Acele Kamulaştırma: Şartlar, Bedel, İtiraz ve İptal Davası

Yazar: Av. Ahmet Karaca · Yayın ve hukuki kaynak kontrolü: 2 Kasım 2026

Acele kamulaştırma, gerekli koşullar bulunduğunda idarenin olağan kamulaştırma sürecinin tamamlanmasını beklemeden, mahkemece belirlenen bedeli yatırarak taşınmaza el koyabilmesini sağlayan istisnai yöntemdir. Acele el koyma, nihai bedel ve mülkiyet uyuşmazlığını bütünüyle bitirmez. İdari kararın hukuka uygunluğu, el koyma işlemi, gerçek bedel ve sonraki tescil süreci ayrı ayrı takip edilmelidir.

Malik bakımından en önemli iki ayrım şudur: “Bu projede kamu yararı var mı?” sorusu ile “Olağan usul beklenmeden neden acele el koymak gerekiyor?” sorusu aynı değildir. Ayrıca acele dosyada yatırılan tutar, taşınmazın kesin bedeli olarak görülmemelidir. Konunun diğer dava türleriyle bağlantısı kamulaştırma davaları ana rehberinde açıklanmıştır.

Acele kamulaştırmanın şartları nelerdir?

2942 sayılı Kanun m.27 üç hukuki zemin öngörür: 3634 sayılı Kanun’un uygulanmasında yurt savunması ihtiyacı; aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak hâller; özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlar. Her acele kamulaştırmanın aynı özel düzenlemeye dayandığı varsayılamaz; kararın dayanak kanunu, kapsamı ve ilgili taşınmaza uygulanışı incelenir.

Cumhurbaşkanı kararıyla yürütülen uygulamada, projeye genel bir yarar atfetmek yeterli görülmeyebilir. Olağan usulden ayrılma nedeni, hizmetin ve parselin somut koşullarıyla açıklanmalıdır. Enerji, madencilik, yol veya demiryolu projesi olması tek başına davanın mutlaka reddedileceğini ya da kamulaştırmanın mutlaka iptal edileceğini göstermez.

Cumhurbaşkanı kararı ile mahkemenin el koyma kararı arasındaki fark nedir?

İdari kararı iptal ettirmek için yalnız hukuk dosyasına dilekçe sunmak yeterli değildir. Benzer biçimde idari yargıda iptal istemek, eksik değerleme verilerinin asliye hukuk dosyasına kendiliğinden girmesini sağlamaz. Hangi işlemin hangi mahkeme önünde tartışıldığı açık kurulmalıdır.

Yedi günlük süre ne anlama gelir?

m.27’deki yedi gün, idarenin istemi üzerine taşınmazın değerinin bilirkişiyle tespitine yönelik hızlı işleyişi ifade eder. Malikin bütün dava ve itiraz haklarının yedi günde biteceği anlamına gelmez. Kanun, bedelin malik adına bankaya yatırılmasıyla el koymaya imkân verir; kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanır.

Acele işteki inceleme, olağan bedel davasındaki bütün usul ve kanun yolu aşamalarıyla aynı değildir. Dosyanın niteliği görülmeden “acele bedelini doğrudan istinaf ederek artırma” varsayımıyla hareket edilmemelidir. Gerçek bedelin tam incelemesi esas kamulaştırma sürecinde yapılır.

Acele kamulaştırma bedeli nasıl hesaplanır; daha fazla bedel istenebilir mi?

m.27, değerlemede m.10 esaslarına ve m.15 uyarınca bilirkişilere gönderme yapar. Arazide net gelir, arsada emsal, yapıda resmî maliyet ve yıpranma gibi temel ölçütler burada da önem taşır. Bununla birlikte acele dosyanın amacı hızlı el koymaya esas tespittir; nihai bedel davasının yerini tutmaz.

Malik, sonraki bedel davasında taşınmazın arsa veya arazi niteliğine, veri ve emsallere, yapı/ağaçlara ve kalan kısımdaki kayba ilişkin itirazlarını somut delillerle ileri sürebilir. Önceki ödemenin hangi tutar ve tarihte yapıldığı belirlenerek mahsup değerlendirilir. Hesap yönteminin ayrıntısı bilirkişi raporunun denetimi rehberindedir.

Bankaya yatırılan parayı almak bütün hakları bitirir mi?

Salt acele dosya kapsamında yatırılan paranın tahsil edilmesi, m.8 kapsamında kesin bedel anlaşması imzalanmasıyla aynı değildir. Buna karşılık tahsil sırasında ayrıca sulh, ibra veya feragat belgesi imzalanıyorsa işlemin hukuki etkisi değişebilir. Dosyanın ve imzalanan belgenin görülmesi gerekir.

Hak sahibi belli değilse, mirasçılık veya mülkiyet uyuşmazlığı varsa paranın serbest bırakılması ayrıca ele alınabilir. Para bankada görünüyor diye hemen ve koşulsuz kullanılabildiği varsayılmamalı; depo tarihi, ödeme kararı ve fiilî tahsil birbirinden ayrılmalıdır. Faiz hesabında da bu tarihler önemlidir.

Acele kamulaştırmaya karşı nerede ve ne kadar sürede dava açılır?

Cumhurbaşkanının acele kamulaştırma kararı yönünden ilk derece incelemesi Danıştayda gündeme gelir. Başka bir idari işlem veya özel kanun kapsamındaki uygulama için görevli merci ayrıca belirlenir. Dava, hukuk mahkemesindeki bedel uyuşmazlığından ayrıdır. Temel süre değerlendirmesinde 30 günlük özel dava açma süresi, kararın kişiye bildirilişi, öğrenme ve tebligatın içeriği birlikte incelenir.

Resmî Gazete’deki yayımı her olayda kişisel tebligat sayarak başlangıcı otomatik belirlemek güvenilir değildir. Bunun tersine, “bana tebligat gelmedi, istediğim zaman dava açarım” düşüncesi de yanlıştır. Fiilî öğrenme, acele el koyma dosyasındaki bildirimler ve özel sürenin gösterilip gösterilmemesi sonuca etki edebilir.

Acele kamulaştırma davalarında İYUK m.20/A kapsamındaki ivedi usul ayrıca önemlidir. Bu usul, olağan başvuru ve kanun yolu sürelerinden farklı kurallar içerir. Süreyi durduracağını varsayarak idareye yeniden başvurmak veya mahkeme kararından sonra genel temyiz süresini kullanmak hak kaybına yol açabilir. İşlemin ve tebliğin özelliğine ilişkin istisnalar için iptal davası rehberine bakınız.

İYUK m.20/A kapsamında m.11 uyarınca idareye başvuru usulü uygulanmaz; böyle bir başvurunun dava süresini durdurduğu varsayılamaz. Yürütmenin durdurulması talebi hakkında verilen karara itiraz edilemez. İvedi usulde nihai karara karşı tebliğden itibaren 15 gün içinde temyiz öngörülür; istinaf yolu yoktur. Somut işlemde özel sürenin bildirilmemesi ve öğrenme tarihi bakımından yukarıda açıklanan içtihat ayrıca değerlendirilir.

Dava açılması taşınmaza el koymayı durdurur mu?

İptal davası açılması tek başına idari işlemin yürütülmesini durdurmaz. Yürütmenin durdurulması isteminde, hukuka aykırılık ve uygulanmakla doğacak telafisi güç zarar somutlaştırılmalıdır. Örneğin tarihî yapının yıkılması, üretimin geri döndürülemez biçimde kesilmesi veya parselin bütünüyle değiştirilmesiyle ilgili belgeler, genel mağduriyet anlatımından daha belirleyici olabilir.

Yürütmenin durdurulması veya iptal kararı verilirse kararın kapsamı, hangi parsel ve işlem yönünden olduğu, tebliği ve idarenin sonraki işlemleri hukuk dosyasına da taşınmalıdır. Bedel davasında idari dosyanın beklenmesi meselesi, AYM’nin 2024/232 sayılı iptal kararı sonrasında eski metinlerle açıklanmamalıdır.

Hangi gerekçeler acele kamulaştırmayı haklı kılar; hangi gerekçeler yetersiz kalabilir?

Aşağıdaki kararlar aynı hukuki sorunun farklı olgularda nasıl sonuçlandığını gösterir. Bir projede kamu yararının kabulü, aceleliğin de kendiliğinden kabul edildiğini göstermez; bir iptal kararı da aynı sektördeki bütün projeleri hukuka aykırı kılmaz.

İdare el koyduktan sonra esas kamulaştırmayı tamamlamazsa ne olur?

Acele yöntem, taşınmazın süresiz biçimde ara durumda tutulmasına izin veren bir yol değildir. İdarenin satın alma ve esas kamulaştırma işlemlerini makul sürede tamamlamaması hâlinde müdahalenin kamulaştırmasız el atma olarak değerlendirilmesi gündeme gelebilir. Başlangıç tarihi, fiilî kullanım, yatırılan para ve sonradan açılmış m.10 davası birlikte incelenmelidir.

Uygulamada “altı aylık makul süre” ifadesiyle karşılaşılmaktadır. Bu ifade, m.27’de yazılı ve her dosyada bütün sonuçları otomatik doğuran bir hak düşürücü süre gibi kullanılmamalıdır. Somut talepte dayanak kararın olayları ve mevcut müdahale gösterilmelidir. Tazminat ile geçmiş kullanım kaybı veya ecrimisil aynı talep değildir; her birinin koşulları ve dönemleri ayrıca belirlenir.

Tapu şerhi ve tahliye bakımından nelere dikkat edilmeli?

m.27’nin ikinci fıkrası, el koyma kararının tapuya bildirilmesini ve taşınmazın başkasına devir, ferağ veya temlikinin yapılamayacağına ilişkin şerhi düzenler. El koyma sonrasında boşaltma bakımından m.20’ye gönderme vardır. Buna karşılık henüz idari kararın alınmış olması, tapu şerhinin bulunması ve fiilen el koyulması aynı tarih veya olay değildir.

Şerhin dayanağı, kapsadığı parsel ve kapsam hatası incelenmelidir. Elektrik hattı, boru hattı veya yol nedeniyle taşınmazın yalnız bir bölümü etkileniyorsa bütün parselin kullanımının veya devrinin hangi gerekçeyle sınırlandığı ayrıca değerlendirilir. Ayrıntı için kısmi kamulaştırma ve irtifak hakkı rehberi yararlıdır.

Malikin ilk inceleme dosyasında neler bulunmalı?

1. Resmî Gazete kararı, karar numarası, ekli liste ve harita.
2. Tapu, güncel/geçmiş parsel bilgileri ve kamulaştırma planı.
3. Tebligat ve öğrenmeyi gösteren belgeler; bunların tam tarihleri.
4. Acele el koyma dosyası, keşif, bilirkişi raporu ve depo makbuzu.
5. Yapı, ağaç, ürün ve kullanımın müdahale öncesi durumunu gösteren tarihli kayıtlar.
6. El koymanın yapıldığı alan, başlangıç, kullanım engeli ve hasarı gösteren deliller.
7. İdarenin sonraki satın alma yazışmaları, varsa m.10 davası ve bütün ödemeler.

Bu belgelerle iki ayrı çalışma yapılabilir: aceleliğin ve idari işlemin hukuka uygunluğunun denetimi; taşınmazın gerçek karşılığının ve sonraki müdahalenin değerlendirilmesi. Birinde başarılı bir savunma kurulması, diğerindeki delil ve süre ihtiyacını ortadan kaldırmaz.

Sık sorulan sorular

Acele kamulaştırma için malikin rızası gerekir mi?

Kanuni koşullar varsa işlem malikin kabulüne bağlı değildir. Rızanın gerekmemesi, kamu yararı, acelelik ve gerçek bedel koşullarının denetimsiz olduğu anlamına gelmez.

Karar ekinde eski parsel numarası varsa işlem geçersiz midir?

Eski ve yeni parselin bağlantısı, ifraz/tevhit ve kamulaştırma planı araştırılır. Numaradaki her fark kendiliğinden iptal sebebi olmadığı gibi, farklı taşınmaza işlem yapılması da basit yazım hatası sayılmaz.

İdarenin bütçesi veya takvimi sıkışık diye acele usul uygulanabilir mi?

Genel zaman ve maliyet baskısı, somut olayda olağan usulden neden ayrılındığını açıklamayabilir. Hizmetin ivedi ihtiyacı ve gecikmenin kamuya etkisi belgelerle ortaya konulmalıdır.

Bedeli artırmak için iptal davası açmak zorunlu mu?

İdari kararın iptali ile gerçek bedelin belirlenmesi farklı hukuki korumalardır. Sırf düşük bedel uyuşmazlığı, kamulaştırma kararının iptaline özgü her koşulu sağlamaz; bedel itirazı uygun hukuk dosyasında yürütülür.

Mevzuat ve kararlar

• 2942 sayılı Kanun m.10, 11, 15, 20 ve 27.
• Danıştay 6. Daire, 9.12.2025, E.2025/56, K.2025/6637.
• Danıştay İDDK, 23.10.2024, E.2024/2334, K.2024/2505.
• Danıştay 6. Daire, 11.2.2025, E.2024/3779, K.2025/545.
• Yargıtay 5. HD, 12.10.2011, E.2011/7489, K.2011/16045.
• AYM, 25.12.2024, E.2024/101, K.2024/232.

Bu yazı Kamulaştırma Davaları Rehberi içindeki ayrı bir uyuşmazlığı açıklar. Başka bir işlemle karşılaştıysanız ana rehberde dava yollarını karşılaştırabilirsiniz.