Kira Sözleşmesinde Kefilin Sorumluluğu: Şartlar, Süre ve Azami Miktar

Kira sözleşmesinde kefalet ne zaman geçerli olur?

Kira sözleşmesindeki kefalet dört şekil şartını birlikte taşımalıdır: yazılı olması, kefilin sorumlu olacağı azamî miktarın yazılması, kefalet tarihinin yazılması ve bu miktar ile tarihin (müteselsil kefalette ayrıca müteselsil kefil sıfatının) kefilin kendi el yazısıyla belirtilmesi. Kefil evliyse ayrıca eşin yazılı rızası gerekir (m. 584). TBK m. 583/1, yazılı şekil, azamî miktar veya kefalet tarihi eksikse kefaletin geçerli olmayacağını açıkça söyler; miktar, tarih ve varsa müteselsil kefil sıfatının kefilin el yazısıyla yazılmasını da şart olarak arar.

Kefalet, kefilin kiraya verene karşı kiracının borcunu ödememesinin sonuçlarından kişisel olarak sorumlu olmayı üstlendiği sözleşmedir (m. 581). Kira sözleşmesinin altına “kefil” diye atılan imza, bu şartları taşımıyorsa kefili bağlamaz. Örneğin azamî miktar yalnızca matbu olarak yazılmış ve kefil tarafından el yazısıyla tekrarlanmamışsa el yazısı şartı karşılanmamış olur.

Kefalet imzalandıktan sonra kefilin sorumluluğunu artıran değişiklikler (örneğin azamî miktarın yükseltilmesi) de aynı şekle uyulmadıkça hüküm doğurmaz (m. 583/3). Kira artışı nedeniyle kefalet tavanını yükseltmek isteyen kiraya veren, yeni azamî miktarı ve tarihi kefilin el yazısıyla içeren yazılı bir beyan almalı (m. 583/1, 583/3); kefil evliyse ve m. 584/3 istisnası yoksa eşin yazılı rızasını da almalıdır (m. 584/1–2).

Evli kişi kefil olurken eşinin rızası gerekir mi?

Evet. Evli bir kişi, mahkemece verilmiş bir ayrılık kararı bulunmadıkça ve yasal olarak ayrı yaşama hakkı doğmadıkça, ancak eşinin yazılı rızasıyla kefil olabilir. Rızanın kefalet sözleşmesinden önce ya da en geç sözleşmenin kurulduğu anda verilmiş olması gerekir; sonradan alınan onay bu şartı karşılamaz (TBK m. 584/1).

Bazı kefaletlerde eşin rızası aranmaz. Ticaret siciline kayıtlı ticari işletmenin sahibi veya ticaret şirketinin ortağı ya da yöneticisi tarafından işletme veya şirketle ilgili verilen kefaletler bunlardandır (m. 584/3). Örneğin bir ticaret şirketinin kiraladığı iş yeri için şirket ortağının verdiği kefalette eşin rızası gerekmez.

Kefil kira borcunun ne kadarından sorumludur?

Kefil, her durumda kefalet sözleşmesinde yazılan azamî miktara kadar sorumludur (TBK m. 589/1). Kira borcu bu tavanı aşarsa aşan kısım kefilden istenemez. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa kefil, azamî miktarla sınırlı olmak üzere şunlardan sorumludur (m. 589/2):

• Asıl borç, yani ödenmeyen kira bedeli, ile kiracının kusuru veya temerrüdünün yasal sonuçları;
• Kiraya verenin, kefilin borcu ödeyerek önleyebileceği uygun bir süre önce kefile bildirmesi koşuluyla, kiracıya karşı yönelttiği takip ve dava masrafları;
• İşlemiş bir yıllık ve işlemekte olan yıla ait akdî faizler.

Sözleşmede açıkça kararlaştırılmamışsa kefil, kiracının yalnızca kefalet sözleşmesinin kurulmasından sonraki borçlarından sorumludur (m. 589/3). Kefalet tarihinden önce birikmiş kira borcu, ayrı ve açık bir hüküm yoksa kefile yüklenemez.

Kefalet ile kiracının verdiği güvence (depozito) farklı şeylerdir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya yüklenen güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m. 342/1); m. 342 kiracının vereceği güvenceyi düzenler; kefilin tavanı m. 583/1 ve 589/1 uyarınca kefalet metnindeki azamî miktardır.

Kefil kaç yıl sorumlu olur?

Bir gerçek kişinin verdiği her türlü kefalet, kefalet sözleşmesinin kurulmasından başlayarak on yıl geçince kendiliğinden ortadan kalkar (TBK m. 598/3). Kefalet on yıldan uzun bir süre için verilmiş olsa bile kefil, uzatma veya yeni kefalet yoksa ancak on yıllık süre doluncaya kadar takip edilebilir (m. 598/4).

Kefalet belli bir süre için verilmişse (süreli kefalet), kefil bu sürenin sonunda borcundan kurtulur (m. 600). Bu nedenle kiraya verenin, süre dolmadan kefile başvurması önem taşır.

Kefil uzayan kira döneminden de sorumlu mu?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (TBK m. 347/1). Kira böyle kendiliğinden uzarken kefilin sorumluluğu otomatik olarak uzamaz.

Bu konu TBK’da açıkça düzenlenmemiştir; kural Yargıtay içtihadına dayanır. Buna göre kefilin sorumluluğunun uzayan kira süresi bakımından da devam edebilmesi için bu hususun sözleşmede açıkça kararlaştırılmış olması ve kefilin uzayan dönemdeki sorumluluğunun azamî hangi süreyle ve hangi miktarla sınırlı olduğunun gösterilmesi gerekir; kefil, ne kadar süreyle kefil olacağını bilmediği bir yükümlülük altına sokulamaz. Aşağıdaki iki karar, TBK’nın 01.07.2012’de yürürlüğe girmesinden önce ve 818 sayılı Borçlar Kanunu dönemine ait sözleşmeler hakkında verilmiştir.

Yargıtay 6. HD., E. 2012/2694, K. 2012/6759, T. 07.05.2012

“Somut olayda; takip dayanağı olan kira sözleşmesi 01.02.2008 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olup, davalı …, kira sözleşmesini müşterek ve müteselsil kefil olarak imzalamıştır. Kira sözleşmesinde uzayan dönemlere ilişkin kira parasının artış miktarı ve kefilin sorumluluğunun kira sözleşmesinin bitimine kadar devam ettiği kararlaştırılmış ise de, kefilin azami sorumlu olacağı süre ve kira miktarı belirlenmemiştir. Bu nedenle kefilin uzayan dönemde de kefaletinin devam edeceğine ilişkin sözleşme hükmü geçersiz olup, kefilin sorumluluğu, sözleşmede belirlenen bir yıl kira süresi ile sınırlıdır. Takibe konu kira alacağı 2009 yılı Ekim ayı kirası ile 2009 Şubat ayından Ekim ayına kadar uzayan döneme ilişkin kira farkından kaynaklanmaktadır. Kefil ilk yıl sonrası yenilenen döneme ilişkin kira borcundan sorumlu tutulamaz. Bu nedenle davalı kefil … hakkındaki davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru değildir.”

Karar metninden alıntı.

Yargıtay 6. HD., E. 2012/4793, K. 2012/6413, T. 20.04.2012

“Somut olayda; Takibe Konu Kira akdi 15.01.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olup, temyiz eden davalı …, kira sözleşmesini müteselsil kefil olarak imzalamıştır. kira sözleşmesinin hususi şartlar 16. maddesinde “kefilin kefaleti kiracı kiralananda kaldığı sürece devam eder” düzenlemesi kabul edilmiş ayrıca kira sözleşmesinin 6. maddesinde uzayan dönemlerde kira parasının %10 arttırılacağı kararlaştırılmıştır. Taraflarca kira parasının artış miktarı sözleşmede belirlenmiş ise de, kefilin azami sorumlu olacağı süre belirlenmemiştir. Bu nedenle kefilin uzayan dönemde de kefaletinin devam edeceğine ilişkin sözleşme hükmü geçersiz olup, kefilin sorumluluğu, sözleşmede belirlenen bir yıl kira süresi ile sınırlıdır. Takibe konu alacak 2010 yılı 7. aydan 2011 yılı Ocak ayına kadar olan kira parasına ilişkindir. Kefil kira sözleşmesini aşan kısımdan sorumlu tutulamayacağından, bu husus değerlendirilerek, bir karar verilmesi gerekirken, takip konusu miktarın tamından sorumlu tutulması doğru değildir.”

Karar metninden alıntı.

Kararlarda, kefaletin “kira sözleşmesinin bitimine kadar” veya “kiracı kiralananda kaldığı sürece” devam edeceğini söyleyen kayıtlar, azamî süre gösterilmediği için uzayan dönemler bakımından geçersiz sayılmıştır. Kiraya veren açısından ihtiyatlı yol şudur: uzayan dönemler için kefalet isteniyorsa kefilin sorumlu olacağı azamî süre ve azamî miktar sözleşmeye açıkça yazılmalı; kanun el yazısını miktar, tarih ve müteselsil sıfat için aradığından, azamî sürenin de kefilin el yazısıyla yazdırılması ispat bakımından ihtiyatlıdır.

Adi kefil ile müteselsil kefil arasındaki fark nedir?

Fark, kiraya verenin kefile hangi aşamada gidebileceğindedir. Adi kefalette kiraya veren kural olarak önce kiracıya başvurmak zorundadır (istisnalar m. 585); müteselsil kefalette ise kiracı temerrüde düşmüş ve ihtar sonuçsuz kalmışsa ya da kiracı açıkça ödeme güçsüzlüğü içindeyse doğrudan kefile başvurabilir.

Aynı kira borcuna birden fazla kişi birlikte kefil olmuşsa her biri kendi payı için adi kefil gibi, diğerlerinin payı için kefile kefil gibi sorumludur; müteselsil kefil olarak imza atanların her biri, kendi azamî miktarıyla sınırlı olarak (m. 589/1), borcun tamamından sorumlu olur (m. 587/1–2).

Kefile icra takibi gelirse ne yapılmalı?

Genel haciz yoluyla ilamsız takipte ödeme emrine itiraz süresi, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gündür (İİK m. 62/1); kira alacağı bonoya dayanıyorsa kambiyo senetlerine özgü takip ve farklı süreler gündeme gelir. Borcun yalnızca bir kısmına itiraz edilecekse itiraz edilen kısım ve miktar açıkça gösterilmelidir; aksi hâlde itiraz edilmemiş sayılır (m. 62). Kefil açısından kontrol sırası şöyledir:

1. 1
   Tebliğ tarihini kaydedin

   Yedi günlük süre tebliğ tarihinden işler. Zarfı ve tebligat parçasını saklayın.
2. 2
   Kefalet metnini inceleyin

   Yazılı şekil, azamî miktar, kefalet tarihi ve el yazısı şartlarını (TBK m. 583) ve gerekiyorsa eşin yazılı rızasını (m. 584) kontrol edin. Eksiklik varsa kefaletin geçersizliğini itirazda açıkça ileri sürün; el yazısının veya imzanın size ait olmadığını savunuyorsanız bunu ayrıca ve açıkça belirtin (İİK m. 62).
3. 3
   Tutarı tavanla karşılaştırın

   Takip tutarı azamî miktarı aşıyorsa aşan kısma itiraz edin (m. 589/1) ve bu kısmı rakamla gösterin.
4. 4
   Kalemleri ayırın

   Sözleşmede aksi (m. 589/3 için açıkça) kararlaştırılmamışsa, kefalet tarihinden önceki kira borcu ve işlemiş bir yıllık ile işlemekte olan yıla ait akdî faizi aşan kısım kefilden istenemez; cezai şart ise her durumda istenemez (m. 589/2–4).
5. 5
   Süreleri hesaplayın

   Kefalet on yılı doldurmuşsa (m. 598/3), süreli kefalette süre geçmişse (m. 600) veya takip, sözleşmede azamî süre ve miktar gösterilmeden uzayan döneme aitse bunu itiraz sebebi yapın.
6. 6
   Kiracının savunmalarını kullanın

   Kira ödenmiş, takas edilmiş veya zamanaşımına uğramışsa kefil, kiracının bu def’ilerini ileri sürme hakkına sahiptir ve sürmek zorundadır (m. 591).

İtiraz eden kefile karşı kiraya veren, itirazın tebliğinden itibaren bir yıl içinde itirazın iptali davası açabilir; itirazın haksızlığına karar verilirse kefil, alacaklının talebi üzerine, hükmolunan miktarın yüzde yirmisinden az olmamak üzere tazminata mahkûm edilir (İİK m. 67/2). Takibe itiraz etmediği veya itirazı kaldırıldığı için borçlu olmadığı bir parayı tamamen ödemek zorunda kalan kefil ise ödeme tarihinden itibaren bir yıl içinde genel hükümlere göre istirdat davası açabilir (İİK m. 72/7).

Kira borcunu ödeyen kefil parayı kiracıdan geri alabilir mi?

Kural olarak evet. Kefil, kiraya verene ödediği ölçüde onun haklarına halef olur ve bu hakları asıl borç muaccel olunca kiracıya karşı kullanabilir (TBK m. 596/1). Rücu hakkının zamanaşımı, kefilin kiraya verene ödeme yaptığı anda işlemeye başlar (m. 596).

Ödeme yapan kefil durumu kiracıya bildirmek zorundadır. Bildirimde bulunmazsa ve ödemeyi bilmeyen veya bilmesi gerekmeyen kiracı da aynı borcu kiraya verene öderse kefil rücu hakkını kaybeder; bu durumda kefilin kiraya verene karşı sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanan hakkı saklıdır (m. 597).

Sık sorulan sorular

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — m. 342, 347, 581–603 (mevzuat.gov.tr, konsolide metin)
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu — m. 62, 67, 72 (mevzuat.gov.tr, konsolide metin)
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/2694, K. 2012/6759, T. 07.05.2012; E. 2012/4793, K. 2012/6413, T. 20.04.2012.

İlgili rehberler

• Gayrimenkul ve kira hukuku
• İcra ve iflas hukuku
• İtirazın iptali davasının amacı ve süreci
• Menfi tespit davası
• İcra takibinin iptali sebepleri

Bu sayfadaki bilgiler genel nitelikte hukuki bilgilendirme amacı taşır; somut bir olaya ilişkin hukuki görüş yerine geçmez. Mevzuat atıfları yayın tarihindeki konsolide metinlere (mevzuat.gov.tr) göredir; her dosya kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.