Muris Muvazaası Davası: Tapu İptali, İspat ve Yargıtay Kararları

Yazar: Av. Ahmet Karaca · Yayın: 1 Kasım 2026 · Güncelleme: 2 Kasım 2026

Bir anne veya babanın taşınmazını çocuklarından birine devretmesi, diğer mirasçılara haksızlık yapıldığı düşüncesini doğurabilir. Fakat muris muvazaası davasında belirleyici olan, devrin aile içinde eşitsizlik yaratması değil; gerçekte bağış yapılırken bunun mirasçıdan mal kaçırmak amacıyla satış veya başka bir karşılıklı sözleşme gibi gösterilmesidir. Bu durum ispatlanırsa tapu kaydının iptali ve miras payı oranında tescil istenebilir.

Uyuşmazlığın yönünü çoğu zaman üç soru belirler: Taşınmaz gerçekten mirasbırakanın tapusundan mı çıktı? Devralan para, bakım veya başka bir karşılık verdi mi? Bugün tapuda görünen kişi, ilk işlemin niteliğini bilen biri mi? Bunlar açıklığa kavuşmadan yalnız düşük satış bedeline, akrabalığa veya “anneme ben baktım” savunmasına dayanılarak sağlıklı bir sonuç kurulamaz.

Muris muvazaasında hangi işlem geçersizdir?

“Muris”, mirasbırakan demektir. Muvazaa ise tarafların, gerçek iradeleriyle örtüşmeyen bir işlem görüntüsü üzerinde anlaşmasıdır. Buradaki tipik olayda mirasbırakan taşınmazını gerçekten elinden çıkarmak ister. Gizlenen şey mülkiyetin devri değil, devrin karşılıksız yapılmasıdır: Tapuda satış yazarken gerçekte bedel alınmadan bağış yapılmıştır.

Bu yapıda görünürdeki satış ile arkasındaki bağış ayrı incelenir. Satış gerçek ve ortak iradeyi yansıtmadığı için; gizli taşınmaz bağışı ise gerekli resmî şekille yapılmadığı için geçersizdir. TBK m.19, TMK m.706 ve TBK m.237 bu değerlendirmenin kanuni çerçevesini oluşturur. Mirasçıyı miras hakkından yoksun bırakma amacı da muris muvazaası bakımından ayrıca aranır.

Temel içtihat, Yargıtayın 1 Nisan 1974 tarihli, E.1974/1, K.1974/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 05.07.2023, E.2022/90, K.2023/710 sayılı kararında bu içtihadın sonucunu şöyle aktarır:

Anılan İçtihadı Birleştirme Kararında sonuç olarak; “Bir kimsenin; mirasçısını miras hakkından yoksun etmek amacıyla, gerçekte bağışlamak istediği tapu sicilinde kayıtlı taşınmaz malı hakkında tapu sicil memuru önünde iradesini satış doğrultusunda açıklamış olduğunun gerçekleşmiş bulunması hâlinde, saklı pay sahibi olsun ya da olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirasçıların, görünürdeki satış sözleşmesinin Borçlar Kanunu'nun 18. maddesine dayanarak muvazaalı olduğunu ve gizli bağış sözleşmesinin de şekil koşulundan yoksun bulunduğunu ileri sürerek dava açabileceklerine ve bu dava hakkının geçerli sözleşmeler için söz konusu olan Medeni Kanunun 507 ve 603. maddelerinin sağladığı haklara etkili olmayacağına” hükmedilmiştir.

Alıntıdaki kanun numaraları, 1974 kararının verildiği dönemin düzenlemeleridir. Bugünkü uyuşmazlıkta güncel hükümler uygulanır. Buradan çıkan esas ayrım şudur: Muris muvazaası, saklı pay hesabından önce işlemin geçerliliğine yönelir. Bu nedenle dava hakkı yalnız saklı paylı mirasçılara tanınmış değildir. Buna karşılık hukuken geçerli bir bağış, sırf bir mirasçının hoşuna gitmediği için iptal edilmez; saklı pay zedelenmişse tenkis koşulları incelenir.

Tarafların bağışın satış gibi gösterilmesinde anlaşmış olmaları gerekir. Mirasbırakanın iradesine aykırı davranan bir vekilin işlemi, işlem tarihindeki ehliyetsizlik veya hile iddiası aynı hukuki mesele değildir. Aynı tapu kaydı üzerinde birden fazla sorun bulunabilir; her iddianın olgusu, delili ve talebi ayrı kurulmalıdır.

Kim dava açabilir; yalnız kendi miras payı istenebilir mi?

Miras hakkı zedelenen mirasçı, saklı pay sahibi olmasa da muris muvazaasına dayanabilir. Önce mirasçılık sıfatı ve payı belirlenir. Mirasçılık belgesi bu konuda önemlidir; fakat devrin muvazaalı olduğunu ispatlamaz. Mirasın reddi, mirastan feragat veya mirasçılığı etkileyen başka bir işlem varsa bunun dava hakkına etkisi ayrıca değerlendirilir.

Mirasbırakan hayattayken yalnız gelecekteki miras beklentisine dayanılarak muris muvazaası davası açılamaz. TMK m.575 uyarınca miras ölümle açılır. Hayattaki kişinin korunmasını gerektiren bir ehliyet veya vekâlet sorunu varsa, buna ilişkin hukuki yollar kendi koşulları içinde ele alınır. Çocuğun ileride mirasçı olması, anne veya babasının bütün tasarruflarını durdurabilmesini sağlamaz.

İşlem yapıldığında henüz mirasçı olmayan, fakat ölüm tarihinde mirasçı sıfatını taşıyan kişinin durumu da gözden kaçırılmamalıdır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 17.11.2025 tarihli, E.2024/5942, K.2025/5068 sayılı kararında, resmî nikâhtan kısa süre önce çocuklara yapılan devirler tartışılmıştır. Çoğunluk, ölümle mirası kazanan ve miras hakkı zedelenen eşin dava açmakta hakkı ve hukuki yararı bulunduğunu kabul etmiştir. Aksi yöndeki karşıoy, kararın çoğunluk gerekçesi değildir. Devrin evlilikten önce yapılmış olması, bu olayda davayı tek başına engellememiştir.

Kendi adına tescil ile terekeye iade farklı taleplerdir

Bir mirasçı, muris muvazaasına dayanarak kendi miras payı oranında iptal ve adına tescil isteyebilir. Bu talep için bütün mirasçıların davacı olması zorunlu değildir. Fakat “taşınmazın tamamı mirasbırakan adına geri dönsün” denildiğinde terekeye iade istenmiş olur. Bu kez miras ortaklığının davada nasıl temsil edildiği önem kazanır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 17.12.2020, E.2020/2819, K.2020/6820 sayılı dosyada, tapunun iptaliyle mirasbırakan adına tescil istenmesine rağmen dava dışı mirasçılar vardı. Daire, esas hakkında hüküm kurulmadan önce çözülmesi gereken sorunu açıkça belirlemiştir:

Hemen belirtilmelidir ki; mirasbırakanın ölüm tarihi itibariyle terekesi elbirliği mülkiyetine tabidir. Mirasçılardan birisinin terekeye iade şeklinde dava açması halinde tüm mirasçıların muvafakatlarının sağlanması, aksi takdirde terekenin atanacak temsilci marifetiyle davada temsil edilmesi ve yürütülmesi gerekeceği (T.M.K. 640 md.) tartışmasızdır.

Esasa girilerek verilen ret hükmü, terekenin davada temsiline ilişkin bu eksiklik nedeniyle bozulmuştur. Bu nedenle dilekçedeki tescil talebi biçimsel bir ayrıntı değildir. Kimin adına ve hangi pay oranında tescil istendiği, dava arkadaşlığını ve temsil ihtiyacını değiştirebilir. Ayrıca ehliyetsizlik veya vekâlet görevinin kötüye kullanılması gibi başka nedenlerde aynı taraf düzeninin kendiliğinden geçerli olduğu varsayılmamalıdır. Pay oranında istek, terekeye iade ve alternatif bedel talebi baştan birbirinden ayrılmalıdır.

Tapu geçmişi: Mirasbırakandan hangi hak, hangi işlemle çıktı?

Güncel tapu, yalnız bugün kimin malik olduğunu gösterir. Uyuşmazlık için tedavüllü kayıt, resmî senet ve edinimin dayanağı birlikte görülmelidir. Mirasbırakanın tam mülkiyeti mi, payı mı, yoksa intifa hakkını kendisinde tutarak çıplak mülkiyeti mi devrettiği hem talebi hem değer incelemesini etkiler.

Özellikle iki olay karıştırılmaktadır: Mirasbırakanın kendi tapulu taşınmazını satış görüntüsü altında devretmesi ile parayı verip taşınmazı doğrudan başka kişi adına satın aldırması. İkinci olayda mirasbırakanın kendi tapusundan yaptığı bir satış bulunmaz. Paranın kimden çıktığı, bağışın konusu ve tenkis koşulları araştırılır; 1974 içtihadına dayalı tapu iptali aynı şekilde uygulanmaz.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 15.12.2025 tarihli, E.2025/5887, K.2025/5976 sayılı kararı bu ayrımı aynı dosya içinde ortaya koyar. Mirasbırakanın kendi adına kayıtlı bir parseli oğluna devri yönünden muvazaa kabul edilmiş; doğrudan oğul adına alınan iki bağımsız bölüm bakımından ise farklı değerlendirme yapılmıştır. Bu iki bölümün bedelini mirasbırakanın ödediği iddiası da ispatlanamadığından, bunlara ilişkin tenkis talebi reddedilmiştir. Dosyadaki bütün mallar için aynı sonucun çıkması gerekmemiştir.

Kadastro tespitiyle edinim de ayrı kontrol edilmelidir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 17.09.2026, E.2026/4222, K.2026/6199 sayılı olayda kayıt kadastro tespitiyle davalı adına oluşmuş; mirasbırakanın kendi adına tapulu taşınmazı davalıya sattığı bir işlem bulunmamıştır. Saklı payı zedeleyen karşılıksız kazandırma da ispatlanamamış, ret kararı onanmıştır. Bu sonuç, kadastroya ilişkin her iddianın reddedileceği anlamına gelmez; kök edinim, kadastroya özgü hükümler ve ileri sürülebilecek diğer haklar ayrı incelenir.

Para veya taşınır bağışında da taşınmaz devrinin resmî şekline dayanan değerlendirme aynen tekrarlanamaz. TBK m.288–289 uyarınca bağışlama sözü verme ile yerine getirilmiş elden bağışlama ayrılır; özel şekil kuralları ayrıca saklıdır. “Mirasbırakan malını karşılıksız verdi” olgusundan, her mal türünde aynı iptal yolunun doğduğu sonucu çıkarılamaz.

Mal kaçırma amacı nasıl ispatlanır?

İspat yükü kural olarak muvazaayı ileri süren mirasçıdadır. Mirasçı, bu sözleşmenin dışında kaldığından tanık dâhil her türlü hukuka uygun delilden yararlanabilir. Ancak delillerin çokluğu kadar, işlem tarihindeki gerçek amacı açıklamaları önemlidir. Satış bedeli, ödeme, alım gücü, mirasbırakanın ihtiyacı, aile ilişkileri ve diğer kazandırmalar birbirinden koparılamaz.

Düşük bedel ve alım gücü, ispat yükünü ters çevirir mi?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 08.03.2023 tarihli, E.2023/133, K.2023/189 sayılı kararında devralanın öğrenci olması, tapudaki bedel ile gerçek değer arasındaki fark ve mirasbırakanın satış ihtiyacı tartışılmıştır. Buna karşılık dosyada taşınmazlarla ilişkilendirilmiş 1.250.000 TL ve 500.000 TL tutarlı banka ödemeleri ile gerçek satışı destekleyen tanık anlatımları vardı. Davacı taraf tanık deliline dayanmamış ve muvazaayı gösteren somut bir olgu ortaya koymamıştı.

Kurul, davalıdan mirasbırakanın bütün ekonomik kararlarını açıklamasını bekleyen yaklaşımı kabul etmemiştir:

Bu durumda tüm dosya kapsamına göre ispat yükü üzerinde olan davacı tarafın temliklerin mirastan mal kaçırma amaçlı ve muvazaalı yapıldığı iddiasını ispatlayamadığından davanın reddine karar verilmesi gerekir iken, hatalı değerlendirme ile üstelik bu konuda ispat yükü de ters çevrilmek suretiyle murisin dava konusu taşınmazları satmasını gerektirecek makul sebebi bulunduğunun, satış parasının ne şekilde ödendiğinin, davaya konu devir nedeniyle yapıldığı belirtilen ödemelerin miras bırakan tarafından ne şekilde kullanıldığının davalı tarafça ispat edilmesi gerektiği belirtilerek yazılı şekilde sonuca varılması doğru olmamıştır.

Bedel farkı elbette araştırılır; fakat bu fark tek başına kesin muvazaa kanıtı değildir. İntifa hakkıyla yüklü çıplak mülkiyet için ödenen tutarı, böyle bir hakla sınırlanmamış tam mülkiyet değeriyle karşılaştırmak da yanıltıcı olabilir. Banka havalesinin bulunması ise incelemeyi bitirmez: Hangi taşınmazla bağlantılı olduğu, kimin parasıyla yapıldığı, geri dönüp dönmediği ve başka bir borca ilişkin olup olmadığı değerlendirilir.

Binanın yapımına katkı, taşınmazın satın alındığını kanıtlar mı?

Aynı yıl verilen HGK, 05.07.2023, E.2022/90, K.2023/710 sayılı kararda deliller farklı sonuca götürmüştür. Devralan oğul, evin yapımına otobüs satışından gelen parayla katkıda bulunduğunu ve babasının borçları nedeniyle satış yaptığını savunmuştur. Araç ve ödeme kayıtları bu açıklamayı doğrulamamış; mirasbırakanın ekonomik durumunun iyi olduğu, evde yaşamayı sürdürdüğü ve devirden sonra ekonomik durumunda artış bulunmadığı değerlendirilmiştir. Kurul, muvazaanın ispatlandığını kabul ederek ret yönündeki direnme kararını bozmuştur.

Katkı iddiasının hukuki sınırı gerekçede ayrıca çizilmiştir:

Öte yandan davalının ev yapımı sırasında maddi destekte bulunduğunun kabulü hâlinde dahi bu husus tek başına taşınmazın mülkiyetinin devrini gerektirir nitelikte kabul edilemesi mümkün değildir. Davalının mirasbırakana ait taşınmaz üzerindeki binaya katkıda bulunduğu yönündeki iddiasını ayrı bir davada ileri sürülebilmesi mümkün olduğu gibi bu hususun satış işleminin gerçek olduğu sonucunu doğurmayacağı da kuşkusuzdur.

Aile içinde yapılan her katkının önemsiz olduğu söylenemez. Fakat masraf yapmak, borç vermek, binaya emek katmak ve taşınmazın tamamını satın almak aynı olay değildir. Katkının tutarı ve hukuki karşılığı belirlenmeden mülkiyet devrinin gerçek satış olduğu sonucuna geçilemez.

“Diğer mirasçılara da mal verildi” savunması

Mirasbırakan sağlığında bir paylaştırma yaptığını açıklamış olabilir. Bu savunmada yalnız dava konusu taşınmaz değil, bütün kazandırmalar ve geriye kalan malvarlığı görülmelidir. Her mirasçıya aynı sayıda parsel verilmiş olması değer bakımından denge kurulduğunu göstermeyebilir. Bir ev ile küçük bir arazi payının karşılaştırılması, yalnız tapu adedi üzerinden yapılamaz.

HGK, 13.12.2023, E.2022/821, K.2023/1222 sayılı dosyada bakım ilişkisi, birlikte yaşama, geride kalan on taşınmaz ve davacıya da taşınmaz verme iradesi birlikte değerlendirilmiştir. Çoğunluk muvazaanın ispatlanamadığı yönündeki direnmeyi uygun bulmuş, kalan temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyayı Özel Daireye göndermiştir. Gerekçede:

Tapuda gösterilen satış bedelleri ile taşınmazların gerçek bedelleri arasındaki oransızlığın tek başına muvazaanın delili olmadığı da kuşkusuzdur. Ayrıca, çekişme konusu taşınmazların davalıya devri bedelsiz ise de; yapılan temlikin muris muvazaasına ilişkin 01.04.1974 tarihli ve 1974/1 Esas, 1974/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı kapsamında iptal edilebilmesi için temlikin sadece muvazaalı olması yeterli olmayıp, muvazaalı işlemin aynı zamanda muris tarafından mal kaçırma kastıyla yapılması ve mal kaçırma kastının da davacı tarafça usulüne uygun şekilde ispat edilmesi gerekmektedir.

Karardaki karşıoy, dağılımı ve kalan malların değerini farklı değerlendirmiştir. Dolayısıyla yalnız “başka malları da vardı” demek yeterli bir savunma değildir. Aynı şekilde bir mirasçıya yapılan mal teklifinin kabul edilmemesi, onun bütün dava haklarından vazgeçtiği anlamına gelmez. Somut dağılımın ve devrin amacının araştırılması gerekir.

Bakım ve minnet duygusu hangi durumda devri haklı kılar?

Bu davalarda en çok yanılgıya yol açan noktalardan biri, karşılığın yalnız banka hesabına giren para olarak düşünülmesidir. Gerçekten sağlanan özel bakım ve hizmet, dosyanın koşullarına göre ekonomik karşılık olarak değerlendirilebilir. Fakat akrabalık, birlikte oturma veya birkaç sağlık giderini ödeme, her olayda aynı sonuca götürmez.

HGK, 23.01.2020, E.2017/1247, K.2020/47 sayılı dosyada, taşınmazını birlikte yaşadığı oğluna devreden babanın ve eşinin uzun süreli hastalıkları ile fiilen sağlanan bakım incelenmiştir. Çoğunluğun kabulü, soyut bir “evlat baktı” varsayımına dayanmamaktadır:

Olayların bu gelişimi; kanser tedavisi gören, beş yıl boyunca cezaevinde kalan ve ölmeden önceki son dört yılını felçli olarak geçiren murisin diğer mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla değil de davalı oğlunun gerek kendisi gerekse eşine o güne kadar sağladığı bakım ve desteğin yarattığı minnet duygusu ve yine ileride de bakacağı düşüncesiyle temlikte bulunduğunu göstermektedir. Nitekim, temlik tarihinden sonra da muris ve eşine davalının baktığı dosya kapsamı ile sabittir.

Diğer taraftan, cevap dilekçesi bir bütün olarak değerlendirildiğinde bakım savunmasında bulunan davalının, son dört yılını felçli olarak geçiren babasına sağladığı bakımın normal bir bakım olarak kabul edilemeyeceği, özel bir bakım ve destek sağladığı, böyle olunca eldeki davada davalının bu hizmetinin semen olarak değerlendirilmesi hukuka uygun düşeceğinden, yapılan temlikin ivazlı olduğunun da kabulü gerekmektedir.

Kurul bu gerekçeyle davanın reddine ilişkin direnmeyi onamıştır. Yalnız tapudaki bedelin düşük olması ve para ödemesinin gösterilememesi üzerinden sonuca gitmemiş; bakımın ağırlığını, süresini ve devrin gerçek sebebini değerlendirmiştir.

Buna karşılık HGK’nin 25.10.2023 tarihli, E.2022/1014, K.2023/1004 sayılı kararında, annenin taşınmaz paylarını oğluna devri yönünden bakım savunması yeterli bulunmamıştır. Çoğunluk, hastalığın adını tek başına esas almak yerine ihtiyaç, masraf ve devredilen malvarlığını birlikte incelemiştir:

Dosya kapsamına göre; murisin hastane masraflarını karşılamak için dava konusu paylarını davalıya sattığı savunulmuş ve bir kısım tanıklar da aynı yönde beyanda bulunmuşlar ise de mirasbırakanın isteseydi tek bir taşınmaz hissesinin satışıyla dahi söz konusu amaca ulaşabileceği oysaki dava konusu taşınmaz hisselerinin mirasbırakanın tüm malvarlığını teşkil ettiği, mirasçı olan tanık ... ...'in yapılan satış işleminden menfaat elde ettiği dolayısıyla beyanına itibar edilemeyeceği, her ne kadar davalının annesine baktığından bahsedilmiş ise de; murisin kanser hastalığına rağmen ağır bakım ihtiyacı içinde olmadığı, kendi işlerini kendisinin görebildiği, muris ile davalının aynı apartmanda farklı dairelerde oturduğu, hastalığın tedavisi için davalının murisi sadece Antalya merkeze götürdüğü, sigortası olduğundan hastane masraflarının bir kısmının sigortadan karşılandığı, davalının seracılık yaptığı ve başkaca bir gelirinin olmadığı, işlem tarihinden sonra çok kısa bir süre için bakım ücreti alındığı, olağanüstü bir bakım ve gözetime ihtiyacı olmayan mirasbırakana bakılmasının ahlaki görev kapsamında bulunduğu, dolayısıyla mirasbırakanın çekişmeli taşınmazlardaki paylarını mal kaçırma kastıyla muvazaalı olarak devrettiği iddiasının ispat edildiği ve davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.

Bu dosyada ret yönündeki direnme kararı bozulmuştur. Karşıoy, sekiz yıllık kanser tedavisi boyunca sağlanan bakıma daha farklı ağırlık vermiştir. İki dosyada sonucu ayıran, bakımın süresi ve yoğunluğu, mirasbırakanın gerçek ihtiyaçları ve devrin bu hizmetin karşılığı olup olmadığına ilişkin değerlendirmedir. Bakımın ne zaman başladığı, hangi ihtiyaçları karşıladığı, olağan aile yardımını aşıp aşmadığı ve taşınmaz devriyle bağlantısı somutlaştırılmalıdır.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde işlem tarihinde ağır hastalık şart mı?

Satışın gerçekte geçmiş bakımın karşılığı olduğunun savunulması ile usulüne uygun bir ölünceye kadar bakma sözleşmesi yapılması aynı değildir. TBK m.611 ve devamındaki sözleşmede geleceğe yönelik bakım borcu üstlenilir; sözleşmenin şekli, içeriği ve yerine getirilişi kendi kurallarıyla incelenir. Kişi ileride bakıma ihtiyaç duyacağını düşünerek de bu sözleşmeyi yapabilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 21.11.2019, E.2016/11367, K.2019/6018 sayılı kararında şu ayrımı yapmıştır:

Hemen belirtmek gerekir ki, bakıp gözetme koşulu ile yapılan temliki işlemin geçerliliği için sözleşmenin düzenlendiği tarihte bakım alacaklısının özel bakım gereksinimi içerisinde bulunması zorunlu değildir. Bu gereksinmenin sözleşmeden sonra doğması ya da alacaklının ölümüne kadar çok kısa bir süre sürmüş bulunması da sözleşmenin geçerliliğine etkili olamaz.

Olayda felç ve başka rahatsızlıkları bulunan mirasbırakanla yıllarca ilgilenildiği hem davacı hem davalı tanıklarınca anlatılmıştır. Daire, gerçek bakım amacını kabul ederek davanın kabulüne ilişkin kararı bozmuştur. Ancak sözleşmenin adında “bakma” yazması muvazaa incelemesini engellemez. Tarafların gerçekte bakım borcu kurmayıp bağışı gizledikleri ispatlanırsa aynı korumadan söz edilemez.

Aynı kararda, yalnız akdin iptali istenmişken tescile de hükmedilmesi ayrıca HMK m.26’ya aykırı bulunmuştur. Dilekçede işlemin iptali ile kimin adına, hangi payın tescilinin istendiği açıkça ayrılmalıdır; mahkemenin istenmeyen bir sonucu kendiliğinden tamamlayacağı varsayılmamalıdır.

Özellikle malvarlığının ne kadarının devredildiği önemli bir olgudur; tek başına otomatik iptal ölçütü değildir. Mirasbırakanın yaşı, sosyal ve sağlık durumu, aile ilişkileri, kalan mallar ve bakım borcunun gerçek kapsamı birlikte değerlendirilir. Bakım borcunun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesine ilişkin haklar da muris muvazaası iddiasıyla özdeş değildir.

Taşınmaz başkasına devredilmişse tapu geri alınabilir mi?

İlk devir muvazaalı olsa bile, sonraki her malikin kazanımı kendiliğinden geçersiz olmaz. TMK m.1023, tapu siciline iyiniyetle güvenerek ayni hak kazanan üçüncü kişiyi korur. Yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişi ise m.1024 uyarınca bu kayda dayanamaz. Burada ilk işlemin muvazaası ile sonraki alıcının iyiniyeti iki ayrı incelemedir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 04.05.2026 tarihli, E.2024/4580, K.2026/3645 sayılı kararında taşınmaz dava sırasında da el değiştirmiş, ifraz edilmiş ve farklı maliklere geçmiştir. Daire, yalnız sicildeki kayda dayanıldığının söylenmesini yeterli görmemiş; iyiniyetin gerektirdiği özeni şöyle açıklamıştır:

Bununla birlikte; durumun gereklerine göre kendinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyi niyet iddiasında bulunamaz. Bir kişinin kendinden beklenen özeni gösterip göstermediği ise normal bir insanın hayatın olağan akışı içerisinde sergilediği davranış biçimi dikkate alınarak belirlenir. Gerçekten de kanun koyucunun iyi niyeti koruyarak gerçek hak sahibinin hakkını feda ettiği bu hâlde iyi niyetin objektif olarak mevcut olması gerekir. Buna göre makul bir insanın göstereceği özenle herkesçe bilinebilecek bir gerçeği görmeyen ve tedbirli bir insanın şüphelenebileceği bir durumu dikkate almayarak ihmalkâr davranan kişi iyi niyetli sayılamaz. Yargıtay kararlarında değinilip benimsendiği üzere, taşınmazın çok kısa bir süre içinde ve oldukça düşük bir bedelle el değiştirmesi işlemlerinin kuşkulu hareket olarak değerlendirilmesi ve davalı yönünden şüphe doğuran bir durum olarak ele alınması gerekmektedir. Belirtmek gerekir ki, tapu kütüğündeki kayıtların yolsuz olduğuna dair gerekçesiz soyut bir iddia iyi niyet karinesini ortadan kaldırmaz ise de iyi niyet karinesine dayanan ve durumdan şüphelenen kişinin de kuşkuya yer vermeyecek şekilde ciddi bir araştırma yapmadan özen yükümlülüğünü yerine getirdiği söylenemez. Çünkü, güven ilkesinden sadece iyi niyetli olduğu kesin olan kişiler yararlanabilir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24.05.2022 tarihli ve 2019/1-425 Esas, 2022/729 Karar sayılı kararı).

Somut değerlendirmede devirlerin sırası, ara maliklerin taşınmazı kullanmamaları, ödemelere ilişkin açıklama ve belge bulunmaması, tarafların taşınmazın geçmişini bilmesi ve yargılama sırasında yapılan işlemler birlikte ele alınmıştır. Daire, son maliklerin korunamayacağı sonucuyla ret kararını bozmuştur. Bu gerekçeyi “akraba olan hiçbir alıcı iyiniyetli olamaz” diye daraltmak da, “tapu temiz görünüyorsa başka hiçbir şeye bakılmaz” diye okumak da doğru değildir.

Öte yandan yukarıda anılan 1. HD, 17.11.2025, E.2024/5942, K.2025/5068 sayılı dosyada farklı bir sonuca ulaşılmıştır. Pay, önce cebrî icra yoluyla dava dışı bir kişiye, ondan da sonraki alıcıya geçmiştir. Sonraki alıcının muvazaayı bilerek edindiği ispatlanamadığından onun yönünden iptal talebi reddedilmiş; elinden çıkardığı pay bakımından ilk devralan aleyhine miras payına isabet eden tazminata hükmedilmiştir. Bölge adliye mahkemesinin bu kararı Yargıtayca onanmıştır.

Tapu iptali mümkün olmazsa bedel talebi kendiliğinden doğmuş ve hükme bağlanmış sayılmaz. Talebin hangi kişiye, hangi hukuki nedenle ve hangi değer üzerinden yöneltildiği açıklanmalıdır. İyiniyetli son alıcıya karşı iptal ile ilk devralana karşı bedel, aynı taraf ve ispat düzenine sahip değildir. Tapuda malik görünmeyen kişiye yalnız iptal talebi yöneltmek, bedel talebinin yerine geçmez.

Dava açıldıktan sonra yapılan satışta ne değişir?

HMK m.125, dava konusu hakkın davalı tarafından dava sırasında devri için özel bir düzenleme getirir. Davacı, koşullarına göre devralana karşı davaya devam etme veya devreden hakkındaki davasını tazminat davasına dönüştürme yolunu değerlendirebilir. Bu usulî seçim, sonraki alıcının maddi hukuk bakımından iyiniyetli olup olmadığını tek başına çözmez. Yeni malik, devir tarihi ve talebin niteliği gecikmeden dosyaya yansıtılmalıdır.

Dava açılması taşınmazın satışını otomatik olarak durdurmadığı için, koruma ihtiyacı ayrıca ele alınır. Özellikle sık devir, ifraz veya yeni satış hazırlığı varsa tedbir talebi ile esas talebin birbirine uygun kurulması önem taşır.

Muris muvazaası ile tenkis neden birbirinin yerine geçmez?

Tenkis, saklı payı zedeleyen kazandırmanın kanundaki koşullarla azaltılmasına yönelir. Geçerli bir bağış veya başka bir kazandırma bakımından gündeme gelebilir. Muris muvazaasında ise görünürdeki işlem ile gizli bağışın geçersizliği ileri sürülür. Bu yüzden iki talepte dava hakkı, araştırılacak malvarlığı, süre ve varılabilecek sonuç aynı değildir.

TMK m.571, tenkis için saklı payın zedelendiğinin öğrenilmesinden itibaren bir yıllık; vasiyetnamelerde açılma, diğer tasarruflarda mirasın açılmasından itibaren her hâlde on yıllık hak düşürücü süre öngörür. Muvazaa davası açılması, gerekli olabilecek tenkis talebinin süresini kendiliğinden koruyor kabul edilmemelidir. Birden fazla ihtimal varsa taleplerin hangi sırayla ileri sürüleceği, buna dayanak olaylar ve değer hesabı birlikte düşünülmelidir. Genel miras hesabı için miras paylaşımı, saklı pay ve tenkis rehberi ayrıca incelenebilir.

Dava süresi, mahkeme, arabuluculuk ve harç

Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil talebi kural olarak zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Ancak bundan, mirasla ilgili bütün taleplerin süresiz olduğu sonucu çıkmaz. Tenkis, ölüme bağlı tasarrufun iptali, kadastroya özgü hükümler ve farklı hukuki nedenlere dayanan para talepleri ayrı ele alınır.

HGK, 28.05.2025, E.2023/493, K.2025/356 sayılı kararında, vekâletin kötüye kullanılması ve muris muvazaasının birlikte tartışıldığı dosyada şu ilkeyi vurgulamıştır:

Diğer yandan vekâletin kötüye kullanılması ve muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı olarak açılan davalarda kural olarak hak düşürücü süre ve zamanaşımı süresi yoktur. Her iki dava bakımından da ispat yükü davacı tarafta olup, uyuşmazlığın ispat hukukuna ilişkin kurallar çerçevesinde çözümlenmesi gerekmektedir.

Bu dosyada çoğunluk, yalnız uzun süre beklenmiş olmasına değil, işlemlerin amaç ve rızaya uygunluğunu ortaya koyan delillere dayanarak davanın reddi gerektiği sonucuna ulaşmıştır. İlk Özel Daire gerekçesindeki uzun bekleme açıklaması, HGK tarafından aynen benimsenmiş bir zamanaşımı kuralı değildir. Yıllar geçmesi tek başına tapuyu dokunulmaz hâle getirmez; buna karşılık kayıt ve tanıklara erişim güçleşebilir.

Görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Taşınmazın aynına ilişkin iptal ve tescil talebinde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.2 ve 12). Her miras uyuşmazlığının mirasbırakanın son yerleşim yerinde açılacağı varsayılmamalıdır. Birden fazla taşınmaz veya farklı türde talepler varsa yetki ayrıca değerlendirilir.

Yalnız muris muvazaasına dayanan tapu iptali ve tescil talebinde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu değildir. Bu dava, ortaklığın giderilmesi veya malların paylaştırılması davasından ayrılır. 6325 sayılı Kanun m.18/B’deki paylaştırma uyuşmazlıklarına ilişkin dava şartı arabuluculuk bütün miras davalarına genellenemez. Tarafların arabuluculukla çözüm araması mümkündür; taşınmaz devrini içeren anlaşmalarda m.17/B’deki özel kurallar ve icra edilebilirlik şerhi dikkate alınmalıdır.

492 sayılı Harçlar Kanunu m.16 uyarınca taşınmazın uyuşmazlık konusu değeri harca esas olur. Yalnız miras payı talep ediliyorsa, dava değeri o payla ilişkilendirilir. Tapuda yıllar önce yazan bedel, dava tarihindeki uyuşmazlık değerinin yerine geçmez. Harç dışında keşif, bilirkişi, tebligat ve diğer yargılama giderleri de vardır; gerçek dışı düşük değer gösterilmesi bu giderleri ortadan kaldırmaz.

Taşınmazın korunması ve dosyanın hazırlanması

HMK m.389 ve devamı uyarınca, hakkın elde edilmesinin ciddi biçimde zorlaşması veya zarar tehlikesi bulunması hâlinde uyuşmazlık konusu taşınmaz hakkında ihtiyati tedbir istenebilir. Hakkın ve tehlikenin yaklaşık olarak ortaya konulması, istenen korumanın açık olması ve teminat konusunun değerlendirilmesi gerekir. Tedbir kararı davanın kazanıldığı anlamına gelmez; dava açmak veya tapuya itiraz dilekçesi vermek de kendiliğinden aynı korumayı sağlamaz.

Tedbir kararının uygulanması, kararın tedbir isteyen tarafa tefhim veya tebliğinden itibaren bir hafta içinde talep edilmelidir (HMK m.393). Bu süre geçirilirse esas dava açılmış olsa bile tedbir kendiliğinden kalkar.

Tedbir dava açılmadan önce verilmişse, ayrıca kararın uygulanmasının talep edildiği tarihten itibaren iki hafta içinde esas dava açılmalıdır. Dava açıldığına ilişkin evrak, kararı uygulayan memura ibraz edilerek dosyaya koydurtulmalı ve karşılığında belge alınmalıdır; aksi hâlde tedbir kendiliğinden kalkar (HMK m.397). İki haftalık sürenin başlangıcı, tedbirin fiilen uygulandığı günle karıştırılmamalıdır. Satış ilanı, yeni devir hazırlığı veya taşınmazın hızla el değiştirmesi gibi olguların tarih ve belgeleriyle açıklanması da koruma talebinin somutlaştırılmasına yardımcı olur.

İlk hazırlıkta şu kayıtların aynı kronoloji içinde toplanması yararlı olur:

• Mirasçılık: Ölüm ve nüfus kayıtları, mirasçılık belgesi, varsa mirasçılık sıfatını etkileyen işlemler.
• Taşınmazın geçmişi: Ada, parsel, bağımsız bölüm; tedavüllü tapu, resmî senet, kadastro veya başka kök edinim belgesi, sonraki devirler ve saklı haklar.
• Ödeme ve ekonomik durum: İşlemle bağlantılı banka kayıtları, devralanın o tarihteki alım gücü, mirasbırakanın borç ve ihtiyaçları; ödemenin kaynağı ve devamındaki hareketler.
• Bakım: Dönem, hastalık ve ihtiyaç, fiilen sağlanan hizmet, giderler ve bunları doğrudan bilen kişiler.
• Malvarlığının bütünü: Diğer mirasçılara yapılan kazandırmalar, geriye kalan mallar ve bunların yalnız adedi değil değeri.
• Tanık ve koruma ihtiyacı: Tanığın hangi olayı bizzat bildiği; yeni satış veya delil kaybı tehlikesini gösteren somut kayıtlar.

Devir tarihindeki değer, bugünkü ilan fiyatının geriye doğru tahminiyle belirlenmez. Taşınmazın o tarihteki niteliği, yapının durumu, paylı mülkiyet ve intifa gibi unsurlar değerlendirilir. Tanığın aileden olması tek başına anlatımını geçersiz kılmaz; ancak görgüsü, bilgiyi nasıl edindiği ve işlemden menfaati incelenir.

TMK m.1020 uyarınca tapu kayıt ve belgelerini incelemek isteyen kişinin ilgisini inanılır kılması gerekir. Başkasının banka veya sağlık kaydına izinsiz erişmek bir delil toplama yöntemi değildir. Elde bulunmayan belgenin hangi kurumdan, hangi dönem için ve hangi olgunun ispatı amacıyla isteneceği belirlenmelidir.

Sağlam bir dosya, yalnız aile içindeki adaletsizliği anlatmaz; tartışılan her devir için gerçek karşılığı, tarafların amacını ve bunu destekleyen kaydı gösterir. Böylece iptal, tenkis, bedel ve koruma talepleri birbirine karıştırılmadan kurulabilir. Büronun ilgili çalışma kapsamı miras hukuku ve gayrimenkul hukuku sayfalarında yer almaktadır.

Mevzuat kaynakları

• 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu: m.560 ve devamı, 571, 575, 599, 640, 706, 1020 ve 1023–1025.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.19, 237, 288–289 ve 611–615.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.2, 12, 26, 125, 190 ve 389–397.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m.17/B ve 18/B.
• 492 sayılı Harçlar Kanunu: m.16.

Kararların resmî metinleri ilgili açıklamalarda bağlantılıdır. Yazı genel bilgilendirme içindir; somut uyuşmazlıkta işlem tarihleri, tapu geçmişi, mirasçılık durumu ve deliller birlikte değerlendirilmelidir.