Kamulaştırma Bedel Tespiti ve Tescil Davası: Süreç, Deliller ve Kanun Yolları

Yazar: Av. Ahmet Karaca · Yayın ve hukuki kaynak kontrolü: 2 Kasım 2026

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası, satın alma görüşmesinde anlaşma sağlanamadığında idarenin açtığı; taşınmazın gerçek karşılığının mahkemece belirlenmesini ve bedelin ödenmesi karşılığında mülkiyetin idareye geçirilmesini amaçlayan davadır. Taşınmaz maliki bu davada davalıdır. Davalı olmak, bedel borçlusu olmak veya haksız bulunmak anlamına gelmez. Malikin asıl işi; taşınmazın özelliklerini, doğru değerleme verilerini ve bedeli etkileyen eksiklikleri dosyaya zamanında taşımaktır.

Bu rehber, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.10 kapsamındaki olağan bedel davasını açıklar. İdarenin kamulaştırma kararının hukuka uygunluğu idari yargıdaki iptal davasının, kamulaştırma yapılmadan gerçekleştirilen müdahale ise kamulaştırmasız el atma davasının konusudur. Bütün yolların karşılaştırması kamulaştırma davaları ana rehberindedir.

Davayı kim, kime karşı, nerede açar?

Davacı, kamulaştırmayı yapan idaredir. Dava, taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Tapu maliki veya ilgili hak sahibi davalı gösterilir. İdare; kamulaştırma dosyasını, satın alma görüşmesine ilişkin belgeleri, tapu ve malik bilgilerini, planı ve kendi kıymet takdirini mahkemeye sunar. Hukuki dayanak 2942 sayılı Kanun m.7, 8 ve 10‘dur.

Malik ölmüşse gerçek mirasçıların belirlenmesi gerekir. Tapudaki isim, kimlik veya pay bilgisi hatalıysa hata dosyanın başında somut belgelerle açıklanmalıdır. Birden çok malik bulunması, herkesin aynı vekille temsil edildiği veya bir paydaşın bedelini diğerinin tahsil edebileceği anlamına gelmez. Mülkiyet veya pay çekişmesi bedelin kime ödeneceğini etkileyebilir; bedelin tespit edilmesi ile hak sahibinin belirlenmesi ayrı meselelerdir.

Satın alma görüşmesinde anlaşmayı reddedersem hakkımı kaybeder miyim?

İdarenin teklifini kabul etmemek, kamulaştırma bedelinden vazgeçmek değildir. Satın alma yoluyla sonuç alınamazsa idare m.10 yoluna başvurur; mahkeme, idarenin teklifini aynen onaylamakla görevli değildir. Taşınmazı kanuni değerleme ölçütleriyle inceler.

Ancak m.8 uyarınca anlaşma tutanağı imzalamak farklıdır. Kanun, bu yolla alınan taşınmazın kamulaştırma yoluyla alınmış sayılacağını ve yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davası açılamayacağını düzenler. Bu nedenle görüşmeye katılma, teklif alma, görüşme tutanağı ve bedel üzerinde kesin anlaşma aynı işlem gibi görülmemelidir. İmzalanacak metnin taşınmazı, tüm yapı ve ağaçları, payı, irtifakı, ödeme koşullarını ve hangi hukuki kabulü içerdiği okunmalıdır.

Kanunda satın alma teklifinin tebliğinden itibaren 15 günlük başvuru ve anlaşma tutanağından itibaren 45 gün içinde bedelin hazır edilmesine ilişkin düzenlemeler bulunur. Bunlar, m.10 davetiyesindeki delil süresi ve m.14 iptal süresiyle karıştırılmamalıdır. Anlaşmanın geçerliliğini etkileyen irade sakatlığı gibi özel iddialar varsa bunlar ayrıca değerlendirilir; sırf sonradan başka bir fiyatın öğrenilmesi, anlaşmayı kendiliğinden geçersiz kılmaz.

Mahkemeden tebligat geldiğinde hangi süreler önemlidir?

Bu süreler birbirinin yerine geçmez. İdareye yazılan bir dilekçe veya asliye hukuk mahkemesinde söylenen “kamulaştırmaya itiraz ediyorum” beyanı, idari yargıda usulüne uygun iptal davasının yerini tutmaz. Tebligatın usulsüzlüğü ya da özel sürenin bildirilmemesi ayrıca araştırılabilir; süre hesabı yalnız e-Devlet’te görülen dosya tarihine bağlanmamalıdır.

Bedel tespiti ve tescil davası nasıl ilerler?

1. Dosya ve taraflar tamamlanır. Kamulaştırılan alan, malik, pay ve işlemin dayanağı belirlenir.
2. Mahkeme bedelde anlaşmayı dener. Anlaşma yoksa keşif ve bilirkişi incelemesine geçilir.
3. Taşınmaz yerinde incelenir. Zemin, yapı, ağaçlar, sulama, erişim, irtifak ve kalan bölümün durumu değerlendirilir.
4. Rapor taraflara tebliğ edilir. Yanlış veri, eksik unsur veya yöntem hatasına karşı somut itirazlar sunulur; gerektiğinde ek rapor veya yeni kurul istenir.
5. Mahkeme bedeli belirler ve depo ettirir. Kanuni koşullara göre idareden bedelin yatırılması istenir.
6. Tescil veya terkin ve ödeme kararı verilir. Bedel ve kanun yolu denetimi ayrıca takip edilir.

Kanundaki kısa keşif ve rapor takvimi, her davanın aynı sürede biteceği anlamına gelmez. Eksik tebligat, mirasçılık, çok parsel, çelişkili raporlar ve idari dava süreci yargılamayı etkiler. Dava için tek bir “kesin bitiş ayı” vermek güvenilir değildir.

Mahkeme hangi bedeli esas alır?

İdarenin teklif ettiği para, belediye emlak vergisi değeri veya internetteki satılık ilanı tek başına mahkemenin belirleyeceği bedel değildir. Arsa, arazi ve yapıda farklı yöntemler uygulanır. Değerlemede, m.15 uyarınca idarenin belgeleri mahkemeye verdiği gün esas alınır. Taşınmazın gerçek karşılığı; doğru hukuki nitelik, uygun veri ve gerekçeli bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

Örneğin tarla için yalnız çevredeki konut ilanlarını göstermek yeterli bir itiraz oluşturmaz. Önce taşınmazın arsa mı arazi mi sayılması gerektiği araştırılır. Araziyse ürün deseni, sulama, verim, maliyet ve kapitalizasyon oranı denetlenir. Parselin yalnız bir kısmı alınıyorsa kalan bölümün kullanımı ve değer kaybı ayrıca ele alınır. Ayrıntılı yöntem ve örnek hesaplar kamulaştırma bedelinin hesaplanması ve bilirkişi raporuna itiraz rehberinde açıklanmıştır.

İptal davası sürerken hukuk mahkemesi tescil kararı verebilir mi?

Kamulaştırmanın hukuka uygunluğu ile bedelinin belirlenmesi farklı yargı kollarındadır. Malik hem işlemin iptalini hem gerçek karşılığın korunmasını isteyebilir. İptal davasının açıldığı, konusu ve dosya bilgileri hukuk mahkemesine belgeleriyle bildirilmelidir.

2026 AYM kararı tescilin kesinliğini hemen kaldırdı mı?

Hayır. 2 Kasım 2026 itibarıyla yürürlük tarihi henüz gelmemiştir. AYM’nin 12.2.2026 tarihli E.2025/190, K.2026/38 sayılı kararı, m.10/8’deki “Tescil hükmü kesin olup” ibaresini iptal etmiş; iptalin yürürlüğünü, 21.5.2026 tarihli yayımından itibaren dokuz ay ertelemiştir. Belirlenen yürürlük tarihi 21 Şubat 2027‘dir.

AYM, taşınmazın gerçek karşılığı kanun yolunda kesinleşmeden mülkiyetin kesin tescille idareye geçmesinin peşin ödeme güvencesini zedelediğini belirlemiştir. Bu kararın yayımlanmış olması ile iptal hükmünün yürürlüğe girmesi ayrılmalıdır. Devam eden dosyada kararın tarihi ve geçiş hükümleri ayrıca incelenir. AYM resmî tam metni, §§29–36.

Bedelin düşük olduğu karara, miktar az olsa da istinaf ve temyiz mümkün mü?

Kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkin davalarda, bedele ilişkin kanun yolu denetimini yalnız parasal kesinlik sınırıyla kapatan kurallar iptal edilmiştir. Bu başlık, tescil hükmünün kesinliğiyle karıştırılmamalıdır; tescile ilişkin 2026 iptalinin 21 Şubat 2027’ye ertelenmiş olması, bedel denetimine ilişkin iptallerin de beklediği anlamına gelmez.

Bu sonuç; sürenin, başvuru şartlarının ve karar türüne ilişkin diğer kuralların kalktığı anlamına gelmez. Örneğin BAM’ın dosyayı ilk dereceye gönderen usul kararıyla esas hakkında bedel belirleyen kararı aynı değildir. İstinaf ve temyiz süresi, kural olarak gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki haftadır. Başvuruda niteliği gereği değişmeyen genel şikâyetler yerine, hükmün hangi bedel ve yöntem hatalarının denetlenmesi istendiği açıklanmalıdır.

İptaller kamulaştırma bedelinin tespiti davaları yönündendir. Kamulaştırmasız el atma tazminatı, ecrimisil veya başka bir alacak davasında bütün parasal sınırların da aynı gerekçeyle kalktığı söylenemez. Eski ve kesinleşmiş kararlar, geçiş durumu ve 7589 sayılı Kanun’la HMK m.362’ye eklenen genel hükümler somut kararın niteliğine göre ayrıca incelenir.

Bedeli çekmek, itirazdan vazgeçmek anlamına gelir mi?

Mahkemece hükmedilen paranın tahsili ile idarenin teklifini m.8 kapsamında anlaşarak kabul etmek farklı işlemlerdir. Salt mahkeme ödemesini almak, kendiliğinden bedele ilişkin kanun yolundan feragat değildir. Ancak ayrıca sulh, ibra, feragat veya kesin anlaşma belgesi imzalanıyorsa belgenin sonuçları incelenmelidir. Hak sahibinin, banka hesabının ve ödeme müzekkeresinin doğru olması gerekir.

Kanun yolu sonunda bedel azalırsa fazla ödenen kısmın geri istenmesi gündeme gelebilir. m.10/8, idarenin yaptığı ödeme ile geri ödeme yazısının tebliği arasındaki dönem için faiz alınmayacağını düzenler. Bu sebeple tahsil edilmiş her tutar, henüz kanun yolu bitmeden geri alınamaz biçimde kesinleşmiş sayılmamalıdır. Faiz ve geç ödeme boyutu kamulaştırma bedelinde faiz, enflasyon ve ödeme rehberinde ele alınmıştır.

Malik hangi belgeleri hazırlamalıdır?

• Tebligat zarfı, davetiye, dava dilekçesi ve tüm ekleri.
• Güncel ve gerektiğinde geçmiş tarihli tapu kaydı, mirasçılık belgesi ve pay bilgileri.
• İmar planı, plan notları, belediye hizmetlerine ilişkin kayıtlar ve parselin konumunu gösteren belgeler.
• Gerçekleşmiş emsal satışların parsel ve satış bilgileri; yalnız ilan ekranlarıyla yetinilmemesi.
• Arazi için sulama, ürün, verim, tarımsal gider ve resmî veri kayıtları.
• Yapıların alanı ve niteliği, ağaç envanteri, fotoğraflar; kısmi kamulaştırmada giriş, yol, sulama ve kullanım kaybının belgeleri.
• Acele el koyma dosyası, önceki ödemeler ve tarihleri; varsa idari iptal davası ve yürütmenin durdurulması kararları.

İyi bir hazırlık dosyası, çok belge yığmakla oluşmaz. Her belgenin hangi bedel unsurunu veya usul sorununu kanıtladığı açıklanmalıdır. Tarihsiz fotoğrafın hangi dönemi gösterdiği, emsal satışın özel amaç taşıyıp taşımadığı ve sulama iddiasının hukuken ve fiilen doğrulanıp doğrulanmadığı önemlidir.

Dava giderleri ve avukatlık ücreti nasıl değerlendirilir?

2942 m.29, 11.6.2026 tarihli 7584 sayılı Kanun’la değiştirilmiştir. Güncel metin; mahkeme heyetinin harcırahları, bilirkişi ve keşifte dinlenen muhtar ücretleri, tapu harçları ve Kanun’un gerektirdiği diğer giderlerin idarece ödenmesini düzenler. Bu hükümden, malikin her türlü hukuki yardımının ücretsiz olduğu veya kendi avukatıyla yapacağı ücret sözleşmesinin idarece karşılanacağı sonucu çıkarılamaz. Ayrı iptal davasının gider rejimi de kendi kurallarıyla değerlendirilir.

Sık sorulan sorular

Duruşmaya gitmezsem taşınmazın değeri belirlenmez mi?

Hayır. Kanun, davete uymayan ilgilinin yokluğunda da işlemlerin yapılabileceğini düzenler. Katılmamak bir durdurma yöntemi değildir; delillerin ve itirazların dosyaya sunulmasını zorlaştırabilir.

Malik ayrıca “bedel artırma davası” açmalı mı?

Güncel m.10 düzeninde bedel zaten idarenin açtığı davada belirlenir. Malik, gerçek değere ilişkin savunmasını ve rapor itirazlarını bu dosyada ileri sürer. Eski kamulaştırmaların geçiş hükümleri veya başka bir müdahale türü varsa ayrı değerlendirme gerekir.

İdarenin teklifini kabul etmemek bedelin düşmesine yol açar mı?

Teklifin reddi tek başına yaptırım değildir. Mahkeme, kanuni ölçütlerle bedeli belirler; sonucun mutlaka tekliften yüksek çıkacağı da garanti edilemez.

Acele el koyma dosyasındaki bedel bağlayıcı mıdır?

Acele el koymadaki tespit, esas bedel davasının yerini tutmaz. Nihai değerleme ve önceki ödemenin mahsubu m.10 dosyasında ele alınır. Acele kamulaştırma rehberi bu ayrımı açıklar.

Mevzuat ve kararlar

• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu: m.7–15, 25 ve 29.
• 6100 sayılı HMK: m.165, 281, 345 ve 361.
• Yargıtay HGK, 8.4.2026, E.2025/115, K.2026/227.
• AYM, 25.12.2024, E.2024/101, K.2024/232.
• AYM, 12.2.2026, E.2025/190, K.2026/38.

AYM, 24.2.2022, E.2021/34, K.2022/21; AYM, 8.10.2025, E.2025/124, K.2025/203.

Bu yazı Kamulaştırma Davaları Rehberi içindeki ayrı bir uyuşmazlığı açıklar. Başka bir işlemle karşılaştıysanız ana rehberde dava yollarını karşılaştırabilirsiniz.