Kamulaştırmasız el atma davası, idarenin usulüne uygun kamulaştırma yapmadan özel mülkiyetteki bir taşınmazı yol, park, okul, baraj, kanal veya enerji nakil hattı gibi bir kamu hizmetinde kullanması nedeniyle gündeme gelir. Malik, uyuşmazlığın niteliğine göre müdahalenin sona erdirilmesini veya taşınmazın ya da irtifak hakkının gerçek karşılığının ödenmesini isteyebilir. Ancak dava yolu, önceki kamulaştırma işlemleri ve el atmanın tarihi belirlenmeden seçilemez. Özellikle 1956 öncesi, 1956–1983 arası ve 1983 sonrası müdahaleler aynı kurallara tabi değildir.
Bu rehber fiilî müdahaleyi ele alır. Taşınmaza henüz girilmemiş, yalnızca imar planında okul, yol veya park alanı ayrılmışsa hukuki el atma ve imar planı kısıtlılığı ayrıca incelenmelidir. Olağan kamulaştırma, bedel tespiti ve diğer dava yolları için kamulaştırma davaları ana rehberine bakabilirsiniz.
Bu rehberde
İlk kontrol: Taşınmazda hangi müdahale var?
| Somut durum | İlk hukuki değerlendirme | Öncelikle alınacak belge |
|---|---|---|
| Özel mülkiyetteki parselden fiilen yol geçirilmiş, yapı veya tesis yapılmış | Kamulaştırmasız fiilî el atma koşulları araştırılır. | Tapu, aplikasyon krokisi, tesisin yapım tarihi, kamulaştırma ve ödeme dosyası |
| Parselin üzerinden elektrik hattı geçirilmiş veya altından boru hattı geçirilmiş | Mülkiyetin tamamı yerine irtifak hakkı ve taşınmazın bütünündeki değer kaybı söz konusu olabilir. | Hat güzergâhı, koruma mesafeleri, mevcut irtifak kaydı, teknik proje |
| Taşınmaz yalnızca imar planında kamu hizmetine ayrılmış | Hukuki el atma, kısıtlılığın süresi ve plan işlemleri değerlendirilir. | Onaylı uygulama imar planı, plan notları ve geçmiş plan değişiklikleri |
| İdarenin inşaatı geçici zarar vermiş, taşınmaz kamu hizmetine sürekli ayrılmamış | Her zarar bedel karşılığı mülkiyet devri davası değildir; eylemin niteliğine göre başka tazminat yolları gerekir. | Şantiye ve hasar kayıtları, zarar tarihi, proje ve keşif belgeleri |
| Usulüne uygun kamulaştırma tamamlanmış ve bedel hakkında kesin hüküm oluşmuş | Aynı taşınmaz için yeniden kamulaştırmasız el atma davası açılması yerine önceki işlemin ve kararın sonuçları incelenir. | Önceki dava, tebligat, banka ve kesinleşme kayıtları |
Tapu üzerinde hâlâ malikin adının yazması tek başına yeterli değildir. Geçmişte verilmiş tescil kararı, bedel artırımı davası, geçerli rızai terk, düzenleme ortaklık payı kesintisi veya irtifak hakkı bulunabilir. Öte yandan yalnızca kamu yararı kararı alınmış olması da idareye taşınmazı bedelsiz kullanma yetkisi vermez.
Fiilî kamulaştırmasız el atmanın koşulları
İncelemenin merkezinde özel mülkiyete konu bir taşınmaza, kamulaştırma yetkisi bulunan idare tarafından, geçerli kamulaştırma süreci tamamlanmadan ve hak sahibinin hukuken geçerli rızası olmadan yapılan müdahale bulunur. Yol açılması, okul binası yapılması, taşınmazın baraj suları altında bırakılması veya üzerinden enerji nakil hattı geçirilmesi farklı görünüm biçimleridir. Müdahalenin alanı ve malikin hangi yetkilerini engellediği teknik olarak belirlenir.
İdarenin bir kamu hizmeti yürütmesi hukuka aykırı edinimi kendiliğinden hukuka uygun hâle getirmez. Anayasa’nın 35. ve 46. maddeleri, kamu yararıyla birlikte kanuni usulü, gerçek karşılığı ve kural olarak peşin ödemeyi güvence altına alır. Kamulaştırmasız el atma tazminatı, idarenin tercih edebileceği olağan bir satın alma yöntemi değildir.
AYM Şevket Karataş kararı: Tazminat verilmesi ile müdahalenin hukuka uygunluğu farklıdır
AYM Genel Kurulu, Şevket Karataş, B. No: 2015/12554, 25.10.2018 kararında taşınmazın bir bölümünden 1985 yılında enerji nakil hattı geçirilmesini inceledi. Malik, hattın altında yapı yapılamadığı için bu alanın tüm bedelini istedi; derece mahkemeleri irtifak karşılığına hükmetti. AYM, kanuni kamulaştırma güvenceleri izlenmeden yapılan müdahaleyi mülkiyet hakkının ihlali saydı. Bununla birlikte somut hesaplama bakımından, taşınmazın zemininden yararlanmanın sürmesi ve değer kaybının irtifak bedelinde dikkate alınması nedeniyle tam mülkiyet bedelinin ayrıca ödenmesini gerekli görmedi.
“kamulaştırma usulünün bir alternatifi olarak görülmemesi gerekmektedir.”
Kararın önemi iki yönlüdür: İhlalin varlığı, malikin istediği her tutarın kabulünü sağlamaz; irtifak kurulmuş olması da önceki hukuka aykırı müdahaleyi ortadan kaldırmaz. Mülkiyet bedeli, değer kaybı ve diğer giderim talepleri kendi gerekçeleriyle kurulmalıdır. AYM kararının tam metni, özellikle §§ 53–59 ve 65–70.
El atma tarihi neden davanın sonucunu değiştirebilir?
Bugünkü malik olma tarihi ile idarenin ilk el atma tarihi aynı değildir. Mirasın intikali veya taşınmazın sonradan satın alınması, yolun ya da tesisin yapıldığı tarihi değiştirmez. Bir parselin farklı bölümlerine farklı tarihlerde müdahale edilmiş de olabilir. Eski hava fotoğrafları, ortofotolar, kamulaştırma planları, yapım ve kabul tutanakları, belediye ve ilgili kurum arşivleri bu nedenle önemlidir.
| Müdahale dönemi | Başlıca rejim | Malik bakımından kritik sonuç |
|---|---|---|
| 8 Ekim 1956 tarihine kadar fiilen kamu hizmetine tahsis | 11 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren 2942 sayılı Kanun geçici m.20 | Tahsis tarihi, eski dava tarihleri ve özel talep sınırlamaları ayrıca incelenir. |
| 9 Ekim 1956–4 Kasım 1983 arasındaki fiilî el koymalar | 2942 sayılı Kanun geçici m.6 | Özel uzlaşma dava şartı, tutanak sonrası dava süresi, maktu harç ve ödeme hükümleri vardır. |
| 4 Kasım 1983 sonrasındaki fiilî el atmalar | Mülkiyet hakkına dayalı içtihatlar ve uygulanabilir genel hükümler | Geçici m.6’nın malik aleyhindeki bütün sınırlamaları bu döneme taşınamaz. |
1956 öncesi taşınmazlarda 2026 değişikliği
221 sayılı Kanun’un AYM tarafından iptal edilmiş olmasına dayanarak 1956 öncesi bütün el atmalarda bugün sınırsız bedel istenebileceği söylenemez. 7588 sayılı Kanun’un 8. maddesiyle eklenen geçici m.20, 8 Ekim 1956 tarihine kadar kamulaştırma yapılmadan fiilen kamu hizmetine tahsis edilmiş taşınmazlar için yeni bir düzenleme getirdi. Metin, şartları taşıyan taşınmazların tahsis tarihinde kamulaştırılmış sayılmasını; 12 Ocak 1963 sonrasındaki bedel dâhil taleplere ve görülmekte olan davalara ilişkin özel sınırlamaları içerir. Bu dosyalar, güncel normun yanı sıra önceki kararların kesinleşmesi, tahsisin gerçekten kanundaki nitelikte olup olmadığı ve anayasal başvuru imkânları birlikte incelenerek değerlendirilmelidir. 2942 sayılı Kanun geçici m.20; 7588 sayılı Kanun’un resmî yasama kaydı.
1956–1983 döneminde uzlaşma ve üç aylık süre
Geçici m.6 kapsamındaki işlemlerde öncelikle özel uzlaşma usulü uygulanır. İdarenin daveti veya malikin başvurusu, kıymet takdiri, görüşme ve sonucun tutanağa bağlanması kanunda ayrıca düzenlenmiştir. Uzlaşma yalnızca nakit ödeme değildir; kanundaki koşullarla trampa, sınırlı ayni hak veya başka yerde imar hakkı da görüşülebilir.
Kanun, uzlaşma sağlanamazsa uzlaşmazlık tutanağının düzenlenmesinden itibaren üç ay içinde bedel tespiti davası açılabileceğini belirtir. Bu nedenle “kamulaştırmasız el atmada hiçbir süre yok” düşüncesiyle tutanak bekletilmemelidir. Görüşmelerin başlamaması veya sonuçlandırılmaması ayrı usul değerlendirmesi gerektirir. Geçici m.6’daki uzlaşma, arabuluculuk bürosunda yapılan olağan arabuluculukla aynı işlem değildir. 2942 sayılı Kanun geçici m.6.
Hangi dava açılır; görevli ve yetkili mahkeme neresidir?
Fiilî el atmaya dayalı mülkiyetin bedele çevrilmesi ve müdahalenin önlenmesi talepleri adli yargıda değerlendirilir. Kamulaştırma Kanunu’nun adli yargıda çözümlenecek uyuşmazlıkları bakımından taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi görevli ve yetkili mahkemedir. Taşınmazın aynına ilişkin taleplerde HMK m.12’nin kesin yetki kuralı da dikkate alınır. Kamu hizmetinin yürütülmesinden doğan ve taşınmaza el atma niteliği taşımayan zararlarla, idari işlemin iptali talepleri bu davayla karıştırılmamalıdır.
İdarenin müdahalesinin sona erdirilmesi ile taşınmazın bedelinin ödenerek mülkiyetin kamuya geçirilmesi aynı hukuki sonuç değildir. El atılan bölümün tamamının devri, yalnızca irtifak kurulması veya müdahalenin kaldırılması için taşınmazın ve tesisin niteliğine uygun talep seçilir. Bedel davasının açılması, daha sonraki ecrimisil dönemini de etkileyebileceğinden bu tercih yalnızca dava dilekçesinin başlığı değildir.
Dava kime yöneltilir?
Davalı her olayda belediye değildir. Yolu yapan veya işleten idare, okul hizmetinden sorumlu kurum, su ve kanalizasyon idaresi, enerji tesisinin mülkiyet veya işletme ilişkisi farklı olabilir. Büyükşehir ve ilçe belediyesi arasındaki görev dağılımı; hattı işleten şirket ile tesisin maliki kurum arasındaki ilişki; yapımın başka kuruma devredilip devredilmediği araştırılmalıdır. Yanlış kuruma dava açılması usul ve gider riski yaratır.
Paydaşlar ve mirasçılar
Paylı mülkiyette malik kendi payına düşen bedeli isteyebilir; hükümde pay oranı ve hangi payın idareye geçeceği açık olmalıdır. Elbirliği mülkiyeti, miras ortaklığı veya tapuda ölü kişi kaydı bulunduğunda ise temsil ve taraf teşkili ayrıca çözülür. Bir mirasçının başvurusu bütün mirasçıların bütün haklarını otomatik olarak dava konusu yapmaz. Mirasçılık belgesi, tapu tedavülleri ve önceki hak sahiplerinin aldığı ödemeler birlikte değerlendirilir.
Dilekçede talep ve miktar nasıl gösterilir?
İstenen hukuki sonuç ve para kalemleri açık olmalıdır: Hangi parsel veya pay için mülkiyet bedeli, hangi bölüm için irtifak karşılığı, hangi dönem için ecrimisil ve hangi başlangıçtan faiz istendiği ayrılır. Bilirkişinin hesap yapacak olması, talep sonucunun kendiliğinden tamamlanacağı anlamına gelmez.
31 Temmuz 2026 değişikliği önemlidir: 7589 sayılı Kanun, HMK m.107’deki belirsiz alacak davası hükmünü yürürlükten kaldırdı; kaldırılmadan önce açılmış davalarda eski m.107 uygulanmaya devam eder. Güncel HMK m.109/4 ise bölünebilir alacağın yalnız bir kısmı dava edildiğinde, talebin aynı davada bir defa ve tahkikat sona erinceye kadar iddianın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın artırılmasına imkân tanır. Artırılan kısım yönünden de zamanaşımı dava tarihinde kesilmiş sayılır. Yeni dava, eski bir metindeki “HMK m.107’ye göre belirsiz alacak” cümlesi kopyalanarak kurulamaz; dava tarihi, talep türü, kısmi dava koşulları ve gereken harç birlikte değerlendirilmelidir. HMK m.26, 109 ve 119; 7589 sayılı Kanun m.19–20 ve geçici m.1/10.
Bedel hangi tarihe ve hangi delillere göre belirlenir?
1983 sonrası fiilî el atmaya ilişkin bedel davalarında kural olarak dava tarihindeki gerçek değer araştırılır. Geçici m.6 kapsamındaki eski müdahalelerde ise kanun, el koyma tarihindeki nitelikler ile dava tarihindeki değer arasında özel bir bağlantı kurar. Bu ayrım, örneğin geçmişte tarla olan bir taşınmazın bugün gelişmiş bir bölgede bulunması durumunda belirleyicidir. Her döneme aynı değerleme cümlesi uygulanamaz.
Arsa niteliğindeki taşınmazlarda uygun emsal satışlar; arazilerde net gelir yöntemi; yapılarda yapı bedeli ve yıpranma gibi kanuni ölçütler kullanılır. Belediye emlak vergisi değeri, tek başına malike ödenecek bedel değildir. İnternet ilanları da gerçekleşmiş ve tapuda belgelenmiş satışla aynı ispat değerinde değildir.
Bilirkişi incelemesinde şu sorular cevaplanmalıdır:
- Fiilen kullanılan bölüm tapu sınırları içinde nerede, kaç metrekaredir?
- Taşınmaz değerleme tarihi itibarıyla arsa mı, arazi mi; bu kabulün imar ve hizmet belgeleri nelerdir?
- Emsaller gerçek satış mı; tarih, yüzölçümü, imar durumu, konum ve yapılaşma hakları karşılaştırılmış mı?
- Yol, hat veya tesis nedeniyle kalan bölümün erişimi, şekli, yapılaşması ve ekonomik kullanımı etkilenmiş mi?
- Ağaç, ürün, yapı ve mevcut irtifaklar hesaba katılırken aynı unsur iki defa değerlendirilmiş mi?
Verilerin nasıl karşılaştırılacağı ve eksik raporun nasıl somutlaştırılacağı bedel hesabı ve bilirkişi raporuna itiraz rehberinde açıklanmıştır.
Enerji nakil hattında yalnızca direğin kapladığı alan mı ödenir?
Hayır. Pilon veya direk yerinin mülkiyet bedeli ile hattın taşınmazın bütününde oluşturduğu değer kaybı farklı kalemlerdir. Ancak hattın geçtiği bütün alan için otomatik olarak tam mülkiyet bedeli de verilmez. Koruma mesafeleri, yapılaşma sınırlamaları, parselin şekli ve büyüklüğü ile hattın geçiş biçimi araştırılır.
Yargıtay 5. HD, 14.03.2024, E.2024/1645, K.2024/3164 kararında Giresun’da 1998 yılında geçirilen enerji nakil hatları nedeniyle açılmış birleşen davalarda, taşınmazların arsa niteliğinin ve irtifak değer kaybının somut özelliklere göre incelenmesini yerinde buldu. Trabzon BAM 2. Hukuk Dairesinin esastan ret kararını harç yönünden kaldırıp ilk derece hükmünü düzelterek onadı. Bu karar “her hatta sabit yüzde” yaklaşımını desteklemez; yüzölçümü, geometrik durum ve güzergâhın birlikte değerlendirilmesini gösterir. Resmî tam metin.
Bedelin yanında ecrimisil istenebilir mi?
Koşulları varsa, taşınmazın hukuka aykırı kullanımından kaynaklanan ecrimisil de istenebilir. Bedel, mülkiyetin veya irtifak hakkının karşılığıdır; ecrimisil, önceki kullanımdan mahrumiyetin tazminidir. Ecrimisil için talep edilen dönemde davalının kullanımı, kullanımın haksız ve kötü niyetli oluşu ile hesabın dayanakları araştırılır. Bedel davası açılmış olması geçmiş her dönem için kendiliğinden ecrimisil doğurmaz.
Yargıtay 7. HD: Bedel davasından sonraki dönem için çifte karşılık istenemez
21.10.2024 tarihli E.2024/3911, K.2024/4712 sayılı kararda, pazar yeriyle ilgili taşınmaz hakkında 13.02.2004’te bedel davası açılmışken sonradan 2009–2013 dönemi için ecrimisil talep edilmişti. Yargıtay, malikin bedel davasıyla mülkiyeti bedele dönüştürme iradesini açıkladığını; bu tarihten sonraki dönem için ecrimisil ve faiz biçiminde çifte karşılık istenemeyeceğini belirterek kabul kararını bozdu. Karar, taşınmaz idare adına tapuda daha sonra tescil edilmiş olsa bile bedel davasının tarihinin önemini gösterir. Resmî tam metin.
Ecrimisil bakımından davalının zamanaşımı savunması dikkate alınarak dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem önem taşır. Bedel isteminin zamanaşımı ile ecrimisilin zamanaşımı ayrı sorulardır. İlk el atmanın kırk yıl önce olması, kırk yıllık kullanım bedelinin tümünün tahsil edileceği anlamına gelmez.
Yargıtay 5. HD: Ecrimisil varsayımsal kira üzerinden hesaplanamaz
11.03.2026 tarihli E.2025/6434, K.2026/4506 sayılı kararda Yalova 3. Asliye Hukuk Mahkemesindeki bedel ve ecrimisil dosyaları incelendi. Daire, talep dönemindeki davalı kullanımının ve kötü niyetin değerlendirilmesini; arsa bakımından işgal öncesi kullanımın, çevredeki kullanım biçimlerinin ve uygun kira sözleşmelerinin araştırılmasını istedi. İlk dönem değeri sağlam biçimde belirlendikten sonra sonraki dönemler için ÜFE artışları dikkate alınacaktı. Eksik bilirkişi raporuna dayanan karar bozuldu. Bu yaklaşım, yalnızca güncel bir kira tahmini yapıp geçmiş bütün yıllara uygulamanın neden yetersiz olduğunu gösterir. Resmî tam metin.
Zamanaşımı, dava şartı ve arabuluculuk aynı şey midir?
1983 sonrası mülkiyet hakkına dayanan fiilî el atma bedel davasında, 1956 tarihli içtihadı birleştirme kararları uyarınca sıradan haksız fiil zamanaşımı uygulanmaz. Bununla birlikte geçici m.20’nin özel sınırlamaları, geçici m.6’daki dava şartı ve tutanak sonrası süre, ecrimisil zamanaşımı, idari iptal davası süresi ve mahkeme kararından doğan alacağın icrası birbirinden ayrılmalıdır. “Süre yok” ifadesi bütün bu alanlara yayılmaz. 1956 içtihatlarını ve dönem ayrımını aktaran Yargıtay 5. HD kararı.
Kamulaştırmasız el atma bedel davası, sırf konusu taşınmaz olduğu için genel olarak zorunlu arabuluculuk kapsamına girmez. 6325 sayılı Kanun m.18/B’deki kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşuluk uyuşmazlıkları ayrı düzenlenmiştir. Geçici m.6’daki özel uzlaşma koşulu ise ayrıca uygulanır; arabulucuya başvuru bu işlemin kendiliğinden yerine geçmez. 6325 sayılı Kanun, m.18/A–18/B.
Harç ve vekâlet ücreti: Bütün davalarda maktu kuralı yok
Gider hesabı müdahalenin tarihine, fiilî veya hukuki niteliğine, talep kalemlerine ve davalı idarenin harç muafiyetine göre yapılmalıdır. Geçici m.6 kapsamındaki eski el koymalarda maktu harç ve vekâlet ücreti düzenlemesi vardır. Buna karşılık Yargıtay, 1983 sonrası fiilî el atma davalarında ek m.4/3’ün maktu harç hükmünün uygulanmayacağını; nispi harç ve vekâlet ücretinin esas alınacağını belirtmektedir.
Yargıtay 5. HD, 15.10.2025, E.2025/2888, K.2025/12878 kararındaki taşınmazın bir bölümü kreş alanı, bir bölümü fiilen trafo alanıydı. Daire, fiilî el atma nedeniyle hesaplanan harcın hukuki kısıtlılıkla aynı biçimde ele alınmasını doğru bulmadı ve hükmü harç yönünden düzeltti. Aynı parselde farklı müdahaleler bulunması, gider kalemlerinin de ayrılmasını gerektirebilir. Resmî tam metin.
AYM’nin E.2022/61, K.2022/101 sayılı kararı, davalısı harçtan muaf olan kamulaştırmasız el atma tazminat davalarında peşin nispi harç ve harç ödenmedikçe işlem yapılamamasına ilişkin belirli hükümleri iptal etti. E.2024/103, K.2025/201 sayılı karar ise harçtan muaf olmayan davalının bulunduğu bu davalarda “kararın tebliğinden itibaren” ibaresini iptal etti; bu iptal 24 Eylül 2026’da yürürlüğe girdi. İkinci kararın konusu bütün nispi harçların kaldırılması değildir. Peşin harç, bakiye harcın zamanı, nihai gider yükü ve avukata sözleşmeyle ödenecek ücret ayrı kalemlerdir. AYM 2022/101; AYM 2025/201.
Faizin türü, dönemleri, önceki ödemelerin mahsubu ve paranın değer kaybı bakımından faiz ve ödeme rehberi ayrıca incelenebilir. Olağan bedel tespiti davasına ilişkin her faiz açıklaması, fiilî el atma tazminatına aynı başlangıçla taşınmamalıdır.
Dava kazanıldıktan sonra ödeme ve icra nasıl ilerler?
Tazminata hükmedilmesi ile paranın tahsili farklı aşamalardır. Uygulanabildiği ölçüde 2942 sayılı Kanun ek m.4/1 uyarınca davacı veya vekili, banka hesap numarasını idareye yazılı olarak bildirir; kanun bildirimden itibaren otuz günlük ödeme süresi öngörür. Bildirimin kapsamı ve teslimi belgelenmeli, dönemsel faiz hesabı ve önceki ödemelerin mahsubu kontrol edilmelidir. Özel tarih rejimlerindeki ödeme ve haciz sınırlamaları ayrıca değerlendirilir.
2026 AYM kararı: Teminatsız erteleme ayrıcalığının sınırı
AYM, 13.05.2026, E.2026/24, K.2026/106 kararında, ek m.4/2’nin idareye teminat göstermeden icranın geri bırakılmasını isteme imkânını kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılan tazminat davaları yönünden iptal etti. Bursa 4. İcra Hukuk Mahkemesinden gelen başvuruda Mahkeme, yalnızca tazminata hükmedilmesinin yeterli olmadığını; bedelin hak sahibine zamanında ödenmesi gerektiğini, teminatsız ertelemenin tahsili geciktirerek malik üzerindeki yükü ağırlaştırdığını vurguladı. Karar 7 Ağustos 2026’da yayımlandı.
Bu karar, bütün idarelerin bütün icra dosyalarında aynı teminatı vereceği veya bütün takiplerin kendiliğinden sonuçlanacağı anlamına gelmez. İİK m.36’nın genel koşulları, borçlunun hukuki statüsü ve Devlet için öngörülen genel muafiyet ayrıca incelenir. İptal edilen özel fıkra ile ek m.4’ün otuz günlük başvuru ve harç hükümleri de karıştırılmamalıdır. AYM kararının tam metni, özellikle §§ 30 ve 38–42.
Faiz talebi kurulurken dava öncesi kullanım, dava süresi, karar sonrası tahsil ve kısmi ödemeler ayrı gösterilmelidir. Güncel anayasal içtihat karşısında eski kararlardaki “yalnızca yasal faiz” ifadesini yeni dosyaya aktarmak güvenilir değildir. Enflasyon nedeniyle değer kaybı şikâyeti de sadece nominal toplamın karşılaştırılmasıyla değil, ödeme tarihleri ve uygulanan faizle birlikte incelenir.
Dava öncesi hazırlanacak dosya
- Mülkiyet: Güncel tapu, tedavüllü kayıt, kadastro ve imar parsellerinin dönüşüm kayıtları, mirasçılık ve temsil belgeleri.
- Müdahalenin alanı: Aplikasyon ve ölçüm, fotoğraflar, plan ve proje çakıştırması, kullanılan bölümün krokisi.
- Müdahalenin tarihi: Hava fotoğrafları, yapım/kabul kayıtları, eski haritalar, kurum ve belediye arşivi.
- Hukuki geçmiş: Kamulaştırma kararı, tebligatlar, banka dekontları, uzlaşma veya satış tutanakları, önceki davalar ve kesinleşme şerhleri.
- Değer ve kullanım kaybı: Uygun satış/kira emsalleri, tarımsal veriler, yapı ve ağaç kayıtları, gelir belgeleri ve teknik sınırlamalar.
- Talep hesabı: Her paydaş ve parsel için bedel, ecrimisil dönemi, faiz başlangıcı, ödeme mahsubu ve gider rejimi.
Yalnızca ekran görüntüsü veya tapu fotokopisiyle başlanması, el atma tarihini ve önceki hukuki süreci ortaya çıkarmaya yetmeyebilir. Dava açılmadan önce çözülmesi gereken en önemli mesele, idarenin nerede, ne zamandan beri ve hangi dayanakla bulunduğudur.
Sık sorulan sorular
Belediye arsama yol yaptı; doğrudan bedel isteyebilir miyim?
Özel mülkiyet, fiilî kullanım, rızanın veya tamamlanmış kamulaştırmanın bulunmaması ve doğru davalı araştırıldıktan sonra bedel veya müdahalenin önlenmesi yolu seçilebilir. Yolun yapıldığı tarih uygulanacak rejimi değiştirir.
Taşınmazı sonradan satın alan malik dava açabilir mi?
Güncel mülkiyet ve önceki hakların durumu önemlidir. Önceki malike ödeme yapılıp yapılmadığı, bedel hakkının daha önce dava veya anlaşmayla tasfiye edilip edilmediği ve talebin kapsamı incelenir. Devir tarihi ilk el atma tarihini değiştirmez.
Taşınmazın küçük bir bölümüne el atıldıysa tüm bedel alınır mı?
Otomatik olarak alınmaz. Kullanılan alan, kalan kısmın ekonomik kullanımı, varsa irtifak değer kaybı ve bütün taşınmaz üzerindeki etki belirlenir. Teknik inceleme, yalnızca işgal edilen metrekareyi saymakla sınırlı kalmamalıdır.
Bedel davası için mutlaka önce belediyeye dilekçe vermek gerekir mi?
Geçici m.6 kapsamındaki 1956–1983 döneminde özel uzlaşma dava şartıdır. Bu koşul bütün 1983 sonrası fiilî el atma dosyalarına otomatik olarak uygulanmaz. Bilgi ve belge isteme başvurusu ile kanuni dava şartı da farklıdır.
Davada bütün mirasçıların bulunması gerekir mi?
Mülkiyetin paylı veya elbirliği biçiminde olmasına ve istenen hukuki korumaya göre değişir. Mirasçılık belgesinin alınması, taraf ve temsil sorununun kendiliğinden çözüldüğü anlamına gelmez.
Kaç yılda sonuçlanır?
Tek bir güvenilir süre verilemez. El atma tarihinin araştırılması, kurum kayıtları, keşif, bilirkişi itirazları, taraf teşkili ve kanun yolu süreci belirleyicidir. İlk kararın çıkması ile tahsilin tamamlanması da aynı tarih değildir.
Ecrimisil ile bedel birlikte istenebilir mi?
Koşulları bulunan geçmiş kullanım dönemi için birlikte istenebilir. Ancak bedel davasından sonraki dönemde ecrimisil ve faiz biçiminde çifte giderim kurulamaz; zamanaşımı ve talep dönemi ayrıca hesaplanır.
Kamulaştırmasız el atma davası açınca taşınmaz elimden çıkar mı?
Mülkiyetin bedele çevrilmesini isteyen dava kabul edildiğinde, bedeli karşılanan pay veya bölümün idare adına tescili ya da niteliğine uygun terkini gündeme gelir. Yalnızca irtifak karşılığı söz konusuysa mülkiyetin tamamının devri yerine sınırlı ayni hak kurulur.
Başlıca resmî kaynaklar
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu: m.11, 12, 15, 29, 37, ek m.4, geçici m.6 ve 20
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
- AYM, Şevket Karataş, 25.10.2018
- Yargıtay 5. HD, E.2024/1645, K.2024/3164
- Yargıtay 5. HD, E.2025/2888, K.2025/12878
- Yargıtay 7. HD, E.2024/3911, K.2024/4712
- Yargıtay 5. HD, E.2025/6434, K.2026/4506
- AYM, E.2026/24, K.2026/106
Bu yazı Kamulaştırma Davaları Rehberi içindeki ayrı bir uyuşmazlığı açıklar. Başka bir işlemle karşılaştıysanız ana rehberde dava yollarını karşılaştırabilirsiniz.
