karar, bu ayrımın uygulamadaki sonucunu gösterir.

Ölüm tarihi, ihtar tarihi ve dava tarihi neden ayrı tutulmalı?

Örneğin miras kalan konutta kardeşin bizzat oturduğu ve önceden bildirim arandığı bir olayda, ölümden üç yıl sonra yapılan ilk yararlanma talebi geçmiş üç yılın tamamını otomatik olarak kapsamaz. Buna karşılık aynı konutun üçüncü kişiye kiraya verildiği kanıtlanırsa istisna ve kira tahsilatının hukuki niteliği ayrıca değerlendirilir. Mirasın paylaşılması ve diğer dava yolları, kullanım bedeli talebinden farklı bir ihtiyacı çözer.

Aile içi izin, boşanma ve fiilî paylaşım sonucu değiştirir mi?

Aile ilişkisinde uzun süre ses çıkarılmamış olması, her olayda süresiz ve geri alınamaz kullanım hakkı vermez. Bununla birlikte açık veya örtülü izin, aile içi anlaşma ve bu iznin ne zaman sona erdiği araştırılmalıdır. “Bedelsiz oturabilirsin” izniyle başlayan kullanım ile baştan itibaren hakka karşı yürütülen kullanımın başlangıçları aynı şekilde kurulamaz.

Boşanmış eşin evde kalması bakımından tapu kaydı yanında aile konutu, mahkemenin konut tahsisi veya tedbir kararı, taraflar arasındaki anlaşma ve bu kararların yürürlük süresi değerlendirilir. Boşanmanın kesinleşmesi her dosyada aynı gün ecrimisil başlatan tek ölçüt değildir. Ecrimisil, boşanmadaki mal rejimi alacağı veya nafaka ile de aynı talep değildir.

Paydaşlar yıllardır belirli daireleri veya tarla bölümlerini karşılıklı anlaşmayla kullanıyorsa bu fiilî düzen önem taşır. Anlaşmanın kapsamı, bütün paydaşların katılımı, sonradan edinim ve anlaşmaya aykırı müdahale araştırılmalıdır. Yalnız yüzölçümü üzerinden yapılan pay hesabı bu hukuki değerlendirmeyi ikame etmez.

Kiracı, yeni malik ve sözleşme sona erdikten sonraki kullanım

Geçerli kira ilişkisi sürüyorsa temel talep kira alacağıdır. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı sürenin dolması her durumda sözleşmenin kendiliğinden sona erdiğini göstermez. Taşınmazın satılması da tek başına kiracıyı haksız işgalciye dönüştürmez; Türk Borçlar Kanunu m.310 uyarınca yeni malik kira ilişkisinin tarafı olur. Bu nedenle yeni malik, mevcut kiracıya sırf tapuyu aldığı için ecrimisil adıyla serbestçe yeni bedel belirleyemez.

Kira ilişkisi gerçekten sona ermişse iade yükümlülüğü, kullanımdan doğan alacak, temerrüt ve tahliye birlikte değerlendirilir. Sözleşmeye dayalı talep ile ayni hakka dayalı ecrimisil ayrımı; görevli mahkemeyi ve dava şartı arabuluculuğu da etkiler. Dilekçede alacağın adını değiştirmek hukuki ilişkinin niteliğini değiştirmez.

Elbirliği mülkiyetindeki yer onaysız kiraya verilerek gelirleri toplanmışsa, TBK m.530 uyarınca elde edilen menfaatin devri de istenebilir. Hukuk Genel Kurulunun 23 Eylül 2020 tarihli kararı bu ayrımı uygular. Geçerli kiralamadaki kira payı, ecrimisil ve menfaatin devri, sözleşme, onay ve tahsilat olgularıyla ayrılır.

Kiracıdan tahliye isteniyorsa, ihtiyaç nedeniyle tahliye gibi özel sebeplerin kendi koşulları bulunur. Kira ödenmemesi durumunda ise tahliye talepli icra takibi ayrıca değerlendirilebilir. Ecrimisil, bu sebepler ve süreler kullanılmadan tahliye elde etmenin genel bir yolu değildir.

Ecrimisil kaç yıl geriye dönük istenebilir?

Özel hukuktaki ecrimisil taleplerinde içtihatla benimsenen zamanaşımı süresi beş yıldır. Dava tarihinden geriye doğru inceleme yapılır; ancak beş yıl, her olayda mutlaka tahsil edilecek bedel veya dava açmadan beklenebilecek güvenli süre değildir. Kullanım, hak sahipliği, kötüniyet ve gerekiyorsa intifadan men daha geç başlamışsa talep edilebilir dönem de buna göre daralır.

Buna karşılık talep, gerçek olmayan vekâletsiz iş görmeden doğan menfaatin devri niteliğindeyse on yıllık zamanaşımı gündeme gelir. Her kira tahsilatı bu kapsama girmez. Dilekçedeki adlandırma değil, kiralama yetkisi, onay ve gelirlerin hangi ilişki içinde toplandığı belirleyicidir.

Talep dönemi kurulurken birbiriyle kesişen dört sınır bulunur: Davacının hakkı hangi tarihte doğdu? Davalı hangi tarihlerde kullandı? Kullanım ne zaman hukuka aykırı veya tazminat gerektirir hâle geldi? Zamanaşımı savunması karşısında hangi bölüm korunuyor? Yalnız “Bugünden beş yıl geri gittim” hesabı bu soruları çözmez.

Zamanaşımı kendiliğinden uygulanır mı?

Zamanaşımı, hak düşürücü süreyle aynı değildir. Davalının usulüne uygun ve zamanında ileri süreceği def'i önem taşır; hâkimin her dosyada kendiliğinden eski dönemi çıkardığı varsayılmamalıdır. Davalı, hangi dönem için bu savunmayı yaptığına; davacı da süreyi kesen veya durduran bir olay bulunup bulunmadığına dikkat etmelidir. Dava açıldıktan sonra uzun süre beklemekle geçmişte zamanaşımına uğramış bölüm kendiliğinden canlanmaz.

İhtar çekmek beş yıllık süreyi keser mi?

Yalnız noter ihtarı gönderilmesi, zamanaşımının kesildiği anlamına gelmez. İhtarın intifadan men veya temerrüt bakımından etkisi bulunabilir; zamanaşımının kesilmesi ise Türk Borçlar Kanunu m.154 kapsamındaki borç ikrarı, dava veya takip gibi sebepler yönünden ayrıca incelenir. Borçlunun verdiği cevabın borcu tanıma niteliği taşıyıp taşımadığı da içerikle belirlenir. Dava şartı arabuluculuk sürecindeki süre etkisi ise kendi kanuni düzenlemesine tabidir.

Dava sürerken kullanım devam ederse

Dilekçede istenen dönem ve dava konusu sınırı önemlidir. Dava tarihinden sonraki kullanımın, ilk davanın hesabına kendiliğinden ve sınırsız biçimde eklendiği kabul edilemez. Sonraki dönem için ayrıca talepte bulunulması veya ilgili usul imkânının kullanılması değerlendirilir. Önceki karar, sonraki dönem hesabında yararlı olabilir; buna rağmen yeni dönemin kullanımı ve hangi bedelden hareket edileceği belirlenmelidir.

Ecrimisil nasıl hesaplanır?

Ecrimisil için taşınmazın değerinin belirli bir yüzdesini bütün dosyalara uygulayan genel bir tarife yoktur. Hesap; taşınmazın konut, dükkân, tarla, bahçe, arsa veya başka bir yer olmasına, gerçek kullanımına, konumuna, özelliklerine, döneme, işgal alanına ve hak sahibinin payına dayanır. Bedel uzmanlık gerektiriyorsa keşif ve uygun uzmanlık alanlarından bilirkişi incelemesi yapılır.

Konut ve işyerinde emsal kira incelemesi

Başlangıç dönemi için gerçek ve karşılaştırılabilir emsaller önemlidir. Emsalin aynı çevrede bulunması tek başına yeterli olmayabilir: kullanım amacı, yüzölçümü, katı, cephesi, bina yaşı, ulaşımı, donanımı, sözleşme tarihi ve özel koşulları karşılaştırılmalıdır. Dükkan olarak kullanılan bir yerin konut kirasıyla; fiilen kullanılan bölümün tamamlanmamış veya kullanılamayan alanla aynı kabul edilmesi hesap sonucunu değiştirebilir.

İlan bedeli, gerçekleşmiş kira sözleşmesiyle aynı delil değeri taşımaz. Tek bir güncel internet ilanını geçmiş yılların tamamına uygulamak da güvenilir bir dönem hesabı değildir. Emsal bedelin nasıl seçildiği ve dava konusu taşınmaza hangi gerekçeyle uyarlandığı rapordan anlaşılmalıdır.

Tarla, bağ, bahçe ve ürün geliri

Tarım arazisinde yalnız çevredeki konut kiralarına bakılmaz. Ürünün türü, ekim ve hasat dönemi, arazi niteliği, sulama, verim, ürün fiyatları ve üretim giderleri gibi somut veriler değerlendirilir. Brüt satış hasılatını hiçbir gideri dikkate almadan doğrudan ecrimisil saymak yanıltıcı olabilir. Tarımsal gelir esas alınacaksa ilgili yılların verileri ve hesap yöntemi denetlenebilir olmalıdır.

Ürün alınmamış olması da tek başına bütün olasılıkları bitirmez: fiilî kullanım, elde edilmesi ihmal edilen ürün, taşınmazın elverişliliği ve talebin hukuki dayanağı birlikte ele alınır. Hangi yöntem uygulanmışsa sonuç, o yöntemin koşulları içinde açıklanmalıdır.

Arsa, otopark, depo ve ticari kullanım

Tapuda “arsa” yazması gerçek kullanımın hiç araştırılmayacağı anlamına gelmez. Kullanılan bölüm, otopark veya açık depo olarak sağladığı yarar, tesislerin durumu ve emsaller değerlendirilir. Kullanıcının işletmesinin bütün cirosu, taşınmazın kullanım bedeline otomatik olarak eşitlenemez. Buna karşılık gerçek ticari kullanım kanıtlanmışsa konut emsaliyle yetinmek de eksik olabilir.

ÜFE mi TÜFE mi, yüzde 25 kira sınırı uygulanır mı?

“Ecrimisil her yıl yalnız ÜFE ile artırılır” veya “Bütün dosyalarda yalnız TÜFE kullanılır” biçiminde tek cümlelik bir formül güvenli değildir. İlk dönem bedelinin hangi delille belirlendiği, önceki kesinleşmiş kararın bulunup bulunmadığı, ilgili dönem ve karardaki hesap yöntemi önemlidir. Aşağıdaki 2026 tarihli Yargıtay kararı, önceki kararın devamı niteliğindeki talepte bütün yıllara ÜFE uygulanmasını uygun bulmamıştır.

Konut kiralarındaki geçmiş geçici yüzde 25 artış sınırı da ecrimisile kendiliğinden taşınmamalıdır. Önce ortada kira sözleşmesi mi, yoksa haksız kullanım tazminatı mı bulunduğu belirlenir. Bilirkişi raporunda kullanılan endeksin adı kadar, hangi yılın hangi oranının neden uygulandığı açıklanmalıdır.

Varsayımsal ecrimisil hesabı: dönem ve payın etkisi

Aşağıdaki örnek, rayiç değer veya dava sonucu tahmini değildir. Ecrimisil koşullarının bütün dönem için gerçekleştiği, tamamı kullanılan taşınmazın bedellerinin aşağıdaki şekilde usulüne uygun belirlendiği ve davacının payının 1/4 olduğu varsayılmıştır. Bedeller örnek amacıyla seçilmiştir; gerçek TÜİK oranı veya emsal bedel değildir.

İlk satırın işlemi 12.000 × 12 × 1/4 = 36.000 TL’dir. İkinci satır 15.000 × 8 × 1/4 = 30.000 TL’dir. Ancak ilk dönemin dört ayında haklı izin bulunduğu veya intifadan men henüz gerçekleşmediği belirlenirse o aylara aynı hesabı uygulamak doğru olmaz. Davalının yalnız belirli bir bölümü kullanması da ayrıca değerlendirilir; fiilî alanla pay oranını gelişigüzel çarparak iki kez indirim veya iki kez tahsilat yapılmamalıdır. Taşınmazın tamamı için belirlenen bedele pay oranı uygulanır; zaten davacının payı için belirlenmiş bedele aynı oran yeniden uygulanmaz.

Hesapta belirleyici olan, aylık veya yıllık yararlanma değerinin doğru delille belirlenmesi ve hangi günlerin sorumluluk dönemine girdiğinin saptanmasıdır.

Ecrimisil davası hangi mahkemede, nerede açılır?

Özel kişiler arasındaki, başka bir özel görev kuralına girmeyen ecrimisil davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Talebin miktarı bu genel kuralı değiştirmez. Ancak uyuşmazlığın gerçek kaynağı kira sözleşmesi, kat mülkiyeti, ticari ilişki veya başka bir özel düzenleme ise görev ayrıca belirlenir. Dilekçeye “ecrimisil” yazılması, kira alacağını kendiliğinden asliye hukukun görevine sokmaz. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda HMK m.4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemesi görevlidir. HMK m.2 ve 4.

Tek başına ecrimisilde taşınmazın bulunduğu yer tek seçenek değildir

Yalnız para alacağı olarak ileri sürülen ecrimisil, taşınmazın aynına ilişkin dava sayılmaz. Davalının yerleşim yeri mahkemesi yanında, haksız fiilin gerçekleştiği yer ve HMK m.16’daki diğer yetki seçenekleri de değerlendirilir. Bu nedenle taşınmazın bulunduğu yerde dava açılabilmesi, o yerin her ecrimisil davasında kesin yetkili olduğu anlamına gelmez. Elatmanın önlenmesi gibi ayni hakka ilişkin bir talep de varsa HMK m.12’deki kesin yetki kuralı birlikte değerlendirilmelidir. HMK m.6, 12 ve 16.

Ecrimisil davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Sırf ecrimisil istenmesi, tek başına genel bir zorunlu arabuluculuk sebebi değildir. Bununla birlikte talebin dayandığı ilişki belirleyicidir. Kira ilişkisinden, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan veya komşu hakkından kaynaklanan bir uyuşmazlıkta 6325 sayılı Kanun m.18/B; ticari nitelikteki para alacaklarında ilgili özel hükümler gündeme gelebilir. Paydaşların ortaklığın giderilmesini istemesi de ayrıca dava şartı arabuluculuğa tabidir. Ecrimisil talebi ile ortaklığın giderilmesi talebi aynı amaç ve aynı dava değildir. 6325 sayılı Kanun m.18/A ve 18/B.

Taşınmazın devri veya sınırlı ayni hak kurulması konusunda arabuluculuğa izin veren m.17/B ile bazı uyuşmazlıklarda başvuruyu zorunlu tutan m.18/B birbirine karıştırılmamalıdır. Uyuşmazlığın konusu, tarafların sıfatı ve birlikte ileri sürülen talepler görülmeden “ecrimisilde daima zorunlu” veya “hiçbir durumda gerekmez” sonucu doğru değildir. 6325 sayılı Kanun m.17/B ve 18/B.

2026 değişikliği: Belirsiz alacak mı, kısmi dava mı?

31 Temmuz 2026’dan itibaren açılacak davalar için HMK m.107’ye dayanılarak belirsiz alacak davası açılması yönündeki eski açıklamalar güncel değildir. 7589 sayılı Kanun, HMK m.107’yi yürürlükten kaldırdı. Aynı değişiklikle HMK m.109’a eklenen dördüncü fıkra, kısmi davada talebin bir defa artırılmasını düzenledi. 7589 sayılı Kanun m.19, 20 ve 26; güncel HMK m.107 ve 109.

Bölünebilir bir ecrimisil alacağının bir kısmı dava edilmişse, aynı davada bir defaya mahsus olmak üzere tahkikat sona erinceye kadar talep, iddianın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın artırılabilir. Bu yolla artırılan kısım bakımından da zamanaşımı dava tarihinden itibaren kesilmiş sayılır. Talep döneminin ve hukuki ilişkinin baştan açık kurulması, artırımın zamanında yapılması ve gereken harcın tamamlanması önemini korur. Bilirkişi raporunun daha yüksek bir tutar hesaplaması, talep sonucu artırılmadan o tutarın tamamının hükmedilmesini sağlamaz. HMK m.26 ve 109/4.

Eski dosyalar ayrıdır: 31 Temmuz 2026’dan önce açılan davalar bakımından yürürlükten kaldırılan HMK m.107’nin uygulanmasına devam edilir. Bu geçiş kuralı nedeniyle eski bir karardaki belirsiz alacak veya talep artırımı açıklaması yeni açılacak bir davaya tarih kontrolü yapılmadan aktarılmamalıdır. 7589 sayılı Kanun geçici m.1/10.

Ecrimisilde faiz oranı kaçtır? Geçmiş döneme hangi oran uygulanır?

Faizin başlangıç tarihi ile oranı farklı sorulardır. Önce her dönem alacağı için hangi tarihten itibaren faiz istendiği ve hangi başlangıcın hukuken kabul edilebileceği belirlenir. Sonra bu tarihten ödeme gününe kadar değişen oranlar dönemlerine ayrılır. Bugünkü oranın geçmişteki bütün yıllara uygulanması doğru olmaz.

Yeni sistemde oran, TCMB’nin önceki yılın 31 Aralık günü kısa vadeli kredi işlemlerinde uyguladığı reeskont oranının %80’idir. 30 Haziran’daki reeskont oranı önceki 31 Aralık oranından en az beş puan farklıysa ikinci yarıyıl için 30 Haziran oranının %80’i esas alınır. TCMB’nin yayımladığı tabloda 20 Aralık 2025’te yürürlüğe giren reeskont oranı %38,75’tir; 2026’nın ilgili kontrol tarihi için farklı bir oran yer almadığından hesap %38,75 × %80 = %31’dir. 3095 sayılı Kanun m.1–2; TCMB reeskont ve avans faiz tablosu; 8485 sayılı Karar.

Bu tablo adi kanuni faizi gösterir. Ticari iş niteliği ve ticari temerrüt faizi koşulları ayrıca incelenir. Hazine ecrimisilinin kamu alacağı olarak takibinde gündeme gelen 6183 sayılı Kanun’a göre gecikme zammı ise burada gösterilen yıllık kanuni faizle aynı şey değildir. 3095 sayılı Kanun m.2; Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik m.87.

Ecrimisil davasında hangi deliller gerekir?

Davacı, dayandığı olguları usulüne uygun delillerle ortaya koymalıdır. Tapu kaydı hak sahipliğini gösterebilir; fakat kullanımı, dönemi, kötüniyeti ve gerekiyorsa intifadan meni aynı anda ispatlamaz. Dava hazırlanırken her uyuşmazlık unsurunun hangi belge veya tanıkla gösterileceği ayrı belirlenmelidir.

Tanık delili ve delil tespiti

Tanık, kimin hangi tarihlerde nasıl kullandığı veya tarafların kullanım düzeni konusunda yararlı olabilir. “Davacı kullanamadı” biçiminde soyut bir anlatım yerine tanığın gördüğü olay, tarih ve bilgi kaynağı açıklanmalıdır. Tanık deliline dayanılmış olması, tanık listesinin ve diğer usul yükümlülüklerinin süresinde yerine getirilmesi gereğini kaldırmaz.

Kullanım biçiminin değişmesi, yapının kaldırılması veya işgal alanının sonradan belirlenememesi riski varsa HMK m.400 ve devamı kapsamında delil tespiti değerlendirilebilir. Delil tespiti, davanın haklı olduğunu peşinen karara bağlamaz; kaybolma riski taşıyan durumun usulünce belirlenmesini sağlar. Delillerin hukuka uygun elde edilmesi de ayrıca gözetilmelidir.

Bilirkişi raporuna nasıl itiraz edilir?

“Bedel fazla” veya “Bedel az” demek yerine, raporun hangi verisinin veya yönteminin hatalı olduğu gösterilmelidir. HMK m.281 uyarınca raporun tebliğinden itibaren kural olarak iki hafta içinde eksik hususların tamamlanması, belirsizliklerin açıklanması veya yeni bilirkişi atanması istenebilir. Hazırlanması çok zor veya imkânsız itirazlarda, aynı süre içinde başvurulması koşuluyla kanundaki şartlarla bir defaya mahsus, iki haftayı geçmeyen ek süre verilebilir. Tebliğ tarihi ve mahkemenin süreleri dosya üzerinden takip edilmelidir.

Hukuki başlangıcı belirlemek, kötüniyete veya intifadan men istisnasına karar vermek hâkimin görevidir. Bilirkişi, mahkemenin hukuki değerlendirmesinin yerine geçecek biçimde uyuşmazlığı karara bağlayamaz. Buna karşılık gerekli hâllerde farklı başlangıçlara göre alternatif hesap yapılması, tartışmanın somutlaşmasını sağlayabilir.

Davalı hangi savunmaları ileri sürebilir?

Haklı savunma, yalnız “Ben de mirasçıyım” veya “Kimse itiraz etmedi” cümlesine dayanmaz. Davalı, gerçekten mevcut olan hukuki sebebi ve delillerini süresinde sunmalıdır. Savunma; talep hakkının bulunmaması, yanlış kişiye dava açılması, kullanımın hiç gerçekleşmemesi veya daha kısa sürmesi, geçerli kira ya da izin, fiilî kullanım anlaşması, intifadan menin bulunmaması, zamanaşımı, yanlış alan/emsal veya yapılmış ödeme gibi başlıklarda kurulabilir.

Her savunma birbiriyle bağdaşmayabilir. Kullanım hiç olmadığı ileri sürülürken aynı dönem için yapılan kira ödemesinin açıklanması gerekebilir. İleri sürülen olayların gerçeğe ve belgelere uygun, kendi içinde tutarlı olması gerekir. Cevap dilekçesi, ilk itirazlar, zamanaşımı def'i ve deliller bakımından usul süreleri ayrıca takip edilir.

Yapılan masraflar ecrimisilden düşülür mü?

“Taşınmaza çok para harcadım” demek, kullanım bedelini kendiliğinden sıfırlamaz. Masrafın kim tarafından, ne zaman, hangi amaçla yapıldığı; zorunlu, yararlı veya başka nitelikte olup olmadığı; hak sahibiyle anlaşma ve giderin kime ait olduğu araştırılır. İyiniyetli ve kötüniyetli zilyedin gider talepleri de aynı kapsamda değildir. İyiniyetli olmayan zilyet, ancak hak sahibi için de zorunlu olan giderlerin tazminini isteyebilir; yararlı tadilatın bedeli bu nedenle kendiliğinden mahsup edilemez. TMK m.994–995 uyarınca hangi giderin istenebileceği ve mahsup/takasın koşulları somutlaştırılmalıdır.

Vergi, aidat, bakım veya tadilatın ödenmiş olması her durumda bütün ecrimisile karşı kullanılabilen bir alacak yaratmaz. Mahsup savunmasında belge ve hukuki dayanak gerekir. Hukuk Genel Kurulunun 6 Mayıs 2026 tarihli kararı, kiracının yaptığı ileri sürülen masrafın da delilsiz bırakılmaması gerektiğini gösterir.

Ecrimisil, elatmanın önlenmesi ve ortaklığın giderilmesi birlikte nasıl değerlendirilir?

Ecrimisil geçmiş kullanımın bedeline yönelir. Elatmanın önlenmesi, devam eden haksız müdahalenin durdurulmasını amaçlar. Ortaklığın giderilmesi ise paydaşlığın sona erdirilmesine yöneliktir. Ecrimisil kararı taşınmazın paylaştırılması, satışa çıkarılması veya kullanıcının her durumda kendiliğinden çıkarılması sonucunu doğurmaz.

Hak sahibi, somut koşullara göre ecrimisille birlikte elatmanın önlenmesini de isteyebilir. Ancak birleştirilen taleplerin görev, yetki, taraf ve dava şartları birlikte denetlenmelidir. Paydaşlar arasında uygun çözümün kullanım düzeninin belirlenmesi veya ortaklığın giderilmesi olması, geçmiş kullanım bedeli şartlarının ayrıca araştırılmasını ortadan kaldırmaz.

Taşınmaz üzerinde satışın veya başka bir işlemin engellenmesi için ihtiyati tedbir talebi de otomatik kabul edilmez. Geçici korumanın hangi hakka, somut tehlikeye ve yaklaşık ispata dayandığı açıklanmalıdır. Para alacağı söz konusuysa ihtiyati haczin farklı koşulları ayrıca değerlendirilir. “Ecrimisil açıldı, tapuya kendiliğinden tedbir konur” kabulü doğru değildir.

Dava ve ihtarname hazırlığında hangi bilgiler tamamlanmalı?

İyi hazırlanmış bir ecrimisil dosyası, standart bir metne yalnız isim ve parsel eklenerek kurulmaz. Önce hak, kullanım ve dönem tablosu hazırlanır; ardından dilekçede hangi olayın hangi sonucu doğurduğu açıklanır. Aşağıdaki bilgiler hem davacı hem davalı açısından ilk değerlendirmeyi kolaylaştırır:

1. Hak ve kullanım zaman çizelgesini çıkarın: Tapu, pay, edinim veya miras tarihiyle her kullanıcının dönemini aynı çizelgede gösterin. İzin, bildirim, tebliğ ve teslim tarihlerini ekleyin.
2. İddiayı delille eşleştirin: Delil tablosundaki her mesele için mevcut belgeyi ve eksik kaydı belirleyin; karşı tarafın açıklayabileceği alternatif kullanımı da hesaba katın.
3. Talebi dönem, pay ve hukuki sebep bakımından kurun: Kullanım tazminatı, tahsil edilmiş gelirin iadesi, kira payı ve müdahalenin sona erdirilmesi arasındaki ayrımı yapın. Ana para, ödeme, gider ve faiz kalemlerini karıştırmayın.
4. Usul ve süreleri son kez denetleyin: Taraf, mahkeme, arabuluculuk, zamanaşımı, talep artırımı ve tebligat sürelerini uyuşmazlığın gerçek niteliğine göre kontrol edin.

Ecrimisil ihtarnamesinde ne istenir?

İhtarın amacı olayla uyumlu olmalıdır: ortak kullanıma katılma, anahtar veya erişim sağlanması, gelirin paylaşılması, iznin sona erdirilmesi ya da taşınmazın teslimi birbirinden farklı taleplerdir. Pay, taşınmaz ve hangi davranışın istendiği anlaşılır biçimde belirtilmeli; önceden ödeme veya kira anlaşması bulunduğu gibi gerçekte olmayan bir olay yazılmamalıdır.

İhtara ödeme veya teslim süresi yazılması, önceki dönemlerin kendiliğinden haklı hâle gelmesini sağlamaz. Metin ve tebligat, dava dönemine etkisiyle birlikte tasarlanmalıdır. Gönderilen ihtar, karşı tarafın cevabı ve tebliğ belgesi birlikte saklanmalıdır.

Ecrimisil dava dilekçesi ve cevap dilekçesinde neye dikkat edilir?

Dava dilekçesinde taşınmazın belirlenmesi yanında; davacının hakkı, davalının hukuka aykırı kullanımı, dönem, pay, intifadan men veya istisna olguları, hesap dayanakları ve açık talep sonucu bulunmalıdır. Elatmanın önlenmesi isteniyorsa bu talep de kendi koşullarıyla kurulmalıdır. Birden fazla bağımsız bölümün ve farklı kullanıcıların tek toplu cümlede bırakılması ispatı zorlaştırır.

Cevapta ise hangi olayın kabul veya inkâr edildiği, hangi hukuki sebebe dayanıldığı ve hangi döneme itiraz edildiği somutlaştırılmalıdır. Yapılan ödemeler ve masraflar belgesiz bir toplam olarak bırakılmamalıdır. Zamanaşımı gibi savunmaların süresinde ileri sürülmesi önemlidir. İnternetteki bir dilekçede yazan mahkeme veya dava türü, somut ilişkinin güncel hukuki değerlendirmesinin yerine geçmez.

Ecrimisil davası ne kadar sürer, masrafı nedir?

Her ecrimisil davası için geçerli sabit bir sonuçlanma süresi bulunmaz. Taraf ve taşınmaz sayısı, tebligat, keşif, bilirkişi uzmanlıkları, emsal temini, rapora itirazlar, başka davaların beklenmesi ve kanun yolu aşamaları süreyi etkiler. İlk derece kararıyla tahsil ve kesinleşme de aynı olay değildir. Belirli bir ayda mutlaka sonuç alınacağı söylenemez.

Masraf hesabında dava değerine bağlı harç, gider avansı, keşif ve bilirkişi ücretleri, tebligat ve varsa diğer giderler değerlendirilir. Talep artırılırsa ek harç ve masraf doğabilir. Avukatla kararlaştırılan ücret ile mahkemenin hükmedebileceği karşı vekâlet ücreti farklıdır. Davanın kısmen kabul veya reddi, yargılama giderlerinin ve vekâlet ücretinin dağılımını etkileyebilir.

Başvuru tarihindeki güncel harçlar ve tarifeler kullanılmalıdır. Dosya değeri, taraf sayısı ve gerekli incelemeler bilinmeden tek bir toplam rakam vermek sağlıklı değildir. Ödeme gücü bulunmayan kişinin HMK m.334 ve devamındaki koşullarla adli yardım imkânı ayrıca değerlendirilebilir.

Hazine ve belediye ecrimisili: Özel kişiler arasındaki davadan farkı

Hazine ecrimisili, özel bir malik gibi önce alacak davası açılması yoluyla değil, kanundaki yetkiye dayanılarak idari işlemle tahakkuk ettirilebilir. 2886 sayılı Kanun m.75, madde kapsamındaki kamu taşınmazlarının işgalinde tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmeyen dönem için ecrimisil öngörür. İdarenin işgal yüzünden ayrıca zarara uğramış olması veya işgalcinin kusurlu bulunması aranmaz. Buna rağmen işgalin kişisi, alanı, süresi, kullanım biçimi ve bedel hesabı somut biçimde belirlenmelidir. 2886 sayılı Kanun m.75; Yönetmelik m.85.

Belediye taşınmazları için 5393 sayılı Kanun m.15’te 2886 m.75’e açık atıf vardır. Fakat “kamu kurumu” adı taşıyan her kuruluşun aynı usulle ihbarname düzenleyebileceği varsayılamaz; kurumun özel kanunu, taşınmazın hukuki durumu ve talebin dayanağı birlikte incelenir. Ayrıca idarenin özel kişiye ait taşınmaza elatması nedeniyle malikin idareden istediği tazminat, idarenin kendi taşınmazı için düzenlediği ecrimisil ihbarnamesinden farklıdır. 5393 sayılı Kanun m.15.

Kamu ecrimisilinde bedel nasıl denetlenir?

Taşınmazın konumu, fiilî ve hukuki kullanım durumu, elde edilen gelir, benzer taşınmazların kira veya ecrimisil bedelleri ve değere etkili özellikler birlikte incelenir. Yalnız “bedel çok yüksek” demek yerine emsalin neden benzer olmadığı, yanlış alanın veya sürenin nerede hesaba katıldığı gösterilmelidir. Yönetmelik m.85/2.

Beş yıllık dönem ile ihbarnamenin geç düzenlenmesi aynı sorun değildir

2886 m.75’teki beş yıl, tespit tarihinden geriye doğru hesaplanan işgal döneminin sınırıdır. İdarenin tespit yaptıktan yıllar sonra ihbarname düzenlemesinin hukuki durumu ise ayrıca incelenir. İki ayrı süreyi “son beş yıl” cümlesiyle birleştirmek, savunmanın önemli bir bölümünü gözden kaçırabilir. 2886 sayılı Kanun m.75.

Ecrimisil ihbarnamesi geldi: İtiraz, dava ve ödeme süreleri

Hazine ecrimisilinde 30 günlük düzeltme başvurusu, 60 günlük genel dava süresi ve 60 günlük ödeme süresi farklı işlemlere ilişkindir. Bir sürenin diğerinin yerine geçtiği düşünülmemelidir. Önce tebliğ tarihi, işlemi düzenleyen idare, ihbarnamenin dönemi ve varsa önceki başvurular belirlenmelidir. Yönetmelik m.86–87; İYUK m.7–8 ve 11.

İdareye dilekçe vermek dava süresini her zaman baştan başlatır mı?

Hayır. İYUK m.11 kapsamındaki süresinde başvuru işlemekte olan dava süresini durdurur. Otuz gün cevap verilmemesi hâlinde zımni ret oluşur; kalan dava süresi işlemeye devam eder ve başvuruya kadar geçen günler hesaba katılır. Süresinde düzeltme başvurusu üzerine yeni bir ecrimisil düzeltme ihbarnamesi düzenlenmesi ile eski talebin tekrar reddedilmesi aynı durum değildir. Belgenin gerçek niteliği ve tebliğ tarihleri esas alınmalıdır; her cevapla yeniden tam 60 gün kazanıldığı varsayılmamalıdır. İYUK m.11; Yönetmelik m.86.

Düzeltme dilekçesinde işgalci kişi, başlangıç ve bitiş tarihleri, metrekare, tapu/kadastro durumu, kullanım izni, ödeme kayıtları ve emsal hesabındaki hatalar somutlaştırılmalıdır. Gerekli belgeler arasında ihbarname, tebliğ evrakı, tespit tutanağı, kıymet takdir kararı, kroki, fotoğraf, kira veya izin sözleşmesi ve önceki başvurular bulunur. İptal davasında kural olarak taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinin yetkisi değerlendirilir. Yönetmelik m.85–86; İYUK m.34.

Dava açmak tahsili veya tahliyeyi durdurur mu?

Dava açılması tek başına idari işlemin uygulanmasını durdurmaz. Yürütmenin durdurulması için açık hukuka aykırılık ile telafisi güç veya imkânsız zarar koşullarının birlikte gösterilmesi gerekir. Ecrimisil tahakkuku, ödeme emri ve tahliye işlemi birbirinden ayrı işlemler olabileceği için her birinin konusu ve süresi ayrıca ele alınmalıdır. İYUK m.27; Yönetmelik m.87/5 ve 89.

Ecrimisilde indirim, taksit, ödeme emri ve tahliye

İtiraz etmeme ve peşin ödeme indirimi ne kadar?

2886 m.75’te ecrimisile itiraz edilmemesi hâlinde %20, peşin ödeme hâlinde ayrıca %15 indirim öngörülür. Her iki indirimin koşulları birlikte gerçekleştiğinde, 336 sıra sayılı Millî Emlak Genel Tebliği m.11/3-ç uyarınca tebliğ edilen bedel üzerinden toplam %35 indirim uygulanır. Örneğin 100.000 TL ecrimisilde indirim 35.000 TL, ödenecek tutar 65.000 TL olur. 336 sayılı Tebliğ m.11. İtirazdan vazgeçme veya davadan feragatin indirimle ilişkisi Yönetmelik m.86’ya tabidir. Sırf indirimi elde etmek için bir başvurudan veya davadan vazgeçmeden önce, itirazın parasal değeri ve feragatin sonuçları birlikte değerlendirilmelidir. 2886 sayılı Kanun m.75; Yönetmelik m.86–87.

Taksitlendirme mümkün mü?

Hazine ecrimisilinde ödeme güçlüğü nedeniyle yazılı talep üzerine, en az %25 peşin ve kalanı idarenin uygun göreceği vadelerde en fazla üç yıl içinde taksitlendirme mümkündür. Kalan alacağa kanuni faiz uygulanır. Bu bir otomatik taksit hakkı olarak görülmemeli; talebin koşulları ve idarenin uygulanabilir usulleri incelenmelidir. Taksitlerden birinin vadesinde ödenmemesi kalan borcun muaccel olması ve gecikme zammıyla takip sonucunu doğurabilir. Yönetmelik m.87/1 ve 87/4.

Ödeme emri gelirse yeniden 60 gün beklenebilir mi?

Hayır. 6183’e göre ödeme emri, ecrimisil ihbarnamesinden farklı bir tahsil işlemidir. Kanunun m.55 ve 58 hükümlerindeki 15 günlük süre ayrıca izlenir. Ödeme emrine karşı borcun bulunmaması, kısmen ödenmiş olması veya zamanaşımı gibi kanuni sebepler değerlendirilir. İhbarnameye karşı süresinde açılmayan davanın yerine, ödeme emri davasıyla her türlü esas itirazının yeniden açılabileceği varsayılmamalıdır. 6183 sayılı Kanun m.55 ve 58.

Ecrimisil ödemek kira veya tapu hakkı sağlar mı?

Ecrimisilin ödenmesi, tek başına kira sözleşmesi kurmaz, mülkiyet kazandırmaz ve tahliyeyi engellemez. Kanun işgal bedelinin tahsilini ve taşınmazın idareye teslimini ayrı düzenler. Hazine taşınmazının tahliyesi, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülki amirince kanundaki usulle sağlanabilir. Ödeme makbuzu, özel bir satış, kiralama veya hak sahipliği düzenlemesinin aradığı şartların yerine geçmez. 2886 sayılı Kanun m.75; Yönetmelik m.89.

Sık sorulan diğer sorular

“Ecri misil”, “ecr-i misil” ve “ecrimisil” aynı konu mu?

Gündelik aramalarda bu yazımlar aynı kavramı anlatmak için kullanılır. Hukuki kullanımda yaygın yazım “ecrimisil”dir. Somut işlemin özel kişiler arası kullanım tazminatı mı, idari ecrimisil mi olduğu ise yazımdan bağımsız olarak belirlenmelidir.

Ecrimisil ödersem kiracı olur muyum veya tapu kazanır mıyım?

Yalnız kullanım bedeli veya kamu ecrimisili ödemek kendiliğinden kira sözleşmesi, mülkiyet veya gelecekte kullanma hakkı yaratmaz. Satış, kiralama veya hak tesisi için ilgili hukuki işlemin kendi koşulları gerekir. Ödeme geçmiş dönem borcuna ilişkin olsa bile devam eden kullanım için ayrıca hukuki dayanak aranır.

Ev boşsa ecrimisil istenebilir mi?

“Kimse oturmuyor” bilgisi tek başına yeterli değildir. Anahtarın tek kişide tutulması, erişimin engellenmesi, taşınmazın depo gibi kullanılması veya fiilen yararlanmanın engellenmesi araştırılır. Buna karşılık kullanım ya da gelirden yararlanma kanıtlanmadan, sırf davalının paydaş olması nedeniyle boş bütün bağımsız bölümler için bedel hesaplanamaz.

Elektrik veya su aboneliği kimin kullandığını kanıtlar mı?

Abonelik ve tüketim kayıtları destekleyici delil olabilir. Aboneliğin başka kişinin adına kalması, boş dönemde açık tutulması veya birden çok kişinin kullanması mümkün olduğundan bütün dönem ve kişi hakkında tek başına kesin sonuç çıkarılmamalıdır. Diğer kayıtlarla birlikte değerlendirilir.

Ecrimisil kararı alındığında para hemen tahsil edilir mi?

Hükmedilen alacak ile fiilî tahsilat farklı aşamalardır. Kararın icrası, kanun yolu durumu ve varsa icranın geri bırakılması değerlendirilir. Yalnız para alacağına ilişkin hükümle taşınmazın aynına ilişkin hükmün kesinleşme gereği aynı kabul edilmemelidir. Borçlunun malvarlığı ve takipteki işlemler tahsilatı etkileyebilir.

Hak sahibi hangi aşamada hukuki değerlendirme yaptırmalı?

Özellikle süre işleyen bir ihbarname alındığında, paydaşlar arasında ilk bildirim hazırlanırken, geçmiş yılların zamanaşımı riski bulunduğunda veya kullanımın değişmesiyle delil kaybı ihtimali doğduğunda beklemeden dosya değerlendirilmelidir. Gayrimenkul ve kira uyuşmazlıklarında hak sahipliği, kullanım ve talep dönemi belgeler üzerinden birlikte ele alınır.

Mevzuat ve kararların tam metinleri

Kararların olayları, gerekçeleri ve sonuçları ilgili bölümlerde birlikte açıklanmıştır. Aşağıdaki dizin, aynı hukuki soruya ilişkin kararı kolayca bulmak içindir. Eski kararlardaki usul ve faiz açıklamaları, yukarıda belirtilen 2026 değişiklikleri ve geçiş hükümleriyle birlikte okunmalıdır.

Temel mevzuat

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: m.6, 640, 683, 693, 794 ve devamı, 993–995.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.154–161, 183 ve devamı, 310, 344 ve 347.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: görev, yetki, talep, ispat, bilirkişi, adli yardım ve delil tespiti hükümleri.
• 7589 sayılı Kanun: kanuni faiz, HMK m.107’nin kaldırılması, m.109/4 ve geçiş hükümleri.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m.17/B, 18/A ve 18/B.
• 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun ve TCMB reeskont tablosu.
• 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m.75, Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik m.85–89 ve 5393 sayılı Belediye Kanunu m.15.
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun.

Konusuna göre karar dizini

1. Miras evinde bizzat oturan kardeş: ölüm tarihi her zaman başlangıç değildir — 7. Hukuk Dairesi, 04.05.2026, E.2026/1787, K.2026/2440.
2. Paydaşın kendi işyeri ile kiraya verilen yer arasındaki fark ve payın iki kez düşülmesi — 7. Hukuk Dairesi, 09.03.2026, E.2025/6216, K.2026/1299.
3. Boşanma, önceki rızayı kendiliğinden geçmişe dönük haksız işgale çevirmez — 7. Hukuk Dairesi, 15.05.2025, E.2024/4777, K.2025/2656.
4. Haklı yanılgıyı kabul eden ihtarname, geçmiş dönem talebini etkileyebilir — 7. Hukuk Dairesi, 01.12.2025, E.2025/1214, K.2025/5118.
5. Çok sayıda tarla için her parselin kullanımı ayrı kanıtlanmalıdır — 7. Hukuk Dairesi, 05.12.2024, E.2024/1028, K.2024/5483.
6. Dükkânda ticari emsal ve gerçek alan; diğer dairelerde ayrı ispat — Hukuk Genel Kurulu, 06.05.2026, E.2025/553, K.2026/301.
7. Yolu kimin açtığı ispatlanmadan belediyeye ecrimisil yüklenemez — Hukuk Genel Kurulu, 11.02.2026, E.2025/59, K.2026/62.
8. Sonraki dönem ecrimisilinde 2019 öncesi ÜFE, sonrası TÜFE ayrımı — 7. Hukuk Dairesi, 06.05.2026, E.2025/4255, K.2026/2527.
9. Kamulaştırmasız elatmada arsa ile tarım arazisi aynı yöntemle hesaplanmaz — 5. Hukuk Dairesi, 12.06.2024, E.2024/1122, K.2024/7400.
10. İlk dönemin emsal kirası, önceki karar ve dönem sonu faizinin açık gösterilmesi — 7. Hukuk Dairesi, 12.10.2023, E.2023/4355, K.2023/4712.
11. Kira savunması, mülkiyete dayalı ecrimisil davasında her zaman görevsizlik sebebi değildir — Hukuk Genel Kurulu, 24.04.2024, E.2023/235, K.2024/195.
12. Geçerli kiralamada paydaşın talebi ecrimisil yerine kira payı olabilir — Hukuk Genel Kurulu, 22.11.2023, E.2022/301, K.2023/1139.
13. Taşınmazın satılması, önceki malikin birikmiş ecrimisilini kendiliğinden ortadan kaldırmaz — 8. Hukuk Dairesi, 21.01.2020, E.2018/10191, K.2020/458.
14. Kiracı sonradan paydaş olursa dönemler ayrı incelenmelidir — 7. Hukuk Dairesi, 13.01.2025, E.2024/1475, K.2025/198.
15. Elatmanın önlenmesiyle birlikte talepte harç: uyuşmazlığın niteliğine bağlı yeni ayrım — 7. Hukuk Dairesi, 26.03.2026, E.2026/1429, K.2026/1599.
16. Elbirliği mülkiyetinde mirasçı, üçüncü kişiden kendi payının ecrimisilini isteyebilir — 8. Hukuk Dairesi, 30.06.2020, E.2018/13311, K.2020/4195.
17. İzinsiz kiraya verilip toplanan gelir: ecrimisil ve menfaatin devri ayrımı — Hukuk Genel Kurulu, 23.09.2020, E.2017/1257, K.2020/661.
18. Yargıtay 5. HD, 09.03.2026, E.2025/13736, K.2026/4286 — yalnız ecrimisilde yetki.
19. Danıştay 4. Daire, 03.12.2024, E.2023/4662, K.2024/6944 — idarenin yetkisi.
20. Danıştay 4. Daire, 18.11.2024, E.2023/4986, K.2024/6393 — kamu ecrimisilinde emsal.
21. Danıştay 4. Daire, 19.11.2024, E.2023/12485, K.2024/6528 — tespit ve tebliğ tarihleri.
22. Danıştay 4. Daire, 22.10.2025, E.2025/4849, K.2025/5481 — ikinci başvuru ve dava süresi.